[임대주택 등록 활성화 방안] 세금·건보료 감면 확대 ‘당근’…임대사업자 등록 ‘유인’

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[임대주택 등록 활성화 방안]

세금·건보료 감면 확대 ‘당근’…임대사업자 등록 ‘유인’

경향신문 | 2017.12.13

ㆍ등록하면 어떤 혜택 있나
ㆍ의무제·전월세상한제 도입 미뤄…지방세 감면은 3년 연장
ㆍ8년 이상 임대 유리, 등록 거부 요인 건보료 인상폭도 줄여
ㆍ집주인 옥죄기보다 혜택 강화…세입자와의 ‘상생’에 방점

정부가 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 지방세(취득·재산세) 감면기한을 확대하고 건강보험료 인상분을 최대 80% 감면하는 등의 지원방안을 내놨다.

세간의 관심이 쏠렸던 임대등록 의무제와 전·월세상한제 도입은 2020년 이후로 미루는 대신 향후 추진과제로 못 박았다. 다주택자를 옥죄기보다 혜택을 강화하는 방식으로 임대료와 임대기간을 제한해 집주인과 세입자가 상생할 수 있는 임대시장 환경을 만들겠다는 취지다.

국토교통부는 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에서 “오는 2020년까지 민간 등록임대주택 200만가구를 확보해 공적임대주택 200만가구와 함께 공적 규제가 적용되는 안정적인 임대주택 400만가구를 공급하겠다”고 밝혔다.

지난해 기준으로 전체 주택 1988만채 가운데 개인이 보유한 주택은 1759만채다. 이 중 임대용 주택은 595만채로 추정되는데, 임대료 인상폭 연 5% 및 임대기간 4~8년 등의 규제를 받는 등록임대주택은 13.2%인 79만채에 불과하다.

■ 8년 이상 임대해야 혜택 커

임대주택 등록 활성화 방안은 임대주택 등록에 따른 집주인들의 부담을 최소화하는 데 초점이 맞춰져 있다. 다만 준공공임대로 등록해 8년 이상 장기임대를 해야 사업자들이 얻는 혜택이 크도록 설계했다.

정부는 내년까지 유예했던 주택임대소득 연 2000만원(월 167만원) 이하 임대소득자에 대한 분리과세를 예정대로 2019년부터 시행하기로 했으나 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율을 차등 조정하기로 했다. 현재는 소득세 분리과세 시 적용하는 필요경비율이 60%지만, 임대사업자로 등록하면 70%로 높이고 미등록 사업자는 50%로 낮추는 식이다. 필요경비율이 높을수록 사업자가 부담하는 세금이 적어진다. 예컨대 2019년부터 임대소득이 연 2000만원인 경우 부담해야 할 소득세를 보면, 8년 임대등록 사업자는 연 7만원인 데 반해 미등록 사업자는 84만원이 된다.

다주택자들이 임대사업자로 등록하기를 가장 꺼렸던 요인인 건강보험료의 인상분도 대폭 감면하기로 했다. 정부는 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자에 한해 8년 임대 시에는 80%, 4년 임대 시에는 40% 깎아줄 방침이다. 그간 2000만원 이하 임대소득이 있지만 피부양자 신분이어서 따로 건강보험료를 내지 않은 경우에도 2019년 이후에는 임대소득이 과세됨에 따라 연 154만원의 건강보험료를 내야 한다. 그러나 임대사업자로 등록하면 8년 임대 시 연 31만원, 4년 임대 시 연 92만원으로 부담이 줄 것으로 추산된다.

■ 3주택자 세부담 연 935만원 줄어

당초 내년까지로 예정돼 있던 임대등록 주택에 대한 지방세 감면기한도 2021년까지 3년간 더 연장하기로 했다. 이에 따라 공동주택이나 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 취득세가 전용면적 60㎡ 이하는 면제(취득세액이 200만원을 초과할 경우 85% 감면)되고, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 주택은 8년 이상 임대 시 50%가 감면된다.

특히 재산세의 경우 주택을 2채 이상 임대해야 감면 혜택이 적용됐지만 8년 이상 임대하는 전용면적 40㎡ 이하 소형주택에 한해 1주택만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 부여하는 등 감면 대상을 넓혔다. 또 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에도 8년 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 부여하는 등 다각도로 감면 대상을 확대했다.

양도소득세 감면 혜택도 확대된다. 그간 8년 이상 임대 시 50%였던 양도세 장기보유특별공제 비율을 70%로 상향하기로 했다. 여기에 장기 임대를 유도하기 위해 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 8년 이상 임대로 강화했다.

정부가 서울에서 주택 3채를 보유한 다주택자가 2채를 임대등록해 8년간 임대했을 때를 시뮬레이션한 결과, 국세·지방세 및 건강보험료를 모두 포함한 연간 세부담은 270만원이다. 이는 미등록(1205만원) 시보다 935만원 적은 금액이다.

■ 등록 유도로 임대료·기간 제한

정부는 이번 대책에서 임대주택 등록 의무화와 전·월세상한제, 계약갱신청구권 등은 포함하지 않았다. 다만 등록 의무화는 “향후 시장 상황 등을 감안해 2020년 이후 단계적으로 추진하겠다”고 했으며, 전·월세상한제와 계약갱신청구권에 대해 “임대차 시장 데이터베이스를 통한 임대사업 현황 분석, 등록 의무화 등과 연계해 도입하겠다”고 밝혔다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “등록임대주택은 세입자의 귀책사유가 없는 한 집주인이 임대 의무기간 동안 재계약을 거절할 수 없고 임대료도 연 5% 이내에서 증액을 제한하기 때문에 사실상 전·월세상한제와 계약갱신청구권과 같다”고 말했다.

이와 함께 정부는 전세금반환보증제도에서 임대인 동의절차를 폐지하고, 임대차계약 갱신 거절 통지기간을 계약 만료 1개월 전에서 계약 만료 2개월 전으로 조정했다. 또 내년에 다주택자에 대한 임대보증금에 과세하거나 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련하기로 했다.

김현미 국토부 장관은 “세입자에게 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 제공하는 집주인에게는 상응하는 혜택을 부여해 세입자와 집주인 모두가 상생할 수 있게 하겠다”고 말했다.

이성희 기자