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“이주비 대출 완화 급선무” 서울시, 정부에 정비사업 활성화 위한 10대 법령 개정안 건의

서광 공인중개사 — Mon, 15 Jun 2026 16:15:40 +0900

“이주비 대출 완화 급선무”

서울시, 정부에 정비사업 활성화 위한 10대 법령 개정안 건의

출처 헤럴드경제 2026.06.15

재개발 조합설립 동의율 하향 등 포함

서울시 “도심 주택공급 확대 위해 필요”

서울시청. [서울시 제공]

[헤럴드경제=김희량 기자] 이재명 대통령이 최근 주택 공급 확대와 정비사업 속도 제고를 강조한 가운데 서울시가 정비사업 활성화를 위한 10대 법령 개정안을 정부에 건의했다.

15일 서울시는 규제완화, 사업성 개선, 기간단축, 주민 권믹 보호 등 4개 분야에서의 주택 공급 활성화를 위한 개선안을 정부에 건의했다고 밝혔다.

서울시는 착공 일정을 정상적으로 추진하기 위해 이주비 대출 규제 완화가 필수라고 보고 있다. 현재 투기과열지구 지정으로 일반 주택담보대출과 똑같이 LTV 40%를 적용받는 이주비 대출을 70%까지 확대해야 한다고 강조했다.

서울시 관계자는 “이주비는 집을 새로 사려는 돈이 아니라 공사 기간 원활한 이주를 위해 필요한 사업 자금”이라며 “규제를 따로 떼어내 사업 동력을 줘야 한다”고 강조했다.

시는 재산권 행사 제약과 거래 단절을 일으키는 ‘조합원 지위양도 제한’도 완화해야 한다는 입장이다.

3년 한시적으로 조합원 지위양도 제한을 완화하고 소규모 정비사업의 제한 시점을 사업시행계획인가 이후로 조정하면 사업에 필요한 주민동의율을 신속 확보할 수 있고, 이를 통해 원활한 사업 추진이 가능하다는 주장이다.

정비사업 사업성 개선을 위해서는 ▷민간 정비사업 임대주택 제공비율 완화 및 법적상한 용적률 1.2배 완화 ▷택지개발지구 등 공원‧녹지확보 기준 면제‧완화근거 신설 ▷소규모주택정비사업 임대주택 중복산정 완화를 요구했다. 재개발 용적률 완화를 위해 지어야 하는 임대주택 비율을 현행 최소 50% 이상에서 재건축 수준(최소 30%)로 낮춰 형평성을 맞추자는 취지다. 또 시는 불필요하게 중복산정되었던 임대주택 산정방식을 개정해 소규모주택정비사업도 사업성을 개선해야 한다고 강조했다.

시는 정비사업 기간 단축을 위한 방안으로는 ▷재개발 조합설립 동의율 완화 ▷조합설립인가 신청 전 토지등소유자 통지기간 단축 ▷정비계획 경미한 변경 시 통합심의 선행 ▷조합 시공자 등 선정 절차 개선 등을 건의했다. 재개발 조합설립 동의율 완화는 정부가 후속 입법을 통해 재건축 조합설립인가 동의율을 75%→70%로 낮춘 것처럼 재개발에도 동일 기준을 적용하자는 취지다.

또 정비사업 운영 합리화를 위해 ▷조합원 명부 개인정보 공개기준 개선 ▷공동주택관리법상 인·허가 조건 승계 명확화 등도 함께 건의했다.

시는 이런 개정안이 정책에 반영돼 도심 내 주택 공급이 대폭 확대되는 결과로 이어지길 기대하고 있다.

서울시 관계자는 “지난해 11~12월 서울시장과 국토부 장관의 면담 및 3차례 실무협의체를 통해 규제완화의 필요성을 강조하고 제도개선안을 지속 발굴해왔다”면서 “현장에서 사업 추진을 어렵게 하는 불합리한 규제를 개선하기 위해 정부와 지속적으로 협의하겠다”고 말했다.

김희량 기자

이주 대란·재개발 지연…다시 공급 부족 '무한 굴레'

서광 공인중개사 — Fri, 12 Jun 2026 16:08:31 +0900

이주 대란·재개발 지연…다시 공급 부족 '무한 굴레'

출처 아시아경제 2026.06.12

전셋값 11년 만에 최대폭 상승

다주택자 양도세 중과 앞두고

전월세 공급 감소 영향

올해 강동구·압구정·목동 등

재개발 본격화, 대대적 이주행렬

임대차 매물 부족 더 심해질듯

전세 매물 가뭄으로 서울 아파트 전셋값이 주간 기준 11년 만에 최대 폭(0.32%)으로 치솟으면서 재개발·재건축 단지까지 불똥이 튀고 있다. 살 집을 구하지 못해 이사를 못하면 정비사업이 지체되고, 이는 다시 서울의 신축 주택 공급을 가로막는 심각한 악순환으로 이어지기 때문이다.

서울 강남·송파구 일대 사진. 연합뉴스

재건축단지의 이주 문제는 불과 최근 몇 개월새 나타난 현상이라는 평가다. 서울시 관계자는 "올 초 한남2구역 등 7000~8000세대씩 이주할 때도 대란은 크게 없었다"고 전했다.

이는 서울 아파트 전셋값 상승 폭이 올해 들어 가팔라진 것과 밀접하다. 한국부동산원에 따르면 이번 주까지 누적 상승률은 4.11%로 지난해 같은 기간 0.73%와 비교하면 상승 폭은 6배 가까이 커졌다. 가장 큰 요인은 지난달 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 매물이 소진된 영향이 컸다. 다주택자들이 올 상반기 대거 주택 처분에 나서면서 매매가격은 일시적으로 주춤했지만 전·월세 공급은 줄었다. 이와 함께 기존 세입자들은 계약갱신청구권을 사용하면서 버티기에 돌입했다. 매물을 찾기가 힘든 이유다.

이 때문에 전세 시장을 향한 정부의 시선이 시장을 더 위축시킨다는 비판이 나온다. 앞서 이재명 대통령은 "전세는 한국에만 있는 일종의 사금융이다. 전세 대출을 많이 해준 게 집값 상승의 주된 원인"이라며 부정적 인식을 드러내기도 했다.

전문가들은 올해부터 서울 재개발사업이 본격 가동하는 만큼 전셋값 급등세는 이제 시작이라는 전망을 내놓고 있다. 압구정은 물론이고 성수동, 목동까지 순차적으로 시공사 선정에 들어가는 만큼 대대적인 이주 행렬이 나타날 것이라는 얘기다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강동구뿐 아니라 압구정, 목동, 용산 등 조합 설립 인가나 사업 시행 인가가 난 곳들이 많아 임대차 시장의 매물 부족 문제는 이제 시작이라고 생각한다"며 "사업이 지연되면 금융비, 사업비, 분담금으로 이어질 수 있어 문제를 어떻게 해결할지 논의가 필요하다"고 말했다.

상황이 심각해지자 서울시도 대책 마련에 나섰다. 서울시 관계자는 "현재 전·월세 매물이 없어지는 게 문제"라면서 "전·월세 시장의 충격을 줄이기 위해 서울 전역 정비사업 이주 시기를 촘촘하게 관리하고자 한다"고 밝혔다. 이어 "기존 2000세대 초과 단지에만 적용하던 시기 조정 제도를 1000세대 초과 단지까지 한시적으로 확대 적용하기 위한 조례 개정을 추진할 예정"이라고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "단기적으로 이주 대책을 마련하지 않고 사업을 진행하면서 계속 문제가 발생한다"며 "이런 상황에서 전월세 가격 상승과 실거주를 강조하는 정책 기조 등이 겹치면서 물건이 더 없어지고, 정비사업도 지체되는 악순환이 발생하고 있다"고 분석했다.

함영진 랩장은 "공공 매입 임대를 해 이주 수요를 일정 부분 받아주거나 이주 시기 조율이나 순환 정비 사업이 일부 필요하다"면서도 "다만 이 방법도 반발이 심할 수 있어 어떻게 조율할 것인지 고민해야 한다"고 조언했다.

김인만 부동산경제연구소장은 "서울시가 그간 정부에 요청해 온 것도 아무리 정비사업 구역의 인허가를 빨리해도 이주비 대출이나 전월세난 때문에 사업이 속도를 못 내고 공급을 할 수 없다는 점"이라며 "정부에서 현실성 있게 대출 규제는 하되 무주택자가 집을 사거나 정비 사업 사례에서는 풀어주는 등의 예외를 둬야 한다"고 했다.

심성아 기자

탄력받는 재개발·재건축 전자투표…총회비용 62%ㆍ홍보요원 인건비 33% 절감

서광 공인중개사 — Fri, 12 Jun 2026 15:58:35 +0900

탄력받는 재개발·재건축 전자투표

총회비용 62%ㆍ홍보요원 인건비 33% 절감

출처 하우징헤럴드 2026.06.11

총회준비 3주→9.7일로…출석률 53%나 늘어

투표율 81.7%로 증가…총회 운영시간 대폭감소

총회비용 대폭 절감 …투명성. 안정성도 개선 중

[하우징헤럴드=김병조 기자] 국내 정비사업의 총회 방식이 빠르게 디지털로 전환되면서 조합·추진위의 사업비 절감이라는 순기능 효과가 발생하고 있다. 총회 비용 및 시간이 대폭 절감되면서 그에 따른 각종 비용 부담 수준이 낮아지고 있어서다.

그동안 민주주의 의사결정 방식을 활용하는 현행 총회는 대면 의사결정 방식을 따랐다. 총회장이라는 집합장소에 조합원들이 모여 의사결정을 하거나, 서면의사결정의 경우 홍보요원(OS)을 통한 대면 수집 방식에 의존했다.

하지만, 법적·기술적 바탕을 기반으로 한 디지털 공간이 이를 대체하면서 커다란 비용 절감이 현실화되고 있다. 온라인총회·전자투표·전자서명동의서 3종 세트의 활용이 대세가 되고 있다.

▲총회비용 62% 낮춰…디지털 총회 효과 실감=업계에 회자되는 디지털 총회 3종 세트를 활용한 효과는‘62%·1/3·70%’란 표현으로 요약된다. 종전 총회 방식과 대비해 오프라인 총회와 온라인 총회 3종 세트 방식을 통합 운영 시 효과가 극대화되는 구조다.

우선, 종전 방식 대비 총회 비용이 62%가 낮아졌다. 2024년 서울시가 10개 조합을 대상으로 온라인총회 등 3종 세트 시범사업을 진행한 결과, 총회 비용이 최대 62%가 절감된 것으로 나타났다. 최근 비용 절감에 대한 공식적인 추가 통계는 없지만, 온라인 총회 3종 세트 활용 사례가 확연히 증가하는 만큼 비용 절감 규모는 더욱 높을 것이란 관측이다.

비용 및 시간 단축 효과도 종전 대비 1/3 가량이 단축됐다. 총회 비용에서 높은 비율을 차지하던 홍보요원 인건비가 감소하고, 총회 참석수당 지급 관행도 낮아졌기 때문이다. 1,000명 총회 기준 홍보요원 비용은 4,500만원 수준인 것으로 알려졌다. 총회장 대관 비용 및 각종 우편물 발송 비용 또한 낮아지면서 비용 절감이 이뤄지고 있는 것이다.

특히, 총회장 대관 비용 절감 효과가 나타나고 있다. 2,000가구 이상 대단지의 경우 대형 총회장을 대관해야 하기 때문에 장소 대관은 어려운 관문 중에 하나였다. 대관 비용만 7,000만~1억2,000만원에 달하는 등 총회 비용을 높이는 원인으로 작용했다. 시공자 선정총회 및 관리처분총회 등 현장직접참석이 법적 의무가 되면서 총회 대관 비용은 더욱 높아지는 추세였다.

총회 준비 기간도 70%가 단축되면서 노력 및 시간 비용 절감도 이뤄지고 있다. 총회 준비 기간이 기존 1~3개월에서 2주로 단축되고, 사전투표 기간 역시 평균 3주에서 9.7일로 줄어드는 효과도 나타났다. 조합원 직접 참여 기회가 확대되면서 평균 투표율도 6%p가량 올라 의사결정 내용의 대표성 또한 개선되는 효과가 발생하고 있다.

▲총회 참석률·투표율도 개선=총회 참석률 및 투표율도 높아지면서 의사결정 내용의 대표성 문제도 개선되고 있다.

온라인총회 및 전자투표 업체 레디포스트에 따르면 서울 강남구 개포주공1단지 총회 출석률이 기존 총회와 비교했을 때 53%가 확대된 것으로 나타났다. 압구정5구역에서는 현장 참석 대비 온라인총회 참석률은 2.4배가 증가했다.

서울시 시범사업 안내서에 따르면 C조합의 전체 투표율도 종전 58.5%에서 81.7%로 대폭 상승했다. 이에 따라 총회 결과에 대한 만족도 역시 98%가 만족한다는 응답을 받은 것으로 나타났다.

