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전입신고하거나 물품 다 빼면 확정일자 통한 대항력 사라져
이사갈 곳 보증금 부족하다면 주택금융공사 보증 이용할만
서울 삼전동 다가구주택에서 보증금 7,000만원, 월세 30만원의 보증부 월세로 살던 임모(28)씨는 임대차 계약기간이 끝나면 직장이 가까운 종로 인근으로 이사하기로 마음먹었다. 그는 계약 종료 2개월 전 집주인에게 이사 나간다고 말했는데 집주인은 다음 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다고 했다. 결국 계약 종료일까지 다음 세입자가 구해지지 않았고 이사를 한 달여 남긴 임모씨는 이사 갈 집의 계약금을 날릴 걱정에 전전긍긍하고 있다.
임씨의 사례처럼 집주인이 제때 전월세 보증금을 돌려주지 않아 곤란해하는 세입자가 꾸준히 늘고 있다. 이 경우 자금이 부족해 다음 집으로 이사를 가기 어려우며 특히 보증금을 날리지 않을지 냉가슴을 앓게 된다. 이런 경우를 대비해 한국주택금융공사는 보증금을 지원해주고 있으며 만약 세입자가 확정일자를 받아놓았다면 보증금은 물론 연체이자·소송비용도 받을 가능성이 높다는 게 전문가들의 조언이다.
17일 대법원 사법연감에 따르면 임대차 보증금으로 인한 소송은 지난 2011년 5,712건에서 2013년 7,306건으로 늘었다. 특히 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송을 치르는 경우가 꾸준하다는 전언이다.
임씨의 경우 이사 올 때 확정일자를 받아 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득한 상태다. 하지만 이사 가서 전입신고를 하거나 물품을 다 빼버리면 이 권리들을 상실하므로 일단은 집에 머물러야 한다.
이후 계약기간이 끝났으니 보증금을 돌려달라는 '내용증명'을 보낸다. 그리고 주택소재지 관할법원에 '임차권등기명령'을 신청하면 된다. 이는 이사를 가더라도 대항력을 유지하도록 하는 장치다.
여기까지 마쳤으면 이사를 가도 괜찮다. 만약 보증금이 부족하다면 한국주택금융공사의 '임차권등기세입자보증'을 통해 조달할 수 있다. 임차권 등기를 마친 세입자에게 보증금을 지원하는 제도로 부부합산 연 소득 7,000만원 이하, 기존 임차보증금 4억원 이하면 최대 2억원까지 보증 가능하다.
이때까지도 집주인과 협의가 안 되면 법무사·변호사의 도움을 받아 소송절차를 밟으면 된다. 소송은 '지급명령'과 '전세보증금반환청구소송' 두 가지 선택이 가능한데 지급명령이 좀 더 절차가 간편하다. 지급명령 시 임대인이 이의신청을 하면 소송에 들어가고 아니면 확정된다. 지급명령과 소송 모두 판결이 확정되면 강제집행(경매신청)이 가능하다. 대개 지급명령은 이의신청이 없다면 확정까지 한 달여, 소송은 판결까지 서너 달이 걸린다. 법절차에 들어가기 전 집주인의 재산을 묶어두기 위해 가압류를 신청하는 것도 검토할 만하다.
소송비용은 크게 걱정하지 않아도 된다. 집주인이 별다른 사정 없이 보증금을 내주지 않았다면 보증금, 지연이자(계약종료 시부터 연 5%, 판결문 송달 시점부터 연 20%), 소송비용까지 거의 집주인이 부담하게 된다. 특히 최근 세입자가 제때 이사하지 못해 날린 계약금도 집주인이 부담해야 한다는 판례도 나와 있다.
애초에 대한주택보증의 '전세보증금반환보험'이나 서울보증보험의 '전세금보장신용보험'에 가입하는 것도 방법이다. 계약기간 종료 시 집주인이 보증금을 주지 않으면 각사에서 대신 지급하며 번거로운 소송도 피할 수 있다. 다만 각사마다 가입 가능한 주택 기준과 보증료율이 다르니 입주 전 미리 상담을 받는 것이 좋다.
조권형기자