1기 신도시 통합재건축 공공기여금 兆단위…조합원당 수억원 부담

 

1기 신도시 통합재건축

공공기여금 兆단위…조합원당 수억원 부담

 

 

출처 하우징헤럴드 2025.03.26

분당 4개 선도지구에서만 3조원대…산정방식 논란

용적률 증가따라 동반 상승하는 구조가 원인

공공기여율 41% 2구간에서는 4배 이상 늘어나

[하우징헤럴드=김병조 기자] 1기 신도시 재건축사업의 공공기여금 수준이 예상보다 훨씬 높게 나올 수 있다는 전망이 나오면서 재건축추진준비위원회와 업계가 바짝 긴장하고 있다.

개략적으로 추정한 수치이기는 하지만 일부 대형 통합재건축단지 1곳의 공공기여금이 1조원 안팎으로까지 예상되고 있어 공공기여금 부담액이 너무 높다는 비판이 나오고 있다. 이 경우 조합원 개인이 부담해야 할 공공기여금은 수억원 수준인 것으로 알려져 파장이 커질 전망이다.

현재 시점에서 공공기여금 논란이 제기된 이유는 지난해 선정된 선도지구들이 올해 하반기 특별정비계획 수립을 준비하기 위해 토지등소유자에게 통보해야 할 추정분담금 산출을 준비하는 타이밍이기 때문이다.

올해 1월 국토교통부가 발표한 ‘공공기여금 산정 및 운영 가이드라인’ 자료에 따르면 1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업에서는 용적률 증가에 따라 일정액의 공공기여금을 납부해야 한다.

공공기여금 산출을 위한 산식은 ‘공공기여 연면적 × 감정평가액’이다. 노후계획도시 정비사업으로 연면적이 증가하고, 토지가치도 증가하니 사업시행자(재건축조합)가 그만큼 공공기여금을 내라는 것이다. 감정평가액 적용은 종후 토지가치를 적용하기 위한 장치다.

공공기여금은 용적률 증가분과 감정평가액에 의해 좌우되는 구조인데, 이 두 요인이 모두 급상승할 수 있다는 점에서 우려가 커지고 있다.

1기 신도시 사업에서 용적률 증가는 1구간(10%)과 2구간(41%)별로 공공기여율을 정해놓은 상황이다. 높은 용적률을 적용하게 되면, 1구간에 비해 4배 이상의 공공기여율을 적용하는 구조로 그만큼 공공기여 부담이 커진다.

감정평가액 역시 마찬가지다. 사업이익이 발생하는 사업 종료 시점을 전제로 진행한 감정평가를 통해 감정평가액 역시 상당 수준으로 치솟을 전망이다.

전문가들은 공공기여금 산식 구조에서부터 문제가 있다는 지적이다. 먼저, 용적률 상승과 공공기여금 상승을 일대일 대응으로 연결시켜 놨다는 것이다. 기반시설이 풍부한 1기 신도시는 부문에 따라 상당 부분 여유가 있는 기반시설들도 적지 않을 텐데 단순히 용적률 증가 폭에 연동시켜 공공기여금을 산출하는 것은 문제가 있다는 것이다.

산식 자체의 문제도 거론하고 있다. 공공기여금 산출 시 공공기여 연면적에 ‘종후 토지가치’를 곱하는 방식을 채택했는데, 단순히 종후 토지가치를 곱할 것이 아니라 노후계획도시 사업으로 증가한 순증가 분만 곱해야 한다는 것이다.

출처 : 하우징헤럴드