총회 운영 시간도 대폭 감소해 총회에 참석한 조합원 및 토지등소유자들의 피로도를 낮춰주고 있다. 오프라인 총회의 단점 중 하나가 장시간이 소요되는 개표 시간이었다. 2,000가구가 넘는 대단지의 경우, 투표함 개표 시간만 1~2시간이 소요돼 투표를 마친 조합원 등이 대거 총회장을 떠나는 상황이 반복됐다. 경우에 따라서는 장시간 총회 진행을 참지 못하고 투표를 포기한 조합원들이 총회장을 떠나는 경우도 발생했다. 온라인총회를 통해서는 개표 시간을 15분으로 단축시켰다.

▲서초진흥, 최초 온라인총회 시공자 선정 성료=최근에는 가장 의사결정이 첨예한 총회 중 하나인 시공자 선정 총회도 온라인총회로 성공하는 사례가 등장했다. 서초진흥아파트 재건축조합이 지난 1일 레디포스트는 시스템을 활용, 시공자 선정 총회를 성공적으로 마무리했다.

GS건설을 시공자로 선정한 이번 총회는 일반 안건이 아닌 ‘시공자 선정’이라는 재건축사업의 중요한 의사결정을 온라인총회 시스템으로 완료한 첫 사례다.

시공자 선정 총회는 수천억~수조원 규모의 시공권 향방을 가르는 민감한 의사결정이 이뤄지는 자리여서 그간 온라인총회 적용이 미뤄져 왔던 영역이다. 예전부터 시공자 선정총회는 서면결의서의 정확성, 출석 정족수 미달 여부 등 각종 논란이 발생해 총회 진행의 난이도가 가장 높은 총회 중 하나로 분류돼 왔기 때문이다.

하지만, 서초진흥 시공자 선정 총회는 디지털 방식을 통해 성공적으로 마무리 됐다는 데에서 상징적 사건이라는 평가다. 특히, 온라인총회로 조합원 참석이 획기적으로 편리해진 만큼, 오프라인 총회에 비해 참석률이 놀라울 정도로 높아진 것으로 나타났다.

전체 조합원 724명 중 592명(82%)가 출석하고, 사전 전자투표 및 서면투표를 포함한 투표참여자는 662명(91%)으로 집계됐다. 특히, 사전 투표자 중 94% 이상이 전자투표로 참여했으며, 전체 조합원의 25%가 실시간으로 온라인총회에 출석하는 등 조합원 참여율이 대폭 증가했다.

출처 : 하우징헤럴드

서울시장 연임에 힘 실린 신통기획…도심 재개발 구역 속속 재가동

서광 공인중개사 — Thu, 11 Jun 2026 17:12:05 +0900

서울시장 연임에 힘 실린 신통기획…

도심 재개발 구역 속속 재가동

출처 서울경제 2026.06.11.

불확실성 해소에 정비사업 재가동

신당13구역, 동의서 재징구 예정

용두7구역은 이달내 3차 재접수

창신12구역도 착수 논의 본격화

용두7구역

9일 서울 동대문구 용두동 동대문구청 2층 대강당에서 용두7구역 재개발 추진준비위원회의 사업 설명회가 열리고 있다. 백주연 기자

지방선거를 전후해 관망세로 돌아섰던 서울 도심 재개발 구역들이 다시 사업 추진에 나서고 있다. 서울시장 교체 가능성으로 신속통합기획과 도심복합개발 등 사업 방식을 놓고 고심하던 곳들이 오세훈 시장의 연임 확정 이후 신통기획 쪽으로 무게를 옮기는 분위기다. 용두7구역과 창신12구역, 신당13구역 등 주요 구역에서도 중단됐던 논의가 재개되고 있다.

10일 정비업계에 따르면 서울 동대문구 용두7구역 주택재개발 신속통합기획 추진준비위원회는 6·3 전국동시지방선거 직후인 이달 9일 동대문구청에서 재개발 사업 관련 대통합 설명회를 열었다. 용두7구역은 지난해와 올해 2월 신통기획 후보지 신청에 나섰지만, 도심복합개발을 선호하는 일부 소유주의 반발로 두 차례 반려된 바 있다. 그러나 오 시장이 연임에 성공하면서 도심복합개발을 검토하던 주민들 사이에서도 신통기획으로 선회하려는 흐름이 나타나고 있다.

용두7구역 재개발 추진준비위원회 관계자는 “이달 안에 신통기획 3차 접수에 나설 예정”이라며 “오 시장이 재선에 성공하면서 신통기획 2.0을 적용하면 관리처분단계까지 지원받을 수 있는데다 사업기간도 추가로 단축된다고 해서 도심복합개발을 고민하던 소유주들이 많이 돌아섰다”고 말했다. 동대문구청 역시 이번 접수에서 용두7구역이 후보지로 선정될 가능성을 높게 보고 있다.

앞서 지방선거를 앞두고 서울시장 교체 가능성이 거론되자 용두7구역뿐 아니라 창신12구역과 신당13구역 등 주요 재개발 구역은 4월 이후 사업 추진 속도를 늦추거나 동의서 징구를 사실상 멈췄다. 신통기획이 오 시장의 대표 정비사업 정책으로 인식되는 만큼 시정 방향이 바뀔 경우 사업 방식 자체가 흔들릴 수 있다는 우려가 커졌기 때문이다. 선거 이후 이 같은 불확실성이 해소되면서 각 구역의 사업 재개 움직임도 빨라지고 있다.

중구 신당13구역은 구역계 변경 이후 재개발 사업 동의서를 다시 받을 계획이다. 이 구역은 신속통합기획 방식의 재개발을 추진해 왔으나 빠른 동의율 확보에도 일부 주민들의 반대 비율 문제로 사업이 보류돼 왔다. 신당13구역 재개발 추진준비위원회 관계자는 “아예 정비구역 관련 계획을 변경하고 동의서를 다시 징구하기로 했다”며 “민간도심복합개발사업 관련 시행안이 이달 말 구체화될 예정인 만큼 해당 방안을 확인한 뒤에 신통기획이든 도심복합개발이든 유리한 쪽으로 최종 확정하는 절차를 밟을 계획”이라고 설명했다.

인근 중개업소 대표는 신통기획의 속도감이 주민 판단에 영향을 주고 있다고 전했다. 그는 “신당13구역과 가까운 신당10구역이 서울시 신속통합기획 1호 사업지로, 중구청이 적극 지원해 2023년에 직접 조합을 설립한 것으로 잘 알려져 있다”며 “정비구역 지정 후 6개월 만에 조합설립인가를 받아 전체 사업기간을 3년가량 단축시켰기 때문에 신통기획이 좀 더 유리할 것으로 보는 소유주들이 많다”고 말했다.

창신12구역도 선거 이후 중단됐던 논의를 다시 이어가고 있다. 오 시장 재선 이후 신통기획 착수를 본격적으로 검토하고 있으며 이달 말 최종 방향을 정할 예정이다. 인근 창신9·10구역이 시행자 지정 동의서 제출을 앞두고 있는 점도 창신동 일대 재개발 추진 구역의 기대감을 키우는 요인이다. 창신동 재개발 추진준비위원회 관계자는 “오 시장 당선으로 신통기획에 다시 힘이 실리고 있다”며 “9구역과 10구역은 시행자 지정 동의율 확보가 조만간 가능할 것”이라고 말했다.

정비업계에서는 여러 재개발 구역에서 동시에 사업 재개 조짐이 나타나는 것을 두고 신통기획이 시정 연속성과 연결된 정책으로 자리 잡았다는 평가가 나온다. 재개발 사업은 인허가 전 과정에서 서울시의 역할이 큰 만큼 시장 임기와 정책 방향의 일관성이 주민 동의율과 추진 속도에 직접적인 변수로 작용한다는 것이다.

장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원은 “사업의 연속성 측면에서 안정성이 생겼다”며 “정비사업은 속도가 가장 중요한 만큼 공공개발 방식과 신통기획 사이에서 저울질하며 갈팡질팡하던 소유주들이 오 시장 임기 동안 서둘러 진행하려는 분위기가 커진 것”이라고 설명했다.

배주연 기자

공동명의 지분 교환도 ‘현금청산’ 위험…재건축·재개발 ‘혼란’

서광 공인중개사 — Thu, 11 Jun 2026 17:02:07 +0900

공동명의 지분 교환도 ‘현금청산’ 위험…재건축·재개발 ‘혼란’

출처 데일리안 2026.06.0

지분 공유자 간 거래도 조합원 지위양도 제한 대상

서울시는 투기 수요 외 지분 거래 허용 해석

“조합원 지위양도 기준 불명확…명의·지분 변경 주의해야”

[데일리안 = 이수현 기자] 정부가 서울 전역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정한 지 7개월이 지났지만 현장에서는 혼란이 이어지고 있다. 조합원 지위양도를 두고 의견이 분분하자 국토부가 추가 해석을 내놓기도 했다. 다만 이 또한 법적 효력이 없는 만큼 관련 분쟁이 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

1일 업계에 따르면 국토교통부는 지분을 공유한 자들끼리의 지분 변경도 조합원 지위양도 제한 대상에 해당된다고 판단했다. 한 주택을 여러 사람이 공유하고 있으면 이들 모두 조합원 지위를 가지고 있어야 지분을 바꿀 수 있다는 것이다.

이번 국토부 해석은 서울시 질의에 대한 회신이다. 지난해 10월 정부가 서울 전역을 투기과열지구로 묶으면서 조합원 지위양도 관련 해석이 엇갈렸고, 이에 대해 서울시가 국토부에 정확한 해석을 요청했다.

또 지난해 국토부가 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 바꾼 점도 서울시가 해석을 요청한 원인으로 꼽힌다.

현재 투기과열지구 내에서는 10년 보유, 5년 거주해야 조합원 지위를 양도할 수 있다. 또는 조합 설립 후 3년이 지나서도 사업시행인가를 받지 못할 정도로 사업이 지지부진해야 한다.

이전에는 다수 인원이 공유 중인 투기과열지구 내 주택을 양도할 때 대표조합원만 조건을 충족하면 전체 지분에 대해 조합원 지위를 양도할 수 있었다.

하지만 지난해 대법원에서 조합원 지위양도 조건을 채우지 못한 지분 지위양도를 제한해야 한다고 판결했고, 국토부도 모든 공동명의 주택 소유자가 조합원 지위양도 조건을 충족해야 한다고 해석을 바꿨다.

국토부가 지분을 공유하고 있는 이들끼리 거래도 조합원 지위양도 조건을 채워야 한다고 해석하면서 공동명의 주택 매도는 더 어려워졌다. 공동 명의자 중 한 명이라도 조합원 조건을 채우지 못하면 주택 매도와 지분 정리 모두 불가능할 수 있기 때문이다.

국토부는 "지난해 대법원 판례에서 공유 지분별로 조합원 지위양도 예외사유 적용 여부를 판단하고 있는 점을 고려할 때 예외사유가 인정되지 않는 지분에 대해서는 상기 판례의 법리를 적용해야 할 것으로 사료된다"고 판단했다.

문제는 이에 대해 서울시와 국토부 해석이 달랐다는 점이다. 서울시는 조합원 지위양도 제한을 투기 수요 차단 목적으로 보고 지분 공유자끼리 거래는 조합원 지위양도 제한과 관련이 없다고 봤다.

서울 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안 홍금표 기자

지분을 변경하는 과정에서 조합원 지위양도가 안 되는 지분 손실보상(현금청산) 대상 여부도 국토부와 서울시 해석이 엇갈린다.

서울시는 조합 정관으로 조합원 지위양도가 제한된 지분 처리 방법을 정할 수 있다고 봤다. 그와 달리 국토부는 양수된 전체 지분 중 조합원 지위양도가 제한되는 일부 지분은 손실보상 대상이라고 판단했다.

조합원 지위양도가 안 되는 지분 손실보상 대상일 때 일부 지분만 가지게 된 조합원의 조합원 자격에 대해서도 현장마다 판단이 다를 수 있다.

서울시와 국토부 모두 조합 정관에 따라 조합원 지위를 정할 수 있다고 해석했다. 조합의 정관을 확인해야 조합원 지위를 알 수 있는 셈이다.

국토부와 서울시 해석에도 조합원 지위양도에 대한 현장 혼란은 이어질 전망이다. 법원의 판단은 국토부·서울시 판단과 전혀 다를 수 있기 때문이다. 국토부도 서울시 질의에 회신하며 해석에 법적 효력이 없음을 분명히 했다.

업계에서는 서울시와 국토부가 서로 다른 해석을 내놓을 정도로 사안에 대한 명확한 판단이 어려운 만큼 지분 양수·양도에 신중해야 한다고 제언했다. 재건축·재개발 예정 주택의 부부간 공동명의나 자녀 상속에도 주의가 당부된다.

김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 “투기과열지구 내 재건축·재개발 주택 명의나 지분 변경에 대한 명확한 법이 없고 당사자 간 해석도 달라 현장에서 문제가 꾸준히 나오고 있다”며 “명의와 지분 변경에 대해 굉장히 주의할 수 밖에 없다”고 설명했다.

