재개발 분양권도 전매 제한…관리처분인가 전에 매도여부 정해야

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[‘8·2 대책’이후 주택시장]

재개발 분양권도 전매 제한…

관리처분인가 전에 매도여부 정해야

 

 

한국경제 조수영 기자 2017.08.23

재개발 사업도 규제 칼날

소유권 이전 등기까지 전매 금지
서울 10%, 이외 지역 5% 등 임대주택 공급 의무비율도 강화

3.3㎡당 1억 넘던 성수지구 '8·2 대책' 이후 매매 한건도 없어

'8·2 부동산 대책'으로 투기과열지구 내 재개발 사업에 대해 분양권 전매제한, 임대주택 공급 의무비율 확대 등 규제가 마련됐다. 올 들어 가격이 급등했다가 대책 발표 이후 거래가 중단된 서울 용산구 한남뉴타운(왼쪽)과 성동구 성수전략정비구역. 한경DB

다주택자에 대한 정부의 주택시장 규제대책인 ‘8·2 부동산 대책’은 재개발 시장도 정조준했다. 처음으로 조합원 분양권 전매에 제한을 뒀고 임대주택 비율도 늘어난다. 이르면 다음달부터 재개발 사업장에 대한 규제가 적용될 예정이어서 재개발 조합원의 고민이 깊어지고 있다.

◆관리처분인가 이후 전매 금지

지난 2일 정부가 ‘8·2 대책’을 발표하며 투기과열지구 내 재개발사업에 대한 규제도 내놓자 시장은 ‘허를 찔렸다’는 반응이었다. 기존 규제상에서는 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 특별한 규정이 없어 사각지대에 있었기 때문이다.

정부는 이번 대책에서 투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권 전매제한 규정을 새로 만들었다. 적용 시기는 ‘관리처분계획 인가 이후부터 소유권 이전등기까지’로 명시했다. 일반 아파트와 재건축 분양권에만 적용하던 전매 제한을 재개발 분야에도 적용한 것이다. 재건축에 비해 상대적으로 규제 사각지대에 있었던 점, 그리고 재건축에 대한 규제가 강화되면서 재개발 사업장으로 투자수요가 쏠리는 풍선효과가 일어날 수 있다는 점을 고려한 조치다.

재개발 분양권에 대한 전매제한은 이르면 9월께 발의될 예정인 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안이 발효되는 대로 적용될 전망이다. 개정안 시행 전까지 사업시행인가를 받지 못한 모든 사업장이 대상이다. 관리처분인가부터 착공을 거쳐 준공까지는 통상 3년6개월 정도 걸리는 만큼 장기간 전매가 묶이게 된다.

임대주택 공급 의무비율도 늘어난다. 지금은 재개발 사업장 가운데 수도권은 전체 가구수의 15%, 지방은 12% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 규정돼 있다. 하한선에 대한 규정은 없고 시·도지사가 지방자치단체별로 의무비율을 고시로 정하고 있다. 이 때문에 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급에 한계가 있다는 지적이 많았다.

정부는 이번 대책에서 임대주택 공급 의무비율 하한을 새로 마련했다. 서울은 10%, 나머지 지역은 5%다. 국토교통부 관계자는 “임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착률을 높이기 위한 조치”라고 설명했다. 정부는 이를 위해 다음달 ‘정비사업 임대주택 건설 비율 고시’를 개정할 계획이다. 고시 개정 이후 최초 사업시행인가 신청 단지부터 적용된다.

◆“없어서 못판다”던 성수동 ‘거래절벽’

처음으로 재개발 사업장에 대한 규제가 마련되면서 시장은 거래가 중단된 채 관망세로 돌아섰다. 서울의 주요 뉴타운 지역은 아직 초기 단계인 곳이 많다. 부동산114에 따르면 서울 주요 재개발 사업지 중 사업시행인가 이상 진도가 나간 사업장은 24곳이다. 용산구 한남뉴타운의 경우 속도가 가장 빠른 3구역이 지난 5월 정비계획안 확정에 이어 현재 서울시 건축심의를 준비하고 있다. 나머지 구역은 정비구역 지정을 위한 재정비위원회 심의를 준비하고 있다. 성동구 성수전략정비구역은 4구역이 서울시 건축심의를 대기 중인 가운데 나머지 구역도 조합설립인가를 받는 등 사업에 속도를 내고 있다. 이 때문에 전매제한 규제가 바로 적용되지는 않을 전망이다. 하지만 사업 단계가 진행되면 규제를 적용받을 수밖에 없어 투자자들의 고민이 깊어지는 분위기다.

성수전략지구는 건축심의 신청과 조합설립, 삼표레미콘 공장 이전 등의 호재로 3.3㎡당 1억원을 넘어서며 몸값이 한껏 치솟았다. 하지만 8·2대책 발표 이후 ‘거래절벽’을 맞았다. 성수동의 김성혜 새싹공인 대표는 “이달 초 대책 발표 이후 뉴타운 매매는 한 건도 성사되지 않았다”며 “급매물을 찾는 매수자들은 있지만 매도자들은 아직 시장 분위기를 지켜보며 물건을 내놓지 않는 상태”라고 말했다

한남뉴타운도 분위기는 비슷하다. 최지은 용산퍼스트공인 대표는 “8·2 대책 이후로 호가는 10% 정도 전체적으로 빠졌다. 소형평수는 평당 1억원이었는데 지금은 9000만원 초반대”라며 “이 가격으로 아직 실제 거래가 성사된 건 없다”고 말했다.

내년 4월 이후 다주택자에 대한 양도세 중과세가 시작되고 정비사업 단계가 진척돼 전매제한 조치가 가시권에 들어오면 재개발 분양권 소지자들의 움직임도 뚜렷해질 전망이다. 양지영 리얼투데이 리서치센터 콘텐츠 본부장은 “아직 사업초기단계인 곳이 많아 당장 조합원의 전매가 제한되거나 규제를 적용받지는 않겠지만 전매제한과 임대주택 공급 확대가 들어가면 재개발 사업장도 조정 국면이 불가피할 것”이라고 말했다.