뉴타운·재개발 투자 땐 사업인가 등 꼼꼼히 따져봐야

 

 

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 뉴타운·재개발 투자 땐 사업인가 등 꼼꼼히 따져봐야

 

 

 

파이낸셜뉴스 | 2013.07.18 

 

해제 가능성 배제 못해
사업속도·가능성 등 신중하게 접근해야 안전

최근 서울 35개 뉴타운 중 처음으로 창신·숭인뉴타운 사업지구가 주민 요청으로 해제 절차를 밟기 시작하면서 안전한 뉴타운·재개발 지역 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

주민 반대가 강한 다른 뉴타운도 경우에 따라 해제될 가능성을 배제할 수 없고 그동안 부동산시장 장기침체와 금융위기를 거치면서 사업성이 크게 저하된 곳이 늘고 있어서다.

전문가들은 리스크를 최소화하려면 사업시행인가 이후 구역에 투자하는 것이 바람직하다고 조언한다.

■뉴타운·재개발 투자매력 ↓

17일 건설·부동산업계에 따르면 2002년 처음 지정됐던 시범지구 중 하나인 왕십리뉴타운은 사업이 장기간 지연되다 최근에야 1구역에서 두번째 일반분양에 나섰다. 또 종로구 돈의문뉴타운과 중랑구 중화뉴타운, 강서구 방화뉴타운, 은평구 수색·증산뉴타운, 금천구 시흥뉴타운 등 대부분 뉴타운 사업 추진에 어려움을 겪고 있다.

부동산114에 따르면 단독, 다가구 등의 거래절벽 현상이 재개발시장 장기침체의 요인으로 작용하면서 올해 상반기에 아파트를 제외한 주택거래량은 1만742건에 머물렀다.

전년 대비 30% 이상 감소한 것으로, 아파트를 제외한 주택시장 침체가 심각한 수준이다.

그러나 수도권 지분가격은 2010년 이후 지속적인 약세를 보이다가 거래 자체가 줄어들면서 올 상반기 호가는 오히려 부분 반등했다. 올 상반기 기준 3.3㎡당 재개발 지분가격은 △서울 2462만원 △경기 1485만원 △인천 1158만원이다.

이 같은 현상은 뚜렷한 호재가 없고 그나마 거래를 가능케 했던 취득세 감면 조치도 6월 끝나면서 뉴타운·재개발 시장에 대한 수요자들의 투자매력을 더욱 감소시키고 있다.

게다가 서울시와 경기도의 뉴타운·재개발 구조조정 계획이 발표된 이후 1년 이상 지났지만 매몰비용이나 구역 해제를 위한 실태조사와 조합원 합의 등 과제가 산적해 투자심리가 회복되는 데는 시간이 필요하다.

■사업시행인가 받은 곳 주목

뉴타운·재개발 지역은 조합설립 이전과 이후를 기점으로 분위기가 갈리고 있다. 전문가들은 적어도 사업시행인가가 난 구역에 투자하는 게 적절하다고 말한다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "투자자는 분쟁요인을 최소화하기 위해 사업 단계가 사업시행인가 이후이면서 조합원 동의률이 높고 입지적으로 한강변이나 지하철역과 근접하는 등 희소성이 확보된 구역을 중심으로 투자를 고려해야 한다"며 "요즘 거래절벽이 두드러지는 가장 큰 이유는 불확실성 때문인데 사업시행인가가 난 곳은 재개발 투자에 있어 이러한 리스크가 크게 감소했다고 보면 된다"고 설명했다.

부동산써브 정태희 연구팀장은 "시의 정책이 뉴타운·재개발 추진보다 출구전략을 써서 사업을 접는 쪽으로 가고 있다"며 "이 때문에 투자자들은 관련 지역에 관한 새 정보를 꾸준히 얻고 개발 가능성에 귀를 기울여야 한다"고 조언했다.

그는 이어 "사업속도, 가능성, 조합원 성향 등 전반적으로 따져야 할 것이 많다"면서 "관리처분인가가 난 구역은 사업 막바지이기 때문에 무난하게 재개발에 들어간다고 봐도 된다"고 전했다.

그는 "통상 분양시장은 분양받은 시점에서 3년가량 후 입주해 투자기간이 짧은 반면 뉴타운·재개발 시장은 사업이 끝나려면 10년 이상 걸릴 수도 있어 장기적인 투자를 고려해야 한다"고 덧붙였다.

김경민 기자