이수현 기자

북아현2구역 "관리처분인가 내용"(분양대상자)

서광 공인중개사 — Tue, 12 May 2026 15:57:07 +0900

북아현2구역

- "관리처분인가 내용"(분양대상자) -

'세입자 낀 집' 거래 풀었다…토허구역 실거주 의무 완화

서광 공인중개사 — Tue, 12 May 2026 15:20:25 +0900

'세입자 낀 집' 거래 풀었다…토허구역 실거주 의무 완화

출처 더팩트 2026.05.12

현재 임대 중인 주택 실거주 유예 적용

올해 말 신청분까지 한시적 운영

무주택 실수요자 기회 확대

서울 부동산 시장에서 '매물 잠김' 조짐이 나타나자 정부가 토지거래허가구역(토허구역) 규제를 완화하는 카드를 꺼냈다. /뉴시스

[더팩트｜이중삼 기자] 서울 부동산 시장에서 '매물 잠김' 조짐이 나타나자 정부가 토지거래허가구역(토허구역) 규제를 완화하는 카드를 꺼냈다. 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우 실거주 의무를 일정 기간 유예하는 대상을 기존 다주택자 매물에서 전체 임대 주택으로 넓혔다.그동안 막혀 있던 거래가 다시 움직일지 주목된다.

12일 국토교통부는 토허구역 내 임대 중인 주택을 거래할 경우 매수자의 실거주 시점을 임대차계약 종료일까지 미룰 수 있는 대상을 확대한다고 밝혔다. 기존에는 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 내 입주하고 2년간 실거주해야 했지만 앞으로는 비거주 1주택자를 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대된다.

국토부는 이번 조치가 일부 다주택자 매도 물건에만 실거주 유예가 적용되며 제기된 형평성 논란을 해소하고 임대 중인 주택의 매도 부담을 줄이기 위한 목적이라고 설명했다. 관련 내용을 담은 '부동산거래신고법 시행령'은 오는 13일부터 입법예고 된다.

정부는 최근 다주택자 매도 물량 증가와 함께 실수요자 중심 거래가 확대되고 있다고 판단하고 있다. 국토부에 따르면 다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 매수한 비율은 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%로 높아졌다. 정부는 이번 후속조치로 실수요 거래가 더욱 활성화될 것으로 기대하고 있다.

이번 조치에 따라 발표일에 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 연말까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 한다. 허가 이후 4개월 내 등기를 마쳐야 한다.

실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 강화된다. 정부는 갈아타기 수요를 차단하고 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하기 위해 '발표일부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정해 운영한다.

토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우 지난 2월 12일 양도소득세 중과 유예 종료 보완조치와 동일하게 적용된다. 다만 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주 목적으로 입주해야 한다.

정부는 토허구역 주택 매입 과정에서 실거주 의무가 발생하는 점을 고려해 향후 해당 주택 매입을 위한 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무는 적용하지 않기로 했다.

국토부는 이번 조치가 신규 갭투자를 허용하는 내용은 아니라고 선을 그었다. 발표일 현재 임대 중인 주택만 유예 대상이며 임대차 종료 후에는 반드시 입주해 2년간 실거주해야 한다는 설명이다.

김윤덕 국토부 장관은 "이번 실거주 유예 확대로 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다"며 "부동산 시장 안정을 위한 서울과 수도권의 주택공급 확대도 차질 없이 이행해 나갈 계획"이라고 말했다.

재개발 투기 몰렸다… 서울 초소형·빌라 거래 불붙어

서광 공인중개사 — Wed, 6 May 2026 17:11:40 +0900

재개발 투기 몰렸다

서울 초소형·빌라 거래 불붙어...

출처: 국민일보 2026.05.04

아파트 입주권 기대… 규제도 피해

투기 수요 쏠렸던 2022년과 비슷

올해 1분기 전용면적 20㎡(약 6평) 이하 초소형 면적 주택과 함께 빌라(다세대·연립) 거래가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 실거주보다는 정비사업을 향한 기대가 일으킨 투기수요 비중이 큰 것으로 해석된다.

3일 국민일보가 한국부동산원 주택거래현황 자료를 분석한 결과, 1분기 20㎡ 이하 면적 주택 거래량은 총 2315건으로 나타났다. 지난해 1분기 대비 56.0% 증가한 수치다.

빌라 거래도 함께 늘었다. 서울 지역 빌라 거래량은 1분기 1만1464건으로 집계됐다. 전년 대비 57.6% 폭증한 양이다. 빌라 거래량은 2023년부터 지난해까지 매년 5000~7000건대 사이를 오갔다.

이중 다수는 향후 재개발이 이뤄질 시 신축 아파트 입주권을 노리고 소형 빌라를 사들인 것으로도 해석된다. 핵심지 재개발 아파트 입주권을 노리면서 규제를 피할 수 있는 수단이라는 설명이다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “겉보기와 달리 사실상 아파트를 노린 매매라고 봐야 한다”고 설명했다.

성수전략정비구역이 있는 성동구가 대표적이다. 성동구는 지난해 같은 기간 초소형 주택 거래가 51건에 불과했으나 이번 1분기 650건 거래됐다. 이외 광진, 영등포, 용산, 동작구 등 상위 5개 지역이 전체 초소형 주택 거래의 절반 이상을 차지했다. 모두 재개발이나 정비사업이 예정된 곳이다.

나머지 20개 자치구 중 거래량이 100건을 넘은 곳은 강남구 한 곳뿐이었다.

1분기 기준으로 초소형 면적 주택과 빌라 거래량이 동시에 치솟은 건 2022년과 유사한 양상이다. 당시에도 재개발을 노린 투기 수요가 주요 원인 중 하나였다. 2022년 1분기의 초소형 면적 주택 거래량은 2468건, 빌라 거래량은 1만1209건으로 이번 1분기와 거의 일치한다.

투기 수요가 소형 빌라로 몰리는 건 세제 혜택 때문이다. 현행법상 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 증여할 경우 원칙적으로 12%의 증여 취득세 중과세율이 적용된다. 그러나 대부분의 초소형 주택이나 빌라처럼 공시가격 3억원 이하인 주택은 12% 중과 대상에서 제외된다.

조효석 기자

북아현2구역, 18년 만에 관리처분인가…재개발9부 능선 넘어

서광 공인중개사 — Fri, 24 Apr 2026 12:20:57 +0900

북아현2구역, 18년 만에 관리처분인가…재개발9부 능선 넘어

출처 이데일리 2026.04.23

2008년 정비구역 지정 이후 18년만

조합 “이주 및 철거 시기는 아직 미정”

문제의 ‘1+1 분양 취소’는 총회서 결정

[이데일리 김형환 기자] 북아현2구역이 18년 만에 관리처분계획인가를 획득하며 재개발 사업의 9부 능선을 넘었다.

북아현2구역 재개발 사업 조감도. (사진=서울시 제공)

북아현2구역 재개발 조합은 23일 조합원 공지를 통해 “이날 서대문구청으로부터 관리처분계획인가를 득하였다”며 “향후 이주 및 철거는 금융기관 선정 및 주택도시보증공사 보증 등 절차 이후 진행될 예정이며 이주 시기는 추후 별도로 안내드리겠다”고 밝혔다. 2008년 2월 정비구역으로 지정된 이후 18년 만에 재개발 사업이 속도를 붙게 됐다.

북아현2구역 재개발 사업은 북아현동 일대 12만 4270㎡를 재개발해 지하 3층~지상 최고 29층, 2320가구 규모로 조성되는 사업이다. 시공사는 삼성물산과 DL이앤씨 컨소시엄이다.

2009년 사업시행인가를 받은 북아현2구역은 그간 지역 내 성당과의 협의 난항, 조합 내 갈등 등으로 인해 사업이 차일 피일 이뤄졌다. 게다가 일부 조합원들이 북아현2구역 조합의 ‘1+1(조합원 1명에 입주권 2개 부여) 분양 취소’ 총회 결정에 불복, 소송을 제기하며 사업이 미뤄졌다.

서대문구청 역시 지난 1월 조합에 ‘1+1 분양을 전제로 관리처분계획을 보완하라’는 취지의 공문을 보내며 사업이 지연될 것으로 예상됐다. 그러나 최근 대법원에서 조합의 손을 들어주며 사업이 급물살을 탄 것으로 보인다.

‘1+1 분양 취소’ 결정과 관련해서는 조만간 조합원 총회를 열어 다시 한번 조합원들의 뜻을 물을 계획이다. 조합 관계자는 “1+1 분양 취소 결정은 조합 집행부가 아닌 조합원들 개개인이 결정할 문제”라며 “총회를 한 차례 더 열어 결정하는 것으로 서대문구와 소통했다”고 설명했다.

한편 북아현2구역과 달리 아직까지 북아현3구역은 재개발 사업이 멈춰있는 상황이다. 북아현3구역 조합은 오는 25일 임시총회를 열고 전문조합관리인 도입 또는 조합자치방식 여부를 결정할 예정이다. 북아현3구역의 경우 지난 1월 조합장이 사퇴한 이후 지난달 조합원 직무대행까지 해임되며 사업이 표류하고 있다. 이에 전문조합관리인을 도입해 사업에 속도를 붙일 계획이다.

김형환 기자

[르포] 8평 빌라도 20억원…‘천지개벽’ 준비, 노량진뉴타운 ‘막차수요’ 몰려 [부동산360]

서광 공인중개사 — Mon, 20 Apr 2026 14:53:45 +0900

[르포] 8평 빌라도 20억원…‘

천지개벽’ 준비, 노량진뉴타운 ‘막차수요’ 몰려 [부동산360]

출처 헤럴드경제 2026.04.19.

막바지 입주권 노린 투자 문의 이어져

조합원가·일반분양가 격차 15억 웃돌아

1+1 매물 인기 “공사비 올라도 수익성 여전”

16일 노량진 뉴타운 내 중개사무소에 걸린 매물 전단지의 모습. 윤성현 기자

“84㎡를 받을 수 있는 빌라 매물은 23억~25억원에 매매됩니다. 노량진뉴타운 신축 입주권이라고 보면 이해 못할 가격도 아니죠.” 노량진 A공인중개사무소 대표

[헤럴드경제=윤성현 기자] 16일 오후 기자가 방문한 노량진뉴타운 일대는 말 그대로 ‘천지개벽’을 준비 중이었다. 구역 곳곳에서는 공사가 한창이었고 최근 첫 분양 단지까지 등장하면서 현장 분위기도 달아올랐다.

각 구역별로 이주와 철거가 속도를 내고 있고, 막바지 입주권을 노린 투자 문의가 이어졌다. 대로변에 위치한 공인중개사무소마다 ‘입주권 가능’을 적어둔 매물이 내걸렸다. 사무소 안팎으로는 매물을 보려는 손님들이 계속 오갔다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 8일 노량진1구역 내 빌라 대지권 면적 27.91㎡(약 8평) 매물이 19억5000만원에 거래됐다. 이 구역은 현재 관리처분인가 신청 뒤 결과를 기다리는 단계다.

2월 19일에는 관리처분인가를 받은 노량진3구역의 반지층 빌라 23.50㎡(약 7평)가 18억원에 팔렸다. 단순 계산하면 평당 2억~3억원 수준이다.

현장에서는 대지면적보다 감정평가액이 가격을 좌우한다고 설명했다. 노량진뉴타운은 사업 속도가 가장 느린 1구역까지 관리처분인가 단계에 진입하면서 대부분 물건의 감정평가가 완료된 상태다.

A공인중개사무소 대표는 “1구역 기준 빌라와 다세대는 통상 감정가가 3억~4억원, 대지지분이 큰 단독주택은 7억~10억원 수준”이라며 “거기에 통상 15억원 정도 프리미엄(P)이 붙어 거래가 성사된다”고 말했다.

16일 찾은 노량진 1구역 일대 모습. 윤성현 기자

입주권을 하나 더 받는 ‘1+1 입주권’ 가능 매물에 대해 관심도 크다. 해당 중개사무소 대표는 “노량진에는 ‘1+1’ 매물이 유독 많은데, 대지지분이 큰 단독주택을 다가구 형태로 바꿔 고시촌 임대용으로 활용해온 사례가 많았기 때문”이라고 설명했다. 이어 “추가로 나오는 분양권까지 조합원 분양가로 받을 수 있어 각종 양도소득세·보유세 부담을 감수하더라도 투자 매력이 크다는 인식이 강하다”고 했다.

이 같은 수요는 조합원 분양가와 일반분양가의 큰 격차에서 비롯한다. 지난 3일 분양에 나선 노량진뉴타운 첫 분양 단지인 노량진 라클라체자이드파인(6구역)의 59㎡(이하 전용면적) 분양가는 21억5720만원, 84㎡는 25억5320만원으로 책정됐다.

