용적률 300% 호재, 뉴타운·재개발 기지개 켤까

서광 공인중개사 2014. 2. 13. 17:24

용적률 300% 호재, 뉴타운·재개발 기지개 켤까

2014 Remake a big market 재개발

하우징헤럴드 2014.01.15

마천1구역·한남2구역 등 총 139곳 수혜 예상
분담금 줄 듯… 출구전략 1년 연장은 걸림돌

올 한해 뉴타운·재개발 시장은 오랜만에 분위기 전환이 기대되는 한 해가 될 전망이다. 뉴타운·재개발 사업장에 ‘용적률 완화’라는 호재가 날아들었다. 정부는 〈도시 및 주거환경 정비법〉 개정을 통해 지자체장이 조례에 허용된 범위를 넘어 재개발·재건축 사업의 용적률을 법적상한선까지 높여주도록 했다. 노후·불량한 노후주거지의 주거환경 개선을 위한 취지로 정부가 직접 정비사업 활성화를 위해 팔을 걷어붙이고 나선 것이다. 그동안 출구전략 제도의 시행으로 옴짝달싹할 수 없었지만 용적률 확대로 사업성이 늘어나면서 조합원들의 분담금 부담이 줄어들 수 있는 발판이 마련될 전망이다.

▲뉴타운·재개발 활성화 팔 걷어붙인다=국토교통부는 지난 7일 재개발·재건축 등 정비사업의 용적률 확대 등을 담은 〈도정법〉을 지난 7일 국무회의에서 통과시켜 빠르면 이번 주부터 시행된다고 발표했다. 개정된 〈도정법〉에 따르면 지자체장은 재개발·재건축 등 정비사업에 대해 조례상의 용적률과 관계없이 〈국토계획법 및 이용에 관한 법률〉에 따른 법적상한용적률까지 완화할 수 있다.

국토부는 이번 용적률 완화 시행과 관련해 정비사업 활성화 의지를 확고히 했다. 주민이 정비사업 추진을 원하는 지역에 대해서 사업이 원활히 추진될 수 있도록 한다는 점을 명시했다. 법적상한용적률 적용은 지자체가 정비기본계획 및 정비계획의 수립·변경을 통해 적용하도록 했다.

다만, 이 법적상한용적률 허용은 주거지역에 한해서만 적용된다. 노후·불량주거지에 대한 주거환경 개선을 위해 조례에도 불구하고 용적률을 추가로 허용한다는 명확한 정책 도입 취지를 강조한 것이다.

지금까지 뉴타운·재개발사업은 기본적으로 조합원들의 사익을 위한 사업이라는 측면에서 법적상한용적률보다 낮은 조례상 용적률을 적용해 왔다. 예를 들어 서울의 3종 일반주거지역에서는 법적상한용적률이 300%지만 조례상 용적률은 250%가 적용되는 식이다.

다만, 이번 용적률 완화는 이미 사업시행인가를 받은 사업장의 경우 사업지연·주민혼란 등을 우려해 사업시행인가 이전 단계에 있는 정비구역에 대해서만 적용한다.

이를 통해 현재 추진이 중단된 여러 뉴타운·재개발사업 현장이 사업 재시동에 도움을 받을 전망이다. 실제로 부동산정보업체인 부동산114에서는 이번 용적률 규제 완화의 적용 대상으로 송파구 마천1구역, 용산구 한남2구역 등 뉴타운·재개발구역 139개 곳이 수혜를 받을 것으로 전망했다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “법적상한용적률까지 용적률 상한범위가 늘어나면서 그동안 사업성 부족으로 고전을 면치 못하던 많은 뉴타운·재개발사업 현장의 사업성이 대폭 좋아질 것”이라며 “이를 통한 분양수입 증가는 조합원들의 분담금 하락으로도 이어질 수 있을 것”이라고 설명했다.

▲출구전략도 1년 연장 … 내년 1월 1일 종료=이번 〈도정법〉 개정에서는 재개발·재건축사업을 취소하기 위한 출구전략 연장 방안도 통과됐다. 이번 법 통과로 이달 말 종료될 예정이었던 정비사업 추진위원회·조합의 해산신청 유효기간은 내년 1월 말까지로 1년간 연장됐다. 아울러 추진위 승인이 취소될 때 그동안 사용한 비용을 지자체가 일부 지원하는 기간도 내년 8월 1일까지로 1년간 늘렸다.

다만, 철거 및 이주가 시작된 곳은 출구전략 연장 대상에서 제외된다. 주민혼란을 방지하고 안정적인 사업추진이 필요하다는 이유 때문이다. 예를 들어 올해 1월 31일 철거신고를 한 정비구역은 종전의 유효기간인 올해 1월 31일부로 해산신청 기간이 종료한다.

국토부는 또 추진위 또는 조합 설립인가 취소 시 발생하는 매몰비용에 대한 처리방안으로 손금산입 방안을 도입했다. 시공사 등이 재개발·재건축 추진위원회나 조합으로부터 받아야 할 채권을 포기한다는 ‘채권확인서’를 지자체에 제출하면 채권액을 손금에 산입해 비용으로 처리할 수 있도록 하는 것이다.

