[수도권 2기 신도시는 지금] <4> 화성 동탄1신도시

 

 

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[수도권 2기 신도시는 지금] <4> 화성 동탄1신도시

 

 

 

 

 

 

 

 

서울경제 | 2012.12.25 

동탄2신도시 개발은 단기적으로 1신도시 아파트 값에 부정적 영향을 미치고 있지만 기반시설을 공유할 수 있어 장기적으로 시너지효과가 발생할 것이라는 긍정적 전망도 나온다. 1신도시에서 바라본 2신도시 부지 조성 현장 모습. /서울경제DB

경기침체 유탄 맞았지만 2신도시 개발 시너지 기대

낮은 분양가 덕에 프리미엄 여전히 30~40% 유지

"기반시설 공유 등 중장기적으론 호재될 것" 분석

집값 바닥론 솔솔… 상업지구내 상가 투자 해볼만

수은주가 영하 10도까지 떨어진 지난 24일 찾은 경기도 화성 동탄1신도시는 강추위에도 불구하고 성탄절을 앞둔 탓인지 제법 활기가 넘쳤다. 질서정연하게 들어선 아파트 단지와 간판이 빼곡하게 붙어 있는 상가건물들은 제법 신도시가 성숙미를 갖춰가고 있음을 느끼게 했다.

총 4만1,000가구 12만4,000명을 수용하는 도시로 계획된 동탄1신도시는 올해 502가구를 끝으로 사실상 주택공급이 완료됐다. 반면 경부고속도로를 사이에 두고 반대편에 새로 조성되고 있는 동탄2신도시는 이제 막 걸음마를 뗀 상태다. 8월에 첫 아파트 공급이 이뤄졌고 입주는 2015년 초에나 시작된다. 지구지정 시차가 7년이나 나는 탓에 동탄1ㆍ2신도시는 차이점도 많다. 면적이나 수용인구 면에서 2신도시가 1신도시의 2.5배에 이르고 토지 조성원가도 2배 가까이 비싸다. '형만한 아우는 없다'지만 2신도시가 도시계획이나 주거여건 등에서 1신도시를 능가할 것이라는 전망이 우세하다. 동생을 바라보는 형의 속내는 '기대 반 걱정 반'이다.

◇2신도시 분양 시작하자 1신도시 집값 추락=동탄1신도시도 부동산 경기 침체의 파고를 비껴가지는 못했다. 부동산114에 따르면 동탄은 올해 매매가가 5.12%나 떨어졌다. 판교(-10.24%)나 김포(-6.13%), 파주(-5.67%) 등 그나마 같은 2기 신도시 중에서는 집값이 덜 빠졌다는 게 위안거리다. 2010년 이후 수도권 집값이 지속적으로 떨어졌지만 동탄은 하락폭이 크지 않았다. 삼성전자 사업장이 가까워 직주근접형 주택수요가 받쳐줬기 때문이다.

하지만 올 하반기 들어 집값 하락세가 두드러진다. 반송동 시범다은래미안 102㎡형(이하 공급면적 기준)은 상반기까지 3억9,000만~4억2,000만원선을 꾸준히 유지했지만 하반기 들어 2,000만원이 하락했고 인근 시범한빛 한화꿈에그린 108㎡도 연초까지만 해도 평균 4억원선을 유지했으나 지금은 3억5,000만~3억7,000만원선까지 조정됐다.

이는 동탄2신도시에 본격적으로 주택 공급이 시작된 데 따른 심리적 불안감이 작용한 것이라는 게 현지 중개업소들의 분석이다. 반송동 S공인의 한 관계자는 "동탄2신도시 분양이 시작되면서 공급과잉과 전세 수요 감소에 대한 우려가 반영된 것 같다"고 설명했다.

그럼에도 불구하고 동탄1신도시의 대부분의 아파트들이 분양가 대비 30~40%가량 가격이 오른 상태다. 2억3,380만원에 분양된 능동 푸른마을 포스코더샵2차 100㎡형은 현재 3억1,500만원에 시세가 형성돼 있고 반송동 시범다은 다숲캐슬 130㎡형은 3억50만원에 분양됐으나 현재 4억6,000만원선에 거래되고 있다. 석우동 P공인의 한 관계자는 "분양가가 저렴했던 탓에 여전히 프리미엄이 붙은 상태로 유지되고 있다"면서 "집값이 지금이 바닥이라는 분위기가 대세"라고 말했다.

◇1신도시 중심상업지구 내 상가 투자 노려볼 만=동탄2신도시는 올해 8,000가구에 이어 내년에도 1만가구에 가까운 아파트 공급이 이뤄질 예정이어서 수도권 부동산 시장의 변수가 될 것으로 보인다. 2신도시의 공급폭탄이 1신도시에 일시적으로 부정적 영향을 미칠 수도 있지만 중장기적으로는 시너지 효과를 낼 수 있을 것이라는 전망도 나온다. 서로 거리가 가까운 만큼 KTX 동탄역과 광역비즈니스콤플렉스 내 버스터미널ㆍ컨벤션센터ㆍ호텔 등 2신도시의 기반시설을 공유할 수 있어 1신도시 입장에서는 오히려 호재라는 것이다.