지난해 확정된 노량진6구역의 조합원 분양가는 59㎡가 5억7500만원, 84㎡가 6억7100만원이었다. 일반분양가와 조합원 분양가 사이 격차가 15억원 이상 나는 셈이다.

다른 구역도 비슷하다. 노량진3구역은 지난해 3월 관리처분총회 당시 84㎡ 조합원 분양가가 약 10억3000만원으로 결정됐고, 노량진1구역도 10억8000만원 안팎인 것으로 전해졌다.

16일 공사가 진행 중인 노량진6구역(라클라체자이드파인)의 모습. 윤성현 기자

노량진동 B 공인중개사무소 대표는 “1·3구역은 사업이 진전되면서 지난 2년간 거래가 활발해져 손바뀜도 많이 이뤄졌다”며 “관리처분인가 이후에는 조합원 지위 승계가 제한되기 때문에 올해 초 까지 막바지 거래가 이어졌다”고 전했다. 현재 원주민은 20% 안팎만 남아있을 것으로 추정된다.

그러면서 “향후 시세 기대에 비해 조합원 분양가가 낮다는 입소문이 퍼지면서 투자자들이 몰렸다”며 “공사비 상승 등으로 조합원 분양가가 오르더라도 여전히 수익성이 크다는 분위기”라고 했다.

현재 노량진뉴타운은 구역별로 사업 속도에 차이가 있지만 전반적으로 막바지 단계에 접어들었다. 3구역은 지난 3월 관리처분인가를 받았고, 1구역은 관리처분인가를 신청한 뒤 결과를 기다리고 있다. 이들 외 구역은 이주, 철거, 착공 절차가 본격화한 상황이다.

2구역(드파인 아르티아)·6구역(라클라체 자이드파인)·8구역(아크로 리버스카이)는 착공에 들어갔고, 각각 4구역(디에이치 씨엘스타)는 철거 완료 후 착공예정이다. 5구역(써밋 더 트레시아)은 철거예정, 7구역(단지명 미정)은 이주가 진행 중이다.

노량진1구역 조합 관계자는 “상반기 안에 관리처분인가가 나는 대로 이주를 추진하고, 내년 하반기에는 철거에 들어가는 것이 목표”라고 밝혔다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “노량진뉴타운은 입지가 뛰어나, 사업이 완성되면 마포·성동에 견줄 만한 입지로 자리잡을 것”이라고 예상했다. 이어 “추가분담금까지 반영한 총매입가는 현재 25억원 안팎으로 향후 30억원 수준까지 오르면 5억원 가량 시세차익을 얻을 수 있다”고 했다.

헤럴드경제 윤성현 기자

"비거주 1주택 규제, 보유세 강화가 진짜 변수"…대응책은[이송렬의 우주인]

서광 공인중개사 — Mon, 20 Apr 2026 14:30:15 +0900

"비거주 1주택 규제, 보유세 강화가 진짜 변수"…대응책은

출처 한국경제 2026.04.18

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원 인터뷰

"비거주 1주택 물량, 일부만 나와도 시장에 미치는 영향 커"

"향후 보유세 강화에 따른 매물 더해지면 시장 안정 효과"

"비거주 1주택자에 대한 규제, 보유세 강화가 시장에 큰 영향을 주는 변수로 봅니다."

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원(사진)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발표에 따른 시장 영향은 대부분 다 끝났다"며 이렇게 답했다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장의 관심은 '이후'로 이동하고 있다. 단순히 유예가 끝나는 시점보다, 그 이후 어떤 매물이 나오느냐가 시장 방향을 좌우할 핵심 변수라는 분석이 나온다.

윤수민 위원은 먼저 유예 종료를 발표한 이후 시장을 "팔 사람은 이미 대부분 팔았다"는 한 문장으로 요약했다. 매물이 늘긴 했지만 시장을 흔들 정도는 아니었고 일부는 허수 성격도 있었다는 설명이다. 그는 "이제 시장에 남아 있는 매물은 5월 9일이 지나면 대부분 집주인이 거둬들일 것"이라며 "이미 보유 비용과 향후 가격 상승 기대 등을 고려해 전략적으로 보유하는 성격이 강하다"고 분석했다.

문제는 5월 9일 이후다. 윤 위원은 "유예가 끝나면 세금 부담 때문에 매도 자체가 어려워진다"며 "거래는 줄고 매물도 감소하는 구조로 갈 가능성이 크다"고 했다. 이어 "매도를 못 하는 상황에서 보유세 부담이 커지면 결국 시장은 팔아야 하는 사람과 버티는 사람으로 나뉘게 될 것"이라며 "거래 위축은 불가피하다"고 설명했다.

다만 매물과 관련한 변수는 남아 있다. 먼저 '비거주 1주택자'에 대한 규제다. NH농협은행 All100자문센터에 따르면 서울에 있는 아파트, 연립·다세대(빌라), 다가구·단독주택 등은 대략 419만 가구가 있다. 이 중 세입자가 있는 가구 수는 222만 가구로 추정된다. 여기서 비거주 1주택자는 83만 가구 정도로 추정되는데 매물로 나올 수 있는 물량은 35만~40만 가구 정도다. 아파트만 보면 15만~20만 가구가량이다. 서울 적정 수요가 매년 4만5000가구 정도라는 점을 고려하면 5년치 물량이 쏟아지는 셈이다.

윤 위원은 "서울 주택의 약 20%가 비거주 1주택으로 추정된다"며 "이들을 규제할 경우 시장에 미치는 영향이 상당할 수밖에 없다"고 강조했다. 이어 "일부만 매물로 나와도 시장에는 큰 충격이 될 수 있다"며 "정책 방향에 따라 매물 흐름이 급격히 바뀔 가능성이 있는 영역"이라고 설명했다. 그러면서 "정부 입장에서도 5월 9일 이후 매물 감소에 대응하기 위한 카드로 활용할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

두 번째 변수는 보유세다. 그는 "양도세는 이미 매도 판단에 반영됐지만 보유세는 앞으로의 부담이라는 점에서 다르다"며 "특히 강남 등 고가 주택 시장에서 영향이 클 것"이라고 했다.

그는 "보유세가 얼마나 올라가느냐에 따라 추가 매물 출회 여부가 달라질 수 있다"며 "부담이 예상보다 커지면 일부는 매도 쪽으로 돌아설 가능성도 있다"고 말했다. 다만 "보유세는 시간차를 두고 영향을 미치는 변수인 만큼 단기간에 매물이 쏟아질 가능성은 작다"고 부연했다.

수요 측면에서는 여전히 제약이 크다. 윤 위원은 "정부 정책 방향이 '부동산과 금융의 절연'에 있기 때문에 대출을 통한 시장 유입은 제한적일 수밖에 없다"며 "매물이 늘어나더라도 이를 빠르게 소화할 환경이 아니다"고 말했다.

이런 상황에서 시장은 '거래 감소 속 가격 유지'라는 흐름을 보일 가능성이 높다. 그는 "거래는 많지 않지만 일부 매물 중심으로 가격이 형성되는 구조가 이어질 것"이라며 "급등이나 급락보다는 제한적인 범위 내 등락이 예상된다"고 덧붙였다.

그렇다면 지금은 집을 사도 되는 시기일까. 윤 위원은 실수요자와 투자자를 명확히 구분했다. 그는 "실거주 목적이라면 시장 상황과 관계없이 주택을 구입하는 것이 안정적"이라며 "지금도 실수요자에게는 매수 판단을 할 수 있는 시기"라고 말했다.

반면 투자와 관련해서는 부정적이다. 윤 위원은 "부동산은 레버리지(부채)를 활용해야 수익률이 나오는데, 현재는 대출이 제한된 상황"이라며 "이 구조에서는 투자 효용성이 크게 떨어질 수밖에 없다"고 했다.

이어 "부동산과 금융을 분리하려는 정책 기조가 유지된다면 투자 수단으로서의 매력은 점차 약해질 것"이라며 "다주택이나 레버리지 기반 투자로 수익을 내는 방식은 점점 어려워질 가능성이 크다"고 말했다.

윤수민 위원은 현재 NH농협은행 WM사업부 투자자문팀에서 부동산 전문위원으로 활동하고 있다. 건국대 부동산대학원 겸임교수이기도 하다. 한국부동산 분석학회와 주택학회 임원이고 서울시 민간투자사업 평가위원도 맡고 있다. 이전엔 우리은행 부동산연구실과 한국금융연구원 자본시장실에 몸담았다. 금융과 부동산을 겸하는 전문가다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 / 영상·사진=유채영 한경닷컴 기자

동마포·북아현, 가격 갈림길은 ‘입지’ 아닌 ‘시간’, 길 하나 건너 10억 차이…

서광 공인중개사 — Tue, 7 Apr 2026 14:44:15 +0900

동마포·북아현, 가격 갈림길은 ‘입지’ 아닌 ‘시간’

길 하나 건너 10억 차이…

출처 에너지경제 2026.04.07

도보 거리 동일 생활권인데 가격은 ‘한 단계 차이’

동마포는 완성 프리미엄, 북아현은 지연 리스크 반영

재개발 시장, 입지보다 ‘사업 속도’가 자산가치 좌우

▲북아현뉴타운 내 노후 주거지 뒤로 신축 아파트 단지가 보이고 있다. 같은 생활권에서도 개발 속도에 따라 주거 환경이 극명하게 갈리는 모습이다. 사진=장혜원 기자

서울 서북권 핵심 주거벨트에서 길 하나를 사이에 둔 지역 간 가격 격차가 뚜렷해지고 있다. 마포구 아현·공덕 일대 '동마포'와 서대문구 북아현뉴타운의 아파트값은 단지별 기준으로 최대 10억원 차이를 보이고 있다.

이에 대해 단순 입지보다 정비사업 속도와 지연 리스크가 가격을 가르는 핵심 변수로 작용하고 있다는 분석이 나온다. 현장 일대는 서울 도심 재개발의 대표 축으로, 동일 생활권 내에서도 사업 완료 여부에 따라 가격이 극명하게 갈리는 사례로 꼽힌다. 실제 두 지역은 도보 이동이 가능한 거리지만 가격은 사실상 한 단계 이상 차이를 보인다.

6일 에너지경제신문이 직접 찾은 동마포 일대는 아현뉴타운을 중심으로 신축 대단지가 밀집한 '완성형 주거지'의 모습이었다. 단지 외관과 상가, 보행 동선까지 전반적으로 정돈된 분위기가 이어졌고, 공덕·아현·염리 일대 대단지 아파트들이 시세를 견인하며 서북권 핵심 상급지로 자리 잡은 흐름이 뚜렷했다.

최근 실거래 기준 마포프레스티지자이 전용 84㎡는 28억5000만~29억6000만원, 래미안마포리버웰은 29억9000만원에 거래되며 가격 상단을 형성하고 있다. 마포래미안푸르지오 역시 25억~26억원대 거래가 확인되고, 상단 호가는 27억원 안팎에서 형성되는 분위기다. 일부 단지는 30억원에 근접하며 동마포는 사실상 '준강남급' 가격대에 진입했다는 평가도 나온다.

▲서울 서대문구 북아현동 일대 신설 도로(북아현 과선교 인근). 경의중앙선으로 단절됐던 구간이 연결되며 보행·차량 동선이 개선된 모습이다. 사진=장혜원 기자

“준강남급 진입" 30억 육박하는 동마포, 신축 대단지의 위용

신촌로를 따라 북쪽으로 이동하면 분위기는 확연히 달라진다. 같은 생활권이지만 도로 하나를 사이에 두고 도시의 완성도가 갈리는 모습이다.

북아현뉴타운은 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있지만, 완성 단지들의 상승세도 이어지고 있다. 최근 실거래 기준 e편한세상신촌은 20억~23억원대, 신촌푸르지오와 힐스테이트신촌은 19억~20억원대 수준이다. 이에 따라 두 지역 간 격차는 여전히 존재하지만 단지와 거래 시점에 따라 편차가 크다. 시장에서는 상단 단지 기준 최대 6억~10억원 수준의 차이로 보는 시각이 일반적이다.

단지 내부에서도 입지 체감에 따라 가격이 세분화된다. e편한세상 신촌 3·4단지는 평지 동선과 역 접근성으로 선호도가 높은 반면, 1·2단지는 경사와 동선에 따라 체감 편의성이 달라 가격 차이가 발생한다.

시장에서는 이를 '완성 프리미엄'과 '지연 디스카운트'로 설명한다. 동마포는 이미 인프라와 주거 환경이 구축된 상태에서 가격이 형성된 반면, 북아현은 사업 지연과 추가 분담금 등 불확실성이 가격에 반영되고 있다는 것이다.

다만 입지 자체에 대한 평가는 크게 엇갈리지 않는다. 현지 중개업계는 북아현뉴타운 역시 동마포와 사실상 동일 생활권에 속한다고 본다.

아현동의 한 공인중개업소 대표는 “2호선 아현역을 중심으로 동마포와 북아현이 연결돼 있고, 공덕·여의도·광화문·서울역까지 접근성이 뛰어난 입지"라며 “2·3구역까지 개발이 완료되면 대규모 주거벨트가 형성될 가능성이 있다"고 말했다.