손금산입은 시공사 등이 포기한 채권을 비용으로 산입해 법인세만큼 감면받는 대신, 추진위 및 조합은 채무부담을 면제하게 하는 방법이다.

국토부는 이와 관련해 시공사 등이 추진위·조합과 협의해 합의한 포기 금액에 대한 ‘채권확인서’를 지자체에 제출하는 절차를 마련했다. 손금 산입 규정과 관련해 채권 포기에 대한 내용을 사전에 확정해 양 자 간 분쟁을 막고 손금처리 효율을 높이겠다는 취지다.

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출구전략 연장 법안 반발 확산… 주민들 “속았다”

■ 조합원 반응

올해 한 해 뉴타운·재개발 부문에서는 출구전략 규정의 1년 연장 도입의 타당성을 놓고 뜨거운 논란이 벌어질 전망이다. 내년 1월까지 1년의 연장 기간이 도래했음에도 불구하고 눈에 띄는 결과가 나오지 않을 경우 잘못된 법 개정에 따른 일선 조합들의 문제제기가 잇따를 것이기 때문이다.

이번 출구전략 연장은 2012년 최초로 출구전략 제도를 도입할 당시 2년의 기한으로 도입키로 했던 약속을 저버렸다는 점에서 추진위·조합의 공분을 사고 있다. 법안을 추진했던 여야에서도 추진위·조합을 해산시키는 규정의 존속은 사업의 연속성 측면에서 문제가 있다고 판단, 2년 기한의 시한부 규정으로 합의한 것이다. 국회 국토교통위 수석전문위원실에서도 사업의 안정성 측면에서 2년 뒤 출구전략 제도의 폐지가 필요하다는 의견을 내놨다.

당시 직접적인 피해가 예상됨에도 불구하고 뉴타운·재개발의 추진위·조합에서도 2년의 기간을 수용했다. 2년의 기간을 지내면서 사업추진 또는 사업취소의 결정을 받아보자는 의견에서였다. 문제는 2년이라는 시간이 지나면서도 눈에 띄는 결과가 나오지 않았다는 점이다. 특히 서울시가 전방위적인 뉴타운·재개발 축소 행정을 위해 총력을 기울이고 있음에도 불구하고 해제실적이 예상보다 훨씬 저조한 상태다. 서울시가 지난 8월 내놓은 ‘뉴타운·재개발 실태조사 1년 추진경과 발표’ 보도자료에 따르면 2011년부터 현재까지 실태조사 대상 610곳 중 150곳이 해제돼, 전체의 25%만이 해제된 것으로 나타났다.

추진주체가 있는 정비구역 307곳 중에서는 단 29곳이, 정비예정구역 303곳 중에서는 121곳만이 해제됐다. 주목할 부분은 추진위와 조합 등 추진주체가 존재하는 곳이다. 추진주체가 있는 곳에서는 전체의 10%에도 미치지 못한 29곳이 해제됐을 뿐이다.

더 큰 문제는 이 곳들이 추진위·조합 취소를 놓고 찬반으로 갈려 오도가도 못하며 시간만 보내고 있다는 점이다. 현재까지 개점휴업 상태로 보낸 시간이 정확히 출구전략 제도 시행기간인 2년과 일치한다. 그만큼 침묵하며 사업추진을 바라는 주민들이 많다는 방증이라는 주장이다.

한 업계 전문가는 “2년 전 당시의 뉴타운 혼란과 서울시의 강력한 구역해제 의지를 감안하면 현재 시점에서 최소 80% 이상의 구역은 이미 해제돼 있어야 한다”며 “그러나 실제 결과가 그렇지 않다는 점은 그만큼 사업추진을 희망하는 주민들이 많다는 증거로 이번 출구전략 연장은 잘못된 법 개정”이라고 말했다.

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매몰비용 손금산입 규정 또 다른 갈등

매몰비용의 손금산입 규정이 뉴타운·재개발사업의 또 다른 갈등 요인으로 확대될 전망이다.
규정이 마련됐지만 실제로 이 규정을 활용해 매몰비용 처리절차를 밟는 사업장이 얼마나 될지는 장담할 수 없다는 지적이다. 채권확정을 놓고 사업장별로 건설사와 조합·추진위 간 마찰을 빚을 경우 공전을 거듭할 수밖에 없기 때문이다. 조합해산 및 손금산입을 원하는 시공사와 조합이 양측 협의를 거쳐 채권금액을 확정하는 절차를 진행하게 되는데 이 과정이 결코 쉽지 않을 것이란 전망이 나오고 있다. 최소 수십 가지 항목으로 돼 있는 비용 항목을 놓고 의견이 갈려 합의가 원활하지 않을 것이라는 예상이다.

실제로 이 규정이 현장에서 적용되기 위한 시간도 촉박한 상태다. 업계에서는 이 같은 절차가 마무리되는 데 대략 6개월 정도가 소요돼 준비작업에만 절반의 시간이 소요될 것으로 내다보고 있다. 나머지 6개월의 시간 동안 채권확정 과정을 거쳐야 하는데 특히 뉴타운·재개발 구역이 많은 지자체의 경우 업무 폭주로 제대로 된 절차가 진행되지 않을 공산이 크다는 분석도 나오고 있다.

김병조 기자