서울시, 박원순의 '재개발 규제대못' 뽑는다

 

서울시, 박원순의 '재개발 규제대못' 뽑는다

 

 

 

 

 

매일경제 | 2021.04.25

 

'깐깐한 노후도 기준' 정비지수제 폐지 용역 착수

노후도·주민 동의율 등 점수화
박원순때 연면적 노후기준 신설
2015년 이후 신규 지정구역 0곳

노후도 84% 달하는 성북5구역
연면적 규제에 공공재개발 탈락
폐지 땐 민간 재개발 선회 가능

 

주거정비지수제가 적용돼 평균 84%라는 노후도 결과에도 공공재개발 후보지에서 탈락한 서울시 성북구 성북5구역 전경. [이충우 기자]

 

서울시가 박원순 전 시장이 심어 놓은 '재개발 대못'인 정비지수제 폐지를 위한 용역에 착수한다. 이 제도 도입 후 재개발이 '올스톱'되면서 만성적 주택 부족에 시달리게 됐기 때문이다. 현행 정비지수제하에서는 '뉴타운 출구전략' 등으로 구역 해제를 당한 곳들은 이전보다 깐깐한 기준으로 심사를 받게 돼 사실상 사업 재추진이 불가능하다.

25일 서울시에 따르면 서울시는 조만간 정비지수제 폐지를 위한 용역에 착수할 예정이다. 서울시 핵심 관계자는 "10년 동안 시스템적으로 막힌 게 많은데 대표적인 게 정비지수제"라며 "이를 폐지하기 위해 용역을 곧 착수할 예정"이라고 밝혔다. 이 제도는 박 전 시장이 2025 기본계획을 만들면서 도입했다. 해당 구역 주택의 노후도와 주민 동의율 등을 따져 100점 만점에 70점 이상을 넘기지 못하면 구역으로 지정하지 않는다. 30년 이상 된 건물 동수가 전체의 3분의 2 이상이어야 하고, 동시에 연면적은 60% 이상을 충족해야 한다. 특히 이 연면적 기준은 박 전 시장 때 새로 생긴 것이다. 2025 기본계획 이전에는 노후 건물이 전체의 3분의 2 이상이면 기본 요건을 채울 수 있었다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "연면적 기준을 도입한 건 사실상 재개발을 하지 말라는 것과 마찬가지"라며 "가령 신축 빌라 하나가 생기는 경우 빌라 하나가 단독주택 5개의 연면적을 차지하게 되는데, 뉴타운이 해제된 곳은 여지없이 신축 빌라가 우후죽순 들어와 연면적 기준 충족이 불가능해진다"고 말했다. 서울시 정비구역 지정 현황에 따르면 2015년 2025 기본계획이 적용된 이후 2015~2020년 서울에서 재개발 정비구역으로 지정된 사업지는 한 곳도 없었다.

정비지수제를 손본다면 연면적 기준은 폐지될 가능성이 크다. 뉴타운 해제 이후 이 지역들에 신축 빌라들이 들어서면서 전체 기반시설은 그대로인데 노후도만 떨어진 곳이 많아서다. 이런 문제점은 박 전 시장 재임 시절에도 지적된 바 있다. 2019년 수행한 '서울시 정비사업 출구전략의 한계 및 개선방안 연구'에서는 해제지역인 경우 신축 건물을 고려해 토지 등 소유자 동의율을 일부 낮추자는 의견이 나왔다.

 

김 소장은 "성북5구역이 이번에 공공재개발에서 탈락한 것도 연면적 규제 때문이다. 후보지 면면을 보면 2010년 7월 15일 전 기본계획이 수립돼 2025 기본계획을 적용받지 않는 곳들만 들어갔다"며 "그나마 이 규제를 합리적으로 손본다면 연면적의 60%를 대지면적의 60%로 바꿔야 한다"고 덧붙였다. 실제로 도시 및 주거환경정비 조례(시행 2010년 7월 16일) 시행 전 기본계획이 수립된 지역은 정비지수제를 적용받지 않는다.

이로 인해 희비가 엇갈린 대표적인 곳은 성북1구역과 성북5구역이다. 성북5구역은 한국토지주택공사(LH)가 진행한 공공재개발 사전컨설팅에서 평균 84%라는 높은 노후도 결과를 받았지만 공공재개발 후보지에서 탈락했다. 성북5구역 관계자는 "성북1구역은 추진이 잘 안 되던 곳인데 기본계획이 살아 있어 정비지수제를 적용받지 않았다"며 "노후도는 5구역이 1구역보다 높지만 정비지수제로 결과가 뒤바뀐 것"이라고 말했다. 성북5구역은 과거 성북3구역으로 재개발을 추진했지만 구역 해제 취소소송으로 대법원까지 간 끝에 정비구역에서 해제됐다. 새로 추진하면서 정비지수제를 적용받았다.

연면적 기준이 폐지된다면 성북5구역처럼 공공개발을 문의하는 곳들도 민간 개발로 선회할 가능성이 점쳐진다. 이 관계자는 "정비지수제로 인해 도저히 민간 재개발은 불가능해 일단 도심 공공주택 복합사업 후보지 신청을 해놓은 상태"라며 "만약 이 제도가 폐지된다면 민간 재개발로 갈 유인이 충분하다. (연면적 규제) 폐지 여부에 촉각을 곤두세우고 있다"고 전했다. 도심 공공주택 복합사업은 변창흠 국토교통부 장관이 2·4 공급대책에서 공개한 공급 방안이다. 조합과 LH가 공동 시행하는 공공 재개발과는 다르다.

[김태준 기자 / 이축복 기자]