실제로 인근에는 사립초와 주요 대학이 인접해 있고, 세브란스병원과 강북삼성병원 등 대형 병원 접근성도 좋아 생활 인프라 경쟁력은 충분하다는 평가다.

그럼에도 가격 격차의 본질은 입지가 아닌 '완성도'다. 이미 생활 인프라와 상권, 주거 환경이 구축된 상태에서 가격이 형성된 동마포와 달리, 북아현은 사업 진행 여부에 따라 가치가 달라지는 구조다.

18년째 멈춰 선 북아현 3구역, 공사비 폭등에 '복합 리스크' 고조

북아현뉴타운은 총 5개 구역 가운데 1-1·1-2·1-3구역만 입주를 마치며 '절반 완성' 상태에 머물러 있다. 핵심 사업인 2·3구역은 장기간 정체돼 있으며, 완성된 신축 단지와 사업이 멈춘 구역이 공존하는 이중 구조가 형성돼 있다. 전체 사업이 완료될 경우 약 1만2000세대 규모의 대규모 주거벨트가 조성될 전망이지만, 현재는 개발 진척도에 따른 격차가 뚜렷한 상황이다.

특히 북아현3구역은 약 26만3100㎡ 부지에 4700여 가구 규모로 추진되는 강북권 최대 재개발 사업 중 하나다. 2008년 정비구역 지정 이후 2026년 기준 약 18년째 사업이 진행 중이며, 2011년 사업시행인가 이후에도 관리처분인가 단계에서 장기간 정체가 이어지고 있다.

업계에서는 이 같은 지연을 단순한 행정 절차 문제로만 보지 않는다. 정비업계 관계자들 사이에서는 조합 내부 갈등과 행정 변수, 사업 구조적 복잡성이 결합된 사례라는 평가가 나온다.

▲서울 서대문구 북아현동 일대 공인중개업소에 게시된 빌라·다세대 매물 정보. 재개발 지연 지역을 중심으로 전세·매매 물건이 혼재된 모습이다. 사진=장혜원 기자

실제 현장에서는 조합 운영 방식과 의사결정 구조를 둘러싼 이견이 지속되면서 사업 추진 과정에서 마찰이 반복됐다는 지적이 제기된다. 이 과정에서 총회 운영을 둘러싼 갈등과 법적 분쟁 등이 이어지며 사업 일정이 영향을 받아 왔다는 분석도 있다.

한 정비업계 관계자는 “재개발 사업은 외부 규제보다 내부 의사결정 구조가 더 큰 변수로 작용하는 경우가 많다"며 “조합 내 갈등이 장기화될 경우 사업 속도에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다"고 말했다.

이 같은 지연 흐름 속에서 사업비 부담도 크게 늘어났다. 공사비는 3.3㎡당 300만원대에서 700만원대 수준으로 상승했고, 총사업비 역시 초기 약 8000억원에서 3조원대 규모로 확대된 것으로 추정된다. 업계에서는 “사업 기간이 길어질수록 비용 증가 압력이 구조적으로 커지는 재개발 특성이 반영된 결과"라는 설명이 나온다.

북아현2구역 역시 상황은 유사하다. '1+1 분양' 이슈와 행정 절차 변수 등이 맞물리며 관리처분인가가 지연되고 있으며, 업계에서는 “법적 쟁점 일부는 정리됐지만 행정 판단과 사업 조율 과정에 따라 일정 변동 가능성이 남아 있는 상태"라고 평가한다.

결과적으로 북아현뉴타운은 단순한 사업 지연 사례를 넘어, 조합 내부 갈등, 행정 변수, 사업비 증가가 맞물린 복합 구조를 보이는 지역으로 분석된다. 입지와 규모 측면에서는 서울 도심 핵심 주거지로 평가되지만, 실제 시장에서는 사업 속도에 따른 불확실성이 가격에 반영되고 있다는 해석이 나온다.

이 같은 격차는 현장에서도 그대로 드러난다. 북아현3구역 일대는 노후 저층 주택과 일부 정비된 구역이 뒤섞여 있고, 좁은 골목과 경사 지형이 남아 있다. 바로 인근의 신축 단지와 대비되며 동일 생활권 안에서도 환경 차이가 뚜렷하게 나타난다. 일부 지역에서는 이주 시점이 불확실해 주택 보수를 미루는 사례도 적지 않다는 것이 현지 설명이다.

결국은 '시간 싸움'… 재개발 시장의 필승 공식이 바뀌다

▲서울 서대문구 북아현동 일대 주택가 골목 모습. 노후 저층 주거지와 복잡한 전선, 협소한 도로 환경이 혼재된 가운데 재개발 지연 속에서도 주거 환경은 크게 개선되지 않은 모습이다.

특히 북아현에서는 '시간 리스크'가 가장 큰 변수로 꼽힌다.

북아현2구역 조합원 A씨는 “2017년 매수 당시만 해도 5년 내 입주를 예상했지만 지금은 착공 시점조차 불확실하다"며 “재개발은 수익보다 시간이 변수라는 점을 체감하고 있다"고 말했다. 시장에서는 이를 '시간을 감수한 투자'로 보면서도, 동시에 장기 지연 시 기회비용 부담이 커지는 전형적인 고위험 구조로 평가한다.

그럼에도 입지 경쟁력 자체는 여전히 높다. 북아현은 2호선을 중심으로 광화문·여의도 등 주요 업무지구까지 30분 내 접근이 가능한 직주근접 입지다. 조합원 A씨는 “20억원대 중반 투자로 30억원대 아파트를 기대할 수 있지만 문제는 '언제' 실현되느냐"라며 “재개발은 시간으로 수익을 만드는 구조"라고 말했다.

한편, 북아현 일대의 기반 여건도 점진적으로 개선되고 있다. 서대문구는 북아현 과선교를 개통하고 금화터널 인근 도로를 확충하는 등 교통망 정비에 속도를 내고 있다. 경의중앙선으로 단절됐던 북아현동과 충현동이 연결되며 신촌 방면 접근성이 개선됐고, 금화터널 일대 정체도 일부 완화됐다.

여기에 경의선 지하화(서울역~가좌역 5.8㎞)와 성산로 입체복합개발 등 대형 사업도 추진되면서 장기적으로는 주거 환경 개선 기대감이 커지고 있다.

다만 시장의 평가는 분명하다. 가격을 결정하는 핵심 변수는 교통이나 입지 개선이 아니라 사업 완료 시점, 즉 '시간'이다.결국 두 지역의 격차는 입지가 아니라 시간의 차이다. 동일 도심 안에서도 정비사업의 속도와 안정성이 자산 가치를 갈라놓고 있다.

장혜원 기자

다주택자 대출 연장 '철벽'⋯"매물 출회" vs "세입자 불안"

서광 공인중개사 — Fri, 3 Apr 2026 15:27:49 +0900

다주택자 대출 연장 '철벽'

"매물 출회" vs "세입자 불안"

출처 아이뉴스24 2026.04.01

정부, 가계대출 총량관리 강화 나서⋯만기 연장 원칙적 불허

"다주택자 한정 규제로 매물 증가폭 제한적⋯월세화 촉진"

수도권 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 불허하는 등 강력한 대출 규제가 시행되면서 주택 시장에 매물 출회가 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

하지만 매출 증가폭은 제한적이고 집값이 대세 하락으로 전환하는 계기로 작용하기는 어렵다는 진단이 나온다. 다주택자 주택에 입주한 임차인들의 부담이 커지는 부작용이 발생할 가능성도 배제할 수 없다는 지적도 있다.

대출 규제 더 조인다…다주택자 겨냥해 매물 출회 유도

금융위원회는 1일 가계부채 관리방안을 발표하며 올해 가계대출 총량 증가율 목표를 지난해(1.7%)보다 강화된 1.5%로 설정했다.

총량 관리란 전 금융권이 취급하는 가계대출과 정책대출(디딤돌·버팀목 등)의 전체 증가폭을 제한하는 것으로, 금융당국은 그동안 지속적으로 증가폭을 조정하는 기조를 유지해왔다. 특히 이번에는 금융사의 지난해 대출 실적 초과분을 올해 목표치에서 차감하는 등 엄격한 페널티를 부과하기로 했다. 당국의 목표는 오는 2030년까지 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 하향 안정화하는 것이다.

다주택자와 1거주 1주택자에 대한 압박은 더욱 거세졌다. 오는 17일부터 2가구 이상 보유한 개인이나 임대사업자 등 다주택자가 보유한 수도권 및 규제지역 아파트의 담보대출은 일부 예외 사례를 제외하고 만기 연장을 원칙적으로 불허한다.

무주택자가 세입자가 있는 다주택 소유자 주택을 매수하는 경우 계약 종료 시까지 거주 기간을 보장해 준다. 이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 마찬가지로 일종의 '갭투자(전세 끼고 매매)'가 가능하다는 의미다. 만기일시상환 대출 규모 약 4조1000억원(1만7000건) 중 올해 만기가 도래하는 분량은 약 2조7000억원(1만2000건)으로 추정된다.

이번 방안은 강력한 대출 규제로 집값을 잡겠다는 것이 핵심이다. 가계대출 증가폭을 조여 주택 매수 수요를 억제하는 동시에, 다주택자의 대출 만기 연장을 막아 매물 출회를 유도하겠다는 목표다. 이는 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자 신규 대출을 금지했던 지난해 10·15 대책과 맥을 같이 한다. 여기에 투기 목적의 비거주 1주택자 대출 규제 방안도 추후 발표할 것이라고 예고하며 이런 흐름은 강화될 것으로 보인다.

다주택자 매물 나오겠지만⋯증가폭은 '한계'

전문가들은 이번 방안으로 수도권 주택시장에 매물이 늘어날 여지는 커졌지만 매물 증가폭은 제한적일 수 있다고 전망한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 발표는 ‘과도한 레버리지에 기반한 부동산 투기’에 대응하는 방안으로, 지난해부터 강화된 수요 억제책을 구체화한 것"이라며 "규제 대상이 한정적이기 때문에 시장에 미치는 영향도 제한적일 수 있다"고 내다봤다.

다주택자는 비거주 주택을 비워두기보다 세를 놓는 경우가 많은데, 임차인이 거주 중인 경우 임대차 계약 종료일까지 만기 연장이 예외적으로 허용된다. 이외에도 등록임대사업자의 의무 임대 기간이 남아 있는 경우나 전매 제한, 실거주 의무 등 법령상 의무로 매도가 불가능한 경우도 예외로 인정받는다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세를 끼고 여러 채를 보유했으나 현금 여력이 부족한 투자자, 대출 만기 일시상환 비중이 높은 집주인, 금리·보유세·공실 부담이 누적된 비핵심지 다주택자는 매도 압박이 커질 것"이라며 "다만 이번 조치가 수도권 전반의 급격한 가격 하락을 이끌기보다, 대출 취약 물건이나 수도권 외곽 위주의 매물 출회를 자극하거나 호가 진정으로 연결될 것"이라고 분석했다.

"현금부자 유리해지고 전·월세 시장 부담"

대출 규제 강화는 일종의 고육지책이어서 부작용 우려도 있다. 물가 상승과 서울의 주택 공급 부족으로 촉발된 가격 상승 압박을 규제로 억누르는 형국이기 때문이다. 대출을 조일수록 주택 수요 시장에서 '현금 부자'만 유리해지는 현상이 가속화될 수 있어서다.

또한 '버티기'에 들어가는 집주인이 늘어날 경우 매물 출회 효과는 미미할 수 있다. 다주택자 대출 만기 연장 불허가 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 추진됐다면 매물 출회 압박 효과가 컸겠지만, 5월 9일 이후에는 양도세 부담이 커져 오히려 매도를 포기할 가능성이 있기 때문이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "대출 규제를 조일수록 자금 여력이 있는 현금 부자들이 좋은 매물을 선점할 확률이 높아지고, 다주택자들도 자산 상황에 따라 다양한 방식으로 버티기에 돌입할 수 있다"고 지적했다.

김 소장은 "5월 9일부터는 양도세가 중과되므로 제약 조건이 많아진 시장에서 매수와 매도 모두 어려워지며 매물 증가 폭이 크지 않을 수 있다"고 덧붙였다.

세입자의 주거 불안도 과제다. 예외사항에 해당하는 세입자라고 해도 달라지는 정책에 예상치 못하게 집주인이 바뀌는 경우가 발생하면 임대차계약 종료 시 변수가 발생할 수 있기 때문이다.

함 랩장은 "이번 조치는 아파트 전세매물 축소와 월세화를 부를 수 있어 아파트 임대차 시장에는 다소 부담으로 작용할 수 있다"며 "비아파트 다주택자는 이번 대출 회수책에서 제외하는 등 예외는 있지만, 임차시장의 충격 완충일 뿐 장기적으로 전세 매물 감소에 영향을 줄 것"이라고 우려했다.

이효정 기자

5월부터 양도세율 최대 75%… 매물잠김땐 1주택 보유세도 ‘손질 예고’[10문10답]

서광 공인중개사 — Tue, 31 Mar 2026 17:01:53 +0900

5월부터 양도세율 최대 75%…

매물잠김땐 1주택 보유세도 ‘손질 예고’[10문10답]

출처 문화일보 2026.03.31

■ 10문10답 - 부동산 세제 변화

5월10일 조정지역 양도세 중과

3주택 이상땐 세율 30%P 증가

장기보유특별공제 대상도 제외

현행 보유세, G7평균보단 낮아

정부, 비거주 1주택도 규제 계획

법 개정없이 공시가율 조정가능

규제 중첩땐 외려 버티기 전망

세입자들에 부담 전가 우려도

한국의 부동산 세제는 취득·보유·양도 전 단계에 걸쳐 매우 복잡하게 운영되고 있다. 부동산 가격 안정과 투기 방지, 주거 복지 등 다양한 정책 목적에 따라 세제가 수시로 개편됐기 때문이다. 이에 따라 주택 수, 실거주 유무, 조정대상지역 여부에 따라 세율과 공제 혜택이 천차만별이다.

이재명 정부 들어서도 양도소득세 중과 유예 조치 종료, 보유세 강화 검토 등 세제 손질이 예고되고 있다. 보유·양도 부분의 세 부담을 늘려 다주택 소유자들이 집을 내놓도록 하는 게 주요 방침이다. 반면에 이 과정에서 1주택 세 부담 증가도 불가피해 조세저항이 만만치 않게 나타날 것으로 보인다.

1. 대표적 부동산 세금은

정부는 개인이 집을 얻게 되거나 보유, 팔 때 각각의 단계에서 세금을 부과한다. 먼저 취득세는 주택 구매, 신축 아파트 분양(조합원 입주권), 상속·증여 등을 통해 부동산을 얻게 될 때 내는 세금이다. 집 가격과 1주택자, 다주택자 여부 등에 따라 세율이 다르다.

집을 이미 갖고 있다면 재산세, 종합부동산세 등 보유세를 내야 한다. 이 중 종부세는 공시가격 12억 원 이상 부동산을 가지고 있을 경우에 낸다. 양도소득세는 집을 팔 때 양도 차익에 대한 세금이다. 집 가격에 따라 기본세율은 6∼45%다. 규제지역에 다주택을 보유한 경우는 5월 10일부터 기본세율에 일정 세율을 더한(중과세) 세금을 부과해야 한다.

2. 현행 보유세제는 어떻게 산정되나

먼저 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준을 구분하고, 해당 과세표준이 정하는 세율에 따라 정해진다. 공정시장가액비율은 주택 보유 수와 법인 여부에 따라 비율이 다르다. 1주택자의 경우 재산세 부담 완화를 위해 공정시장가액비율 특례(43∼45%)가 적용되며, 다주택자·법인의 경우 60%가 반영된다.

종합부동산세가 적용되는 12억 원 이상 부동산의 경우 공시가격에서 12억 원을 뺀 뒤, 공제된 금액에 공정시장가액비율(60%)이 곱해져 과세표준이 정해진다. 이후 과세표준에 따른 세율을 반영하는 구조다. 예컨대 집값이 15억 원이라면 종부세는 12억 원을 뺀 3억 원에 60%인 1억8000만 원이 과세표준(세율 0.5%)으로 정해진다.

3. 종부세와 재산세를 구분해 징수하는 이유는

종합부동산세는 2005년 노무현 정부 당시 처음 도입됐다. 도입 목적은 부동산 투기 근절과 세제 형평성 제고였다. 2003년 보유세 개편안을 마련한 뒤 2005년 종부세를 시행한 것은 고가 주택 및 다주택자에 대한 세 부담을 강화해 매물 출회를 유도, 부동산 시장을 안정화한다는 것이다. 반면 재산세는 시·군·구 등 지방자치단체가 관할 구역 내 부동산에 부과하는 지방세로 지방정부의 기본 재정 수요를 뒷받침하는 성격이 강하다. 정부는 당시 1차는 지방세, 2차는 국세라는 구조에서 종부세 수입을 지방재정 균형발전 재원으로 활용하도록 설계했다. 다만 재산세가 이미 부과된 부동산에 다시 종부세를 부과한다는 점에서 이중과세라는 비판도 있다.

4. 정부는 왜 지금 보유세 인상을 추진하나

이 정부가 최근 들어 보유세 인상 카드를 꺼내 든 것은 다주택자의 매물 출회와 거래를 유도하는 것이다. 다주택자들이 세 부담을 느낄수록 집을 내놓을 가능성이 커질 것이라고 판단했다. 즉 세제를 통해 부동산 시장 안정과 투기성 보유 억제를 노린 것으로 풀이된다. 특히 보유세는 법 개정 없이도 공정시장가액비율이나 공시가격 현실화율을 조정해 부담을 높이는 것이 가능하다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 고가·비거주 1주택자에 대한 보유세 강화 여부에 대해 “당연히 포함된다”고 밝히기도 했다.

5. 다주택자 양도세 중과란

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에게 일반 양도세보다 더 높은 세율을 매기는 제도다. 국세청에 따르면 원래 규정은 2년 이상 보유 주택 기준으로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더한다. 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제도 배제된다. 다만 정부는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 2년 이상 보유 주택에 대해서는 한시적으로 중과를 유예해 기본세율만 적용해왔다. 이 유예가 끝나면 다시 중과가 부활해 다주택자에게 높은 세금을 매기게 된다. 다주택자가 조정지역 주택을 팔 때 세금을 무겁게 물려 투기성 거래를 억제하는 게 목적이다.

6. 다주택자의 보유세는 어떤 방식으로 올리게 되나

현재까지 확정된 세법 개정안은 없으나 보유세를 해외 주요 도시만큼 끌어올릴 것이라는 관측이 나온다. 이재명 대통령은 최근 SNS에 ‘선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비교하면?’이라는 제목의 기사를 공유하면서 관련 정책 방향을 시사하기도 했다. 다만 강유정 청와대 대변인은 이와 관련해 “초고가 아파트를 비롯한 주거지역에 대한 보유세는 가장 최종적으로 검토할 정책 사안이라는 점에 변화가 없다”고 설명했다. 하지만 정부 방침은 어느 정도 정해진 것으로 보인다. 홍익표 청와대 정무수석은 “양도소득세 중과 유예 조치가 끝나고 매물이 잠기거나 부동산 가격이 잡히지 않을 때는 정부가 가진 모든 수단을 도마 위에 올려놓고 검토할 것”이라며 “당연히 보유세도 포함돼 있다”고 말했다. 김용범 정책실장도 “뉴욕·런던·도쿄·상하이의 보유세를 연구 중”이라고 밝혔다.

7. 실거주·비거주 ‘1주택’ 보유세도 오르나

이 대통령은 지난 24일 SNS를 통해 “실주거용 1주택을 기본으로 보호하되 주택을 이용한 투자·투기는 철저히 봉쇄하겠다”는 입장을 공개했었다. 그러나 시장에서는 보유세 강화 과정에서 실거주 1주택자의 세 부담도 피하기 어렵다는 우려가 나온다.

올해 전국 공동주택 공시가격이 평균 9.16% 오르면서 1세대 1주택자 기준 종합부동산세 납부 대상은 지난해 31만7998가구에서 올해 48만7362가구로 1년 새 17만 가구가 늘었다. 세율을 한 줄도 바꾸지 않았는데 집값 상승이 공시가격을 밀어 올린 결과다. 비거주 1주택에 대해 임대수입을 간주해 과세하는 방식도 검토 대상으로 거론되고 있어 실거주하지 않는 1주택자는 추가 부담이 불가피할 전망이다. 여기에 정부가 현재 69%로 동결된 공시가격 현실화율을 목표치인 90%까지 끌어올리는 로드맵을 추진 중인 만큼 세 부담은 더 커질 수 있다. 전문가들은 소득이 없는 은퇴 고령 1주택자의 경우 유동성 제약이 실재한다며 실거주 장기보유자에 대한 세심한 설계가 필요하다고 지적한다.

8. 보유세가 오르면 다주택자들이 정말 집을 팔까

정부가 보유세 강화를 추진하는 핵심 명분은 다주택자의 매물 출회를 유도해 주택 시장을 안정시키겠다는 것이다. 그러나 시장에서는 보유세가 오른다고 해서 다주택자들이 실제로 집을 내놓을지 회의적인 시각도 적지 않다.

가장 큰 이유는 양도세 부담이다. 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 세 부담이 커진다. 보유세 부담을 피하려고 집을 팔아도 양도차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하는 구조여서 매도 유인이 반감된다.

집값 추가 상승 기대가 남아 있다면 보유세를 내면서 버티는 쪽이 유리할 수 있다는 계산도 가능하다. 문재인 정부 시절 다주택자 종부세율을 최대 6%까지 올리고 양도세를 최대 75%까지 중과했지만 서울 아파트값이 크게 뛴 전례도 있다. 전문가들은 “보유세와 양도세를 동시에 올리면 다주택자 입장에선 팔기도 버티기도 모두 불리해져 매물 잠김이 심화될 수 있다”고 경고한다.

9. 집주인의 세금 부담, 세입자에게 전가되나

각종 세금은 법적 납부 의무가 있는 납세자를 거쳐 실제로 세금 부담을 안게 되는 담세자에게 전가되는 경향이 있다. 따라서 보유세 등 부동산 관련 각종 세금도 세입자나 향후 매입자 등의 담세자에게 전가되는 경향이 나타나기 마련이다. 부동산 시장에서는 대표적으로 임대료에 세금이 전가되는 현상이 나타난다.

한국부동산원에 따르면 지난 2월 서울의 아파트 월세 평균 가격은 151만5000원으로 역대 가장 높았다. 최근의 월세 상승은 ‘아파트 공급 감소 → 전세 공급 감소 → 월세 수요 증가’ 같은 당장의 수급 문제에 기인하는 바가 큰 것으로 분석된다. 그러나 최근 서울 등 수도권 주요 지역 중심으로 공시가격이 크게 인상돼 향후 보유세가 오를 예정이다. 따라서 집주인들이 세입자에게 월세를 올려 세 부담을 전가할 수 있다는 우려도 나온다. 시장에서는 정부가 보유세를 강화할 경우 이 같은 세 부담 전가 현상은 심화될 것으로 예상되고 있다.

10. 한국의 부동산 세금 부담 수준은

이달 국회예산정책처가 발표한 ‘2026 대한민국 조세’에 따르면 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 총조세 대비 부동산 보유세 비중은 지난 2015년 4.3%에서 2024년 3.8%로 0.5%포인트 감소했다. 그러나 한국의 부동산 보유세는 2024년 기준 총조세 대비 비율이 4.9%로 OECD 회원국 평균인 3.8%에 비해 높은 편이다. 반면 이 같은 수치는 주요 7개국(G7, 미국·캐나다·일본·독일·프랑스·이탈리아·영국) 평균인 8.0%에 비해서는 낮은 수준이다.

앞서 문재인 정부 시절이던 지난 2021년 공시가격 현실화 등 부동산 보유세 강화정책으로 인해 총조세 대비 비율이 5.4%까지 증가했으나 이후 공시가격 현실화 수정, 공정시장가액비율 인하 등의 보유세 완화정책으로 인해 이후 소폭 감소해왔다. 그러나 이 정부가 강력한 부동산 세제 강화 드라이브를 지속할 경우 총조세 대비 비율은 다시 증가할 것으로 보인다.

신병남 기자 ,박준희 기자, 구혁 기자

"실거주 의무 없다" 입소문 나더니…투자자들 눈독 들이는 곳

서광 공인중개사 — Mon, 30 Mar 2026 17:22:43 +0900

"실거주 의무 없다" 입소문 나더니…투자자들 눈독 들이는 곳

출처 한국경제 2026.3.28

한남5구역, 노량진1구역, 북아현 2·3구역

실거주 의무 없는 서울 재개발지 빌라 거래 활발

한남5구역 조감도

서울 한강 변 고급 아파트 단지로 거듭날 성동구 성수전략정비구역 내 빌라나 단독주택을 사면 2년 동안 실거주해야 한다. 용산구 한남4·5구역 빌라는 매수자가 들어가 살 필요가 없다. 집이 철거된 인근 한남2·3구역 입주권을 살 경우 준공 후 2년 실거주 의무가 생긴다. 재개발 지역인데 실거주 의무가 제각각인 이유는 뭘까.

작년 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 이후 재개발 사업지마다 실거주 여부를 꼼꼼히 따져야 한다. 재개발 구역은 관리처분계획 인가 여부도 중요하다. 실거주 의무가 없는 한남4·5구역, 노량진1구역 등은 ‘틈새 투자처’로 뜨며 매수세가 몰리고 있다.

