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| 김포 한강신도시는 빼어난 주거환경에도 불구하고 서울 도심과의 교통 접근성이 떨어져 미분양이 적체돼 있고 집값도 약세를 면치 못하고 있지만 지난해 김포한강로가 개통되고 광역급행버스 노선이 신설되면서 교통여건은 나날이 개선되고 있다. |
강남 접근성 떨어져 저평가… 도시철도 건설이 침체 돌파구
녹지율 30% 넘고 한강과 가까워 주변 환경 뛰어나
취득·양도세 감면 혜택에 미분양 물량 빠르게 소진
도시철도 건설 민간 투자사업으로 선회… 착공 지연
'한강신도시 마지막 할인 1억원' '6,000만원으로 즉시 입주 가능. 잔금은 2년 후에 내세요.'
서울 강남에서 김포한강로를 타고 자가용으로 30분 만에 도착한 김포 한강신도시 장기지구에서 가장 먼저 눈에 띈 것은 건물 외벽과 교차로 곳곳에 걸려 있는 할인분양 현수막이었다. 중심상업지구 인근 도로변 곳곳에는 조립식 건물이 늘어서 있었다. 상가 분양과 임대를 알선하는 이른바 '떴다방'이다. 분양업체 관계자들만 자리를 지키고 있을 뿐 상담을 하는 사람은 드물었다.
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김포 한강신도시에서 가장 먼저 개발된 장기지구는 아파트가 빽빽하게 들어차 있고 상가 입점도 대부분 이뤄져 도시의 면모를 갖췄지만 한강과 가까운 블록은 아파트ㆍ단독주택과 상가 건물 공사가 한창 진행 중이어서 여전히 황량한 느낌이다. 장기동 인근 S공인의 한 관계자는 "지난해 7월 김포한강로 개통으로 교통여건이 개선되면서 중소형을 중심으로 미분양이 다소 팔리는 등 상황이 점차 나아지고 있다"면서도 "당초 계획됐던 김포도시철도 착공이 지연되면서 이 지역 부동산시장은 여전히 저평가 받고 있는 상황"이라고 말했다.
◇녹지율 30% 넘는 친환경 생태도시로 조성=김포 한강신도시는 기존 장기지구를 포함해 총 6만345가구, 수용인구 16만7,155명을 목표로 조성되고 있다. 규모 면에서 판교신도시의 두 배에 달한다.
한강변에 조성되는 수변도시인 만큼 조류생태공원을 비롯해 아트빌리지ㆍ생태마을ㆍ수변상업지구 등 총 4개의 특화계획구역이 추진되고 있다. 사업자인 한국토지주택공사(LH)는 한강 수변공간을 최대한 활용하고 모담산과 운유산 등 기존 자연환경을 최대한 살리는 등 친환경도시로 조성할 계획이다. 대부분의 2기 신도시의 공원 녹지율이 25%에 못 미치는 반면 한강신도시는 31.6%에 이른다.
G공인의 한 관계자는 "한강신도시는 인근에 유해시설이 없고 공기가 맑아 아파트 고층에서 통일전망대가 보일 정도"라며 "현재 70%대의 공정률을 보이고 있는 장기지구 단지만 해도 일산과 비교해 뒤떨어지지 않는다고 본다"고 말했다.
하지만 이 같은 장점에도 불구, 한강신도시는 광교나 위례 등과 같은 다른 2기 신도시에 비해 서울 도심 접근성이 떨어져 그동안 수요자들로부터 큰 관심을 받지 못했다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "한강신도시는 녹지율이 높고 한강도 가까워 주거환경은 뛰어나지만 강남 접근성이 떨어지기 때문에 낮은 평가를 받고 있는 것"이라고 말했다.
◇9ㆍ10 대책으로 미분양 빠르게 소진=현재 한강신도시 내 아파트값은 고점과 비교해 10~20%가량 하락한 상태다. 그나마 지난 2010년 완공된 장기지구 인근 아파트의 경우 운유초ㆍ장기중 등 학교와 중심상업지구, 장기역(예정) 등 편의시설을 도보로 이용할 수 있어 가격 하락폭이 적은 편이다. 3억6,000만~3억7,000만원선에 분양된 '래미안 1차' 전용면적 101㎡형은 현재 3억4,000만원선에 시세가 형성돼 있다.
지난해 김포한강로가 개통되고 광역급행버스(M버스) 노선이 신설되는 등 교통여건이 나아지고 서울에 비해 상대적으로 저렴한 전셋값이 부각되면서 인천과 서울 강서ㆍ양천 등 인근지역의 전세 수요가 한강신도시로 대거 유입돼 전셋값은 크게 오르고 물건도 품귀현상을 보이고 있다. 올 초 1억7,000만원이던 래미안1차 101㎡형의 전셋값은 현재 2억2,000만원까지 5,000만원가량 올랐다.
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취득세ㆍ양도세 감면을 받을 수 있는 9ㆍ10 대책 이후 한강신도시의 미분양물량은 빠르게 소진되고 있지만 기존 주택거래는 뜸한 상황이다.
◇착공 지연되는 김포도시철도 '호재이자 악재'=저평가되고 있는 한강신도시가 '미분양의 무덤'이라는 오명을 벗기 위해서는 광역 교통망이 시급히 확충될 필요가 있다. 서울 지하철과의 연계를 통해 도심 접근성을 높여야 하는데 당초 계획됐던 도시철도 건설이 차일피일 미뤄지고 있다. 한강신도시 내 아파트 곳곳에는 조기 착공을 요구하는 현수막이 내걸려 있을 정도로 도시철도 건설은 입주자들의 대표적인 민원이다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "한강신도시의 침체된 분위기를 타개할 수 있는 유일한 돌파구는 도시철도"라며 "4월 김포한강신도시와 서울역을 잇는 광역급행 버스가 개통을 하긴 했지만 서울 지역 수요를 이끄는 데는 한계가 있을 수밖에 없다"고 말했다.
김포도시철도는 서울지하철 5ㆍ9호선 김포공항역과 한강신도시를 연결하는 총 연장 23.61㎞의 경전철로, 9개 정거장을 두게 된다. 김포시는 당초 오는 2013년 착공을 예정하고 있었지만 막대한 예산 투입이 우려돼 민간투자사업으로 방향을 선회하면서 사업이 지연되고 있는 상황이다.
이에 대해 김포시의 한 관계자는 "삼성물산 등 민간 측에서 민자사업에 대한 제안이 들어와서 국책연구기관인 한국개발연구원 공공투자관리센터(피맥)에 예비타당성조사를 의뢰했고 이르면 이달 말에 조사 결과가 나올 것으로 보인다"며 "아직 민자사업으로 최종 확정을 지은 것은 아니지만 결론이 나면 내년 말쯤 착공에 들어가 2018년 말께 준공할 계획"이라고 말했다.
박홍용기자 prodigy@sed.co.kr