단기임대 5년 만에 부활…빌라 사서 6년 임대 등록하면 1주택 특례

 

단기임대 5년 만에 부활…

빌라 사서 6년 임대 등록하면 1주택 특례

 

 

출처 조선비즈 2025.05.28

양도세 중과배제 등 혜택

‘임대사업자 의무가입’ 임대보증 가입 요건 강화

임대보증 가입 주택 유형·가액 따라 공시가격 적용 비율 차등

HUG 인정 공시가 도입해 감정가 부풀리기 차단

지난 22일 서울 강서구 화곡동 일대 빌라 다세대 주택가 모습./연합뉴스

다음 달부터 연립·다세대 등 비(非)아파트에 대한 6년 단기등록임대주택 제도가 시행된다. 1주택자가 비이파트를 구입해 단기임대로 등록하면 1가구1주택 특례를 적용받을 수 있다.

이 제도는 투기와 세금 회피 수단으로 활용될 수 있다는 지적에 폐지된 지 5년 만에 부활했다.

국토교통부는 ‘민간임대주택법’ 개정에 따라 비아파트 6년 단기등록임대주택을 도입한다고 28일 밝혔다. 개정안은 다음 달 4일부터 시행된다.

단기등록임대주택은 임대사업자가 주택을 등록하고 단기간 임대하면 종부세 합산배제, 양도세 및 법인세 중과배제 등 각종 세제 혜택 등을 받는 제도다. 대신 의무 임대 기간과 임대료 인상률 제한을 부과한다.

세제 혜택을 받을 수 있는 대상은 건설형 공시가 6억원 이하, 매입형 4억원 이하(비수도권 2억원 이하) 비아파트다. 법인세 중과배제는 건설형에만 적용된다.

단기임대 제도는 지난 2020년 투기와 세금 회피 수단으로 활용된다는 비판이 제기되자 폐지된 바 있다. 5년 만에 재도입된 이 제도는 임대 의무기간이 6년으로 이전 제도 시행 당시보다 2년 늘어나고, 아파트는 제외됐다.

정부는 6년 단기 등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 용이하게 변경할 수 있도록 한다. 단기 임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기 임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정하기로 했다.

국토부는 이와 함께 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 가입 기준을 강화했다. 임대보증 가입을 위한 주택가격을 산정할 경우 주택 유형과 가액에 따라 공시가격 적용 비율에 차이를 두는 식이다.

기존에는 공시가격 2억원인 빌라가 임대보증에 가입한다고 하면 150%인 3억원까지 집값으로 인정한다. 그러나 앞으로는 9억원 미만 공동주택은 145%, 9억원 이상∼15억원 미만은 130% 등 공시가격 적용비율을 일부 조정한다.

부채비율 90% 기준도 적용된다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 값이다. 근저당권 설정이 없다면 공시가격이 2억원인 빌라(주택가격 3억원)는 전셋값이 2억7000만원이하일 때 임대보증에 가입 가능하다.

정부는 단기 등록임대주택이 전세사기 수단으로 악용되지 않도록 ‘주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가’를 임대보증 집값 산정 기준으로 삼기로 했다. 기존에는 임대보증 가입 시 감정평가액 등 주택가격 기준이 돼 감정평가액 부풀리기 등을 통한 전세사기 우려가 있었다.

집주인이 집값에 비해 공시가격이 지나치게 낮다는 이의를 신청하고, HUG가 이의를 인정한다면 감정평가액을 적용해 집값을 산정한다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다.

주택가격 산정 방식 개편은 다음 달 4일 이후 임대보증 가입 신청분부터 적용한다. 이전에 등록한 민간임대주택은 내년 7월 1일부터 개편안을 적용한다.

이기봉 국토부 주거복지정책관은 “비아파트 6년 단기등록임대주택 제도를 통해 서민 주거사다리 역할을 하는 비아파트 민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는 여건을 마련했다”며 “임대보증 가입기준이 되는 주택가격을 보다 정확하게 산정함으로써 임차인을 대상으로 한 전세사기나 보증사고가 크게 감소할 것으로 기대된다”고 했다.

이외에도 국토부는 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구해 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위해 민간임대주택법 시행규칙’에 원상복구 대상의 선정과 수선비 산출에 관한 규정을 신설했다.

임대사업자와 임차인은 입주 및 퇴거 시 함께 시설물의 상태를 확인해서 원상복구 대상을 선정한다. 임차인 부담비용은 상호 합의로 정한다. 수선비는 실비를 기준으로 시설물의 경과연수에 따른 감가상각률을 계산해 산출해야 한다.

국토부는 구체적인 가이드라인을 마련하기 위한 연구용역을 다음 달 착수해 내년 상반기까지 제정할 계획이다.

아울러 국토부는 신고된 주택 임대차 계약의 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금반환보증 내역을 지자체 공무원이 활용할 수 있도록 했다. 또, 지자체에서 직권 또는 이해관계인의 신청으로 부기등기의 말소를 법원에 촉탁할 수 있게 했다.

김유진 기자