○실거주 의무 없는 일반 재개발지

토지거래허가는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 시장 군수 구청장 등에게 허가를 받도록 한 제도다. 같은 법 제12조와 제17조에 따라 거주용으로 허가받은 경우 2년 동안 실거주 의무가 주어진다. 처음엔 범위가 넓지 않았다. 1998년 서울 강남·서초 자연녹지지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 2008~2013년 영등포·구로 등 6개 자치구 준공업지역이 토지거래허가 규제를 받았다.

2020년 국토부가 용산구 용산정비창 일대를, 서울시는 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담동) 아파트를 토지거래허가 대상으로 지정하면서 범위가 넓어지기 시작했다. 2021년 압구정·여의도·목동 아파트와 성수동 아파트·빌라·상가·토지가 포함됐다. 신속통합기획과 공공재개발 사업지 내 모든 주택 유형도 토지거래허가 대상이 됐다. 지난해 3월 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 모든 아파트로 확대된 데 이어 10월 ‘10·15 대책’에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트가 토지거래허가 대상이 됐다.

그 가운데 토허제 대상이 아닌 곳이 성수전략정비구역이다. 신속통합기획과 공공재개발이 아닌 일반 민간 재건축·재개발지 내 빌라도 대상이 아니다. 다만 일반 재개발지도 관리처분계획 인가를 받으면 입주권은 토지거래허가 대상이 된다. 한남2·3구역이 그런 경우다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “관리처분계획 인가를 받으면 조합원 지위 양도도 어려워지기 때문에 그 전 단계의 재개발지 빌라가 인기가 많다”고 말했다.

○단독·다세대 등 거래 활발

실거주 의무가 없고, 관리처분 인가 전인 재개발 사업지는 한남4·5구역이 대표적이다. 매매도 활발하다. 지난 12일 한남5구역 다세대주택은 45억원(대지지분 52㎡)에 거래됐다. 지난달엔 지하 1층~지상 2층 다가구주택이 87억원(238㎡)에 손바뀜했다. 가격대가 높지만 올해 들어 7건이 거래됐다. 인근 중개업소 관계자는 “여기도 다주택자 매물이 나오고 있다”며 “눈독을 들이는 매수자도 많아 가격이 많이 내려가진 않는다”고 말했다. 사업시행 인가를 앞둔 한남5구역은 지하 5층~지상 22층, 2547가구 규모의 ‘아크로 한남’으로 재개발된다.

내년 관리처분계획 인가를 받을 예정인 한남4구역에서도 고가 거래가 이어지고 있다. 대지지분 149㎡ 단독주택이 58억원에, 199㎡ 단독주택은 49억원에 팔렸다. 이곳은 삼성물산이 시공을 맡아 지하 7층~지상 20층, 2360가구 규모의 ‘래미안 글로우힐즈’로 탈바꿈한다.

동작구 노량진1구역도 인기가 많다. 다른 노량진 뉴타운 사업지는 관리처분인가를 받은 데 반해 1구역만 사업시행 인가를 받은 단계에 머물러 있어서다. 이달 들어서만 3건, 올해 들어 20건의 거래가 이뤄지고 있다. 지난 14일엔 단독주택이 28억원(대지지분 105㎡)에 손바뀜했다. 지난 7일에는 다가구주택이 26억5000만(116㎡)에 거래됐다. 지하 4층~지상 33층, 2992가구 규모의 ‘오티에르 동작’으로 재개발된다. 노량진뉴타운 중 가장 규모가 크다. 노량진역(1·9호선)과 장승배기역(7호선)도 가까워 매수세가 몰리고 있다는 설명이다.

영등포구 신길2구역, 서대문구 북아현 2·3구역 등도 매매한 곳에 들어가 살 필요가 없어 빌라 거래가 계속해서 이뤄지고 있다. 실거주 의무가 없더라도 사업 지연 가능성은 주의해야 한다. 업계 관계자는 “한남과 노량진은 기다리면 사업이 된다는 확실성이 크지만, 다른 곳은 그렇지 않다”며 “임대를 하더라도 목돈이 수년 동안 묶일 가능성을 생각해야 한다”고 말했다.

임근호 기자

북아현3구역 재개발, 조합장 직무대행자 A씨 해임...직무정지 의결도

서광 공인중개사 — Mon, 23 Mar 2026 14:35:38 +0900

북아현3구역 재개발,

조합장 직무대행자 A씨 해임...직무정지 의결도

출처 하우징타임즈 2026.03.22

전문관리인 선임 신청 예상

선관위 구성 후 새 집행부 선출할 듯

3. 21. 북아현3구역 재개발 조합장 직무대행자 해임총회 장면(자료=하우징타임즈 DB)

[하우징타임즈=김상규 전문기자]조합원들의 민의를 바로 읽지 못하고 있다고 지적 받아온 북아현3구역 재개발조합의 직무대행자 A씨가 결국 해임됐다.

북아현3구역 공정감시위원회는 21일 오후 2시 서대문구청 대강당에서 임시총회를 개최하고 전임 집행부 해임으로 인하여 자리를 맡고 있는 조합장 직무대행자 A씨를 해임하고, 그 직무정지를 의결했다.

이날 총회에는 조합원 1,934명 중 1,067명이 참석해 성원했다. A씨의 해임과 직무정지 안건에 참석조합원 중 1,044명과 1,042명이 각각 찬성해 가결됐다. 이제 남은 이슈는 해임되기 하루 전에 A씨가 서부지법에 신청한 임시조합장 선임과 조합원들이 구청에 줄곧 요청해온 전문관리인 선임이다.

3. 21. 북아현3구역 재개발 조합장 직무대행자 해임총회 장면(자료=하우징타임즈 DB)

정연호 해임발의자 대표는 “A씨는 전자적 방법이나 필체 등을 핑계로 조합원들의 요구를 무시하며, 사업 정상화에 역행했습니다. A씨가 수용하지 않았던 조합 전문관리인에 대하여 직접, 그리고 즉시 서대문구청에 선임을 요청하겠습니다. 또 서부지법에도 공정하고, 투명한 임시조합장을 선임해 달라고 요청할 계획입니다”라고 말했다.

출처 : 하우징타임즈

'기생충' 촬영지 아현1구역, 3476가구 명품단지로 탈바꿈

서광 공인중개사 — Fri, 20 Mar 2026 15:04:04 +0900

'기생충' 촬영지 아현1구역

3476가구 명품단지로 탈바꿈...

출처 파이낸셜뉴스 2026.03.20

아현1구역 주택정비형 공공재개발사업안 가결

아현1구역 조감도. 서울시 제공

[파이낸셜뉴스] 영화 '기생충' 촬영지로 알려진 마포구 아현동 699번지 일대가 최고 35층 3476가구(임대 696가구 포함) 명품 주거 단지로 거듭난다.

서울시는 지난 19일 제4차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 '아현1구역 주택정비형 공공재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)'을 수정 가결했다고 20일 밝혔다.

이곳은 공덕·아현 지역에 마지막 남은 노후 저층 주거지다. 그간 이 지역은 최대 59m에 달하는 가파른 경사와 침수 위험 등 주거 환경이 매우 열악했으나 수십 년간 쪼개진 공유지분 문제로 현금청산 대상자가 많아 사업 추진에 난항을 겪어왔다.

서울시는 사업의 최대 걸림돌이었던 현금청산 문제를 해결하기 위해 '분양용 최소규모 주택'(최저주거기준 14㎡)을 도입하기로 했다. 이를 통해 소규모 지분을 가진 공유지분자들도 입주 권리를 확보할 수 있게 되어 사업 추진 동력을 얻게 됐다.

11일 서울 마포구에 위치한 영화 '기생충' 촬영 장소인 한 슈퍼마켓에 기생충 촬영지를 알리는 문구가 적혀 있다. 사진=뉴시스

또 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’에 따른 사업성 보정계수를 적용해 사업성을 높였다. 단지 설계에는 가파른 경사 지형을 적극 활용한 특화 계획이 반영된다. 손기정로와 환일길 주변 저층부에는 연도형 상가와 개방형 커뮤니티 시설을 배치해 입체적인 단지를 조성할 계획이다.

교통 여건과 보행 환경도 개선된다. 손기정로와 환일길을 확장하고 연결도로를 신설해 신촌로로의 접근성을 높이는 한편, 어린이와 주민들이 안전하게 이동할 수 있도록 보행자 전용 도로와 공공보행통로를 배치한다. 신촌로변에는 문화공원을, 만리배수지공원 인근에는 어린이공원을 새로 조성해 단지 내 녹지 기반을 완성할 예정이다.

서울시 관계자는 "이번 결정으로 공덕·아현 지역 일대가 명품 주거단지로 재탄생하는 발판이 마련됐다"며 "공공재개발 사업이 차질 없이 신속하게 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다"고 말했다.

전민경 기자

전세 계약 전 '권리정보' 한 번에 확인…전입신고 즉시 대항력

서광 공인중개사 — Wed, 11 Mar 2026 13:20:34 +0900

전세 계약 전 '권리정보' 한 번에 확인…전입신고 즉시 대항력

출처 뉴스1 2026.03.10.

안심전세 앱 고도화…선순위 권리·세금 체납 통합 제공

중개사 확인·설명 의무 강화…전세사기 사전 예방

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 전세사기 예방을 위해 계약 전 임차인이 선순위 보증금과 권리관계, 세금 체납 여부 등을 한 번에 확인할 수 있는 통합 정보 제공 체계를 마련한다. 이와 함께 전입신고 즉시 대항력이 발생하도록 제도를 개선하고, 공인중개사의 권리관계 확인·설명 의무도 강화한다.

전세 계약 전 선순위 권리정보 통합 제공

정부는 10일 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 '전세사기 방지 대책'을 발표했다. 그동안 전세사기 대응 정책이 피해자 구제 등 사후 대응에 초점을 맞췄다면, 이번 대책은 정책 방향을 사전 예방 중심으로 전환하는 데 중점을 뒀다.

임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭을 줄이고 전세 거래 환경의 투명성을 높이는 것이 대책의 핵심이다.

우선 전세 계약 전 선순위 권리정보 등 위험 진단 정보를 통합 제공한다. 현재 예비 임차인이 임대주택의 선순위 권리정보를 확인하려면 계약 전 임대인의 동의를 받아 여러 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 복잡하다. 정보를 확보하더라도 선순위 권리관계를 분석하고 실제 위험도를 판단하는 데 어려움이 있었다.

정부는 이러한 문제를 해소하기 위해 등기정보와 확정일자, 전입세대 현황, 세금 체납 정보 등 여러 기관에 흩어져 있는 데이터를 연계해 선순위 권리관계를 분석하고 위험도를 진단하는 체계를 구축할 계획이다. 예비 임차인은 계약 전에 관련 정보를 한 번에 확인할 수 있게 된다.

이를 위해 주택도시보증공사(HUG)가 운영 중인 '안심전세 앱'을 고도화해 정보 제공 기능을 확대할 예정이다. 법적 근거 마련 이전이라도 임대인 동의를 전제로 한 대국민 서비스를 오는 9월부터 우선 도입한다. 공개 정보인 등기 정보를 제외한 확정일자나 전입세대 정보 등은 임대인 동의를 받아 제공된다.

전입신고 즉시 대항력…중개사 확인·설명 책임도 강화

임차인의 대항력 발생 시점도 조정한다. 현재 제도에서는 근저당권은 접수 즉시 효력이 발생하는 반면, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생한다. 이러한 시차를 악용해 임대인이 임차인의 전입신고 직후 근저당을 설정해 대출을 받는 사례가 발생해 왔다.

정부는 이러한 허점을 막기 위해 대항력 발생 시점을 기존 익일 0시에서 전입신고 처리 시점으로 앞당길 계획이다. 이와 함께 금융기관이 임차인의 선순위 보증금 정보를 즉시 확인할 수 있도록 금융 시스템과의 연계도 추진한다.

현재 금융기관에는 대출 예정 주택의 국토부 확정일자 정보를 실시간으로 공유하는 사업이 진행 중이다. 행정안전부의 전입세대 정보 제공 시스템도 일부 은행을 대상으로 운영되고 있으며, 향후 제1·2금융권으로 단계적으로 확대될 예정이다.

공인중개사의 권리관계 확인·설명 책임도 강화된다. 공인중개사는 권리관계 설명 의무가 있지만 선순위 권리 관련 자료는 대부분 임대인이 제출한 자료에 의존해 설명하는 구조다. 이 때문에 임대인이 부정확한 자료를 제출할 경우 임차인이 피해를 입을 가능성이 있었다.

정부는 앞으로 공인중개사가 통합 권리정보 시스템을 통해 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인하고 이를 임차인에게 설명하도록 의무를 강화할 계획이다. 아울러 확인·설명 의무를 위반할 경우 과태료를 상향하고 영업정지 등 제재 수준도 높여 책임 중개를 유도할 방침이다.

김윤덕 국토부 장관은 "전세사기는 사회에 첫발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한순간에 앗아가는 중대한 범죄이자 사회적 재난"이라며 "정보 비대칭 등 전세계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 정부 역량을 총동원해 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 만들겠다"고 말했다.

황보준엽 기자

‘강북 알짜 7600가구’ 북아현2·3구역, 구청과 불협화음에 제동 우려

서광 공인중개사 — Wed, 11 Mar 2026 13:05:15 +0900

‘강북 알짜 7600가구’

북아현2·3구역, 구청과 불협화음에 제동 우려

출처 데일리안 2026.03.11

2구역, 주택 분양 방식 놓고 입장차…3구역은 전문관리인 선임 갈등

장기간 지지부진한 재개발…조합원 불만 속출

[데일리안 = 이수현 기자] 총 가구수만 7600가구에 달해 서울 강북권 최대 재개발로 꼽히는 서대문구 북아현2·3구역이 인허가권자인 서대문구청과 불협화음 속 절차가 멈춰섰다. 조합의 계획을 구청이 지적하는 상황이 이어지면서 사업이 속도를 내지 못하고 있다.

11일 정비업계에 따르면 서대문구청은 전날인 10일까지였던 북아현2구역 관리처분계획 인가 여부를 결정하지 못했다. 구청에서 지난 1월 조합에 관리처분을 위한 보완을 요청했는데 조합에서 아직 이에 대해 회신하지 않은 탓이다.

구청이 지적한 문제는 조합의 주택 분양 방식이다. 지난 1월 구청은 조합에서 추진했다가 철회한 '1+1' 분양을 재검토하라고 지적하면서 조합에 향후 조치계획 등을 요구한 바 있다.

지난 2022년 조합은 지분이 큰 다주택자 대상으로 한 가구를 조합원 분양가로 분양하고 한 가구는 일반분양가의 90%로 추가 분양 하는 '1+1' 분양안을 마련했다. 다만 구청이 다주택자가 추가로 공급받는 주택의 분양가도 조합원 분양가로 공급해야 한다고 안내하자 조합은 총회를 열고 다주택자의 1+1 분양안 철회를 의결했다.

서대문구청 관계자는 “조합에서 구청에 제출한 자료가 없어 관리처분계획 처리가 멈췄다”며 “조합에서 자료를 제출하면 처리 기간을 다시 산정할 계획”이라고 설명했다.

구청은 보유 지분이 많은 조합원에게 여러 주택을 공급하는 것이 분양 신청자에게 더 균형 있는 배분이라고 주장했다. 1월 구청이 조합에 보낸 공문에 따르면 조합이 제출한 관리처분계획대로 분양할 경우 조합원 토지면적 53%를 가진 2주택자가 조합원 분양 후에는 37%만 가지게 된다. 반면 2주택자에게 2주택을 분양하면 이들의 분양면적은 46%로 늘어난다.

다만 조합에서는 법정 다툼이 이어지고 있는 사안에 대해 구청의 요구를 쉽게 수용하기 어려운 상황이다. 조합이 1+1 분양을 취소한 후 분양 대상자가 이에 불복해 총회결의 무효 소송을 제기했고 현재 대법원 판결을 기다리고 있다. 앞서 진행된 1심에서는 조합이 승소했고 2심에서도 항소기각 판결을 받았다.

조합에서는 구청의 요구에 대해 다각도로 검토 중이라면서도 고민이 깊은 모습으로 관리처분 인가 시점 또한 불투명해지고 있다.

북아현2구역 관계자는 “총회를 거친 사안을 조합 집행부가 임의대로 바꿀 수 없는 상황”이라며 “모든 것을 망라해 검토를 진행하고 있다”고 설명했다.

북아현2구역 맞은편 북아현3구역도 구청과 갈등을 빚고 있어 사업 지연 우려가 커지고 있다.

지난해 5월 구청은 조합이 제출한 사업시행계획 변경안을 반려했다. 이에 조합은 행정심판을 신청하는 등 구청에 맞섰지만 서울시 행정심판위원회는 이를 기각하며 구청의 손을 들어줬다. 이후 집행부가 모두 사퇴하며 조합장 직무대행이 조합을 이끌고 있다.

조합 집행부가 물러났음에도 갈등은 끝나지 않았다. 구청과 조합은 조합장 자리를 대신할 전문조합관리인 선임을 두고 입장 차가 큰 것으로 알려졌다. 구청은 조합에 전문조합관리인을 선임하라고 요구했지만 조합은 반대하고 있다.

양측 갈등 조정 여부는 이달 말 정해질 전망이다. 10일 조합은 오는 28일 두 차례 총회를 열고 사업을 추진 방향을 정하기로 했다. 첫 총회에서는 전문조합관리인 선임 여부를 투표에 부치고 두 번째 총회에서는 사업시행계획 변경안에 대해 논의한다.

조합장 직무대행은 이날 조합원에게 보낸 안내문에서 “전문조합관리인 안건을 먼저 처리하고 안건이 가결되면 사업시행인가 문제는 새로 선임되는 전문관리인에게 맡기기로 했다”며 “(전문관리인 선임 안건이) 부결된다면 사업시행인가를 위한 총회를 개최하기로 했다”고 밝혔다.

다만 조합 내부 갈등 속에서 총회가 일정대로 열릴지는 미지수다. 일부 조합원은 오는 21일 조합장 직무대행 해임을 위한 총회를 열기로 했다. 또 28일 총회가 열리더라도 그 결과에 따라 조합 혼란이 커지거나 구청과 갈등이 장기화할 수 있는 점도 부담이다.

북아현 2구역과 3구역 모두 구청과 입장차에 사업을 진행하지 못하면서 올 상반기까지 이들 사업이 멈출 수 있다는 우려가 나온다. 오는 6월 3일로 예정된 지방선거 일정을 감안하면 사업이 아예 하반기로 미뤄질 수 있다는 것이다.

이에 조합원들의 불만도 확산하고 있다. 이들 구역 모두 조합원 수에 비해 총 가구수가 많아 사업성이 우수한 구역으로 꼽히는데 속도가 지지부진해 사업이 장기화 되고 있기 때문이다. 그 사이 공사비가 오르고 조합의 금융 비용이 늘어나는 등 조합원의 부담은 더 커지고 있다.

북아현 2구역 조합원인 A씨는 “이미 1심과 2심에서 조합의 절차에 문제 없다고 판결했는데 인허가권자인 구청에서 이에 반하는 요구를 하는 것은 이해하기 어렵다”며 “사실상 사업을 하지 말라는 뜻 아닌가”라고 토로했다.

이수현 기자

국토위 통과한 ‘도정법 개정안’…정비사업 어떻게 바뀌나

서광 공인중개사 — Mon, 9 Mar 2026 14:10:52 +0900

국토위 통과한 ‘도정법 개정안’…정비사업 어떻게 바뀌나

출처 하우징헤럴드 2026.03.06

용적률 법정상한 1.3배…투기과열 지구는 제외

정비계획·추진위 동의 조합설립 까지도 유효

공사비 변동기준 강화…계약서 명시 의무화

임대주택 공급가 합리화…기본형건축비로 상향

신탁방식 정비제도 보완…계약변경·취소 절차 명문화

해임총회 난립 방지…개최계획 시장·군수에게 신고

공공정비사업 용적률 최대 390%…사업시행·관리처분 병행

[하우징헤럴드=문상연 기자] 국회 국토교통위원회가 정비사업 활성화를 위해 공사비 분쟁 예방, 절차 신속화, 용적률 완화 등을 담은 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안' 대안을 마련했다.

국토교통위원회는 지난 2월 10일 제432회 국회 임시회 제1차 회의에서 그동안 계류돼 온 정부안과 홍기원·민홍철·권영진·윤영석·문진석·황운하·천준호·이건태·김은혜 의원 등이 발의한 13건의 도정법 개정안을 위원장 대안으로 가결했다.

개정안은 정비사업 속도 제고, 공사비 분쟁 예방, 용적률 완화 등을 골자로 한다. 위원장 대안으로 상임위를 통과한 내용들이어서 조만간 국회 본회의에 상정돼 가결될 전망이다.

▲공공정비사업 용적률,‘법적상한의 1.3배’로… 390%까지 상향=이번 개정안의 핵심은 공공기관(LH 등)이 시행하는 공공재개발·공공재건축의 용적률 인센티브 상향이다.

개정안에 따르면 현행 제도에서 공공재개발의 최대 용적률은 일반주거지역 기준 법적상한의 1.2배(360%), 공공재건축은 1.0배(300%) 수준인데, 개정안은 이를 법적상한의 1.3배(최대 390%)까지 허용하는 내용을 담았다. 다만 투기과열지구가 아닌 지역만 해당된다.

그리고 이번 용적률 상향의 적용 대상은 공공정비사업에 한정됐다. 민간 정비사업은 대상에서 제외돼, 공공 정비사업 쪽에 인센티브를 집중하겠다는 정책 방향이 분명히 드러났다.

이번 특례는 3년 한시로 도입한다. 투기과열지구에 위치하지 않은 공공재개발·공공재건축사업에 대해 법적상한용적률의 130%까지 건축할 수 있도록 하는 특례다.

▲기본계획·정비구역 지정 병행, 사업시행·관리처분 동시 신청 허용=개정안은 “정비사업의 속도를 제고하기 어렵다”는 기존 제도 한계를 개선하기 위한 내용이 담겼다. 정비사업 초기 단계부터 인허가 단계까지 ‘절차 병행’ 규정을 다수 담았다.

먼저 도시·주거환경정비기본계획 수립 절차와 정비구역 지정 절차를 병행할 수 있도록 하는 근거가 신설된다. 이는 정비사업에서 기본계획과 정비구역 지정이 ‘선후 관계’로 묶여 시간이 길어지는 문제를 완화하려는 취지다.

또한 개정안은 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 동시에 신청할 수 있도록 하고, 인가권자인 시장·군수 등이 특별한 사정이 없으면 절차를 병행하도록 규정했다.

관리처분 단계는 정비사업에서 권리관계·분양·분담금이 확정되는 핵심 구간인 만큼, 사업시행계획과 관리처분을 ‘현실적으로’병행할 수 있는 여건이 되는지에 대한 논쟁은 있을 수 있다. 다만 제도적으로 병행 신청을 허용해, 사업여건에 따라 시간을 단축할 수 있는 선택지를 만든 점은 분명하다.

아울러 분양공고 및 종전자산 감정평가 기준일에 대해서도 통합심의 완료일을 기준으로 하는 특례를 두는 등, 병행 추진을 실제로 가능하게 하는 세부 규정도 함께 담았다.

▲정비계획·추진위 동의가 조합설립·사업시행자 지정까지 이어져=정비사업 지연의 대표 원인 중 하나는 ‘동의서 징구’다. 단계별로 동의가 반복되면서, 실제 의사 확인보다 ‘서류 확보’가 사업 속도를 좌우하는 기형적 상황이 빈번하다는 지적이 많았다.

이를 방지하기 위해 개정안은 일정 요건 하에 토지등소유자가 정비계획 입안 요청 또는 제안, 추진위원회 구성 등에 동의한 경우, 주민대표회의 구성 동의, 조합설립 동의, 사업시행자 지정 동의까지 간주하도록 한다.

▲공사비 검증 제도 대폭 강화=최근 정비사업 현장에서 공사비는 최대 갈등 요인으로 꼽힌다. 시공자와 조합이 공사비 증액을 두고 충돌하면, 사업은 곧바로 멈추고 분쟁은 장기화된다. 조합 내부에서는 소송과 갈등으로 집행부가 교체되거나, 총회가 반복되며 사업이 표류하기도 한다.

개정안은 이러한 현실을 반영해 공사비 관련 제도를 ‘예방 중심’으로 바꾸는 조항을 다수 포함했다.

우선 공사 계약을 체결할 때 공사기간, 설계변경, 물가변동 등에 따른 공사비 변동 기준을 계약서에 명시하도록 의무화한다. 또한 공사비 변동 시 검증 방법과 근거자료, 검증 결과에 따른 계약 변경 사항도 계약서에 적도록 했다.

공사비 검증 절차도 강화된다. 사업시행자가 요청한 공사비 검증 결과는 총회에서 공개해야 하고, 검증 결과를 반영해 공사비 증액 계약을 체결하려는 경우 총회 의결을 거치도록 했다. 아울러 의결을 거쳐 공사비 증액 계약을 체결한 뒤에는 1개월 이내에 시장·군수등에게 보고하고, 정비사업 지원기구를 통해 국토부 장관에게 분기별 보고가 이뤄지도록 연결하는 규정도 담겼다.

또 ‘공사비 증액 요청’ 자체를 법으로 명시했다. 시공자가 일정 요건에 해당하는 공사비 증액을 요청할 경우, 사업시행자가 그 사실을 시장·군수등에게 알리도록 하고, 시공자는 증액 요청 시 변동 사유서, 세부 내역서 등 자료를 제출하도록 했다.

분쟁이 발생하거나 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 시장·군수 등 또는 도시분쟁조정위원회가 직접 공사비 검증을 요청할 수 있도록 했다.

공사비 분쟁을 