특히 2신도시 개발이 본격화되면서 1신도시 내 상가들은 특수(特需)를 기대하고 있다. 내년부터 아파트 공사가 본격화되면 관련 업체 임직원들이 1신도시 내 상권을 이용하게 되고 각종 관련업체들의 오피스 수요도 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

그러나 2신도시의 본격 개발로 1신도시 내 랜드마크 시설인 메타폴리스 2단계 사업 진행 여부가 불투명해진 것은 악재다. 반송동 M공인의 한 관계자는 "사업계획을 변경해 규모를 축소해서라도 사업을 빨리 마무리해야 1신도시의 자족기능이 강화될 수 있다"고 말했다.

■동탄2 투자 유망처는 기업, 테크노밸리내 부지를 개인은 단독주택 노려볼만 분당ㆍ일산 등 1기 신도시보다 서울과의 거리가 더 멀어진 2기 신도시는 서울ㆍ대도시 생활권에 의존하지 않아도 될 정도로 자족기능이 강화된 것이 특징이다. 특히 동탄2신도시는는 동탄1신도시에 비해 자족기능이 더욱 강화됐다. 신도시 전체 면적의 절반에 가까운 11.4㎢를 7개 특별계획구역으로 지정하고 특화방안을 수립해 주거ㆍ업무ㆍ산업이 어우러진 첨단자족형 복합도시로 개발된다. 동탄2신도시의 상업ㆍ업？및 도시지원시설용지 비중은 9.7%에 이른다. 이러한 자족기능의 핵심은 동탄2신도시 지구 북측에 자리하게 될 테크노밸리다. 동탄테크노밸리의 면적은 155만6,000㎡로 판교테크노밸리의 2.3배에 달한다. 삼성전자 등 지역 내 기업과 외국투자기업 등과 연계해 첨단공장과 연구개발(R&D), 벤처시설, 기업지원시설 등이 집적된 수도권 남부의 첨단산업 클러스터로 구축되는 동탄테크노밸리는 교통이 편리한데다 정주환경도 뛰어나 투자측면에서도 높은 평가를 받고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 내년 4월께 테크노밸리 내 도시지원시설용지 중 일부인 16필지를를 시범공급할 예정이다. 시범부지인 만큼 주변 지원시설용지 거래 사례나 시장 여건 등을 감안해 저렴한 가격에 공급할 방침이다. 시범부지 내에는 도시형공장이나 지식산업센터, 벤처기업 및 벤처기업 집적시설, 문화ㆍ집회시설, 교육연구시설 등을 지을 수 있다. 토지는 2014년 12월부터 사용 가능하다. LH 동탄사업본부의 한 관계자는 "추후 공급물량부터는 지구여건이 계속 성숙되는 만큼 공급가격도 상승할 가능성이 높아 신규 부지를 찾고 있는 기업 입장에서는 시범부지에 미리 관심을 가질 만하다"고 말했다. 개인 투자자는 단독주택용지를 노려볼 만하다. LH는 내년 2ㆍ4분기 중으로 이주자용 단독주택용지 400여필지를 공급할 예정이다. 이주자들이 분양 받지 않은 물량은 일반에 공급될 예정이다. 동탄2신도시 내 단독주택용지의 일반공급가격은 아직 정해지지 않은 상태지만 3.3㎡당 550만~600만원선이 될 것으로 점쳐진다. 이주자용 단독주택용지는 이보다 20~30%가량 저렴한 400만~420만원선에 공급되기 때문에 추후 웃돈이 붙은 매물을 구입하더라도 투자가치가 충분하다는 분석이다.

동탄2, 내년에도 분양 큰 장 선다 총 공급물량 1만가구 넘을수도 올해 동탄2신도시에서 각각 지난 8월과 11월에 공급된 아파트 9개 단지(7,559가구)는 평균 3.71대1의 청약경쟁률을 기록, 흥행몰이에 성공했다. 내년에도 동탄2신도시에는 새 아파트 공급이 봇물을 이룰 것으로 전망된다. 25일 업계에 따르면 대우건설ㆍ롯데건설ㆍ호반건설ㆍEG건설ㆍ신안ㆍ대원ㆍ동보주택건설 등 7개사는 내년 2월께 약 6,500가구를 합동분양할 계획이다. 3~4월쯤에는 포스코건설과 반도건설도 1,700여가구를 선보일 예정이다. 여기에다 아직 분양 계획은 세우지 않았지만 동탄2신도시에 공동주택용지를 확보한 부영주택 등이 분양에 나설 경우 총 공급물량은 1만가구를 넘어설 가능성도 있다. 대부분의 업체들이 저렴한 중소형 아파트를 전면에 내세울 것으로 예상되는 가운데 1ㆍ2차 분양 때와 마찬가지로 입지에 따라 청약경쟁률은 다소 온도차가 날 것으로 전망된다. 특히 KTX 동탄역이 들어설 복합환승시설이 가까운 곳에 위치한 시범단지 내 아파트로 청약자가 몰릴 것으로 예상된다. 포스코건설(A102블록)과 동보주택건설(A19)이 여기에 해당한다. 두 업체 모두 KTX 동탄역을 걸어서 10분 안팎이면 이용할 수 있는 시범단지 내 아파트로 특히 포스코건설은 길 하나만 건너면 되는 초역세권이다. 시범단지 밖에 위치한 대우건설(A29블록)과 호반건설(A30블록) 등은 전용 59~84㎡형으로만 구성하고 분양가도 900만~1,000만원선에 책정해 실수요자들의 선택을 받을 계획이다. 산척저수지를 중심으로 조성되는 워터프론트콤플렉스 내에 공동주택용지 6필지를 확보한 부영주택(A70~75블록)은 내년 6월부터 4,640가구를 순차적으로 분양할 예정이다.

 

성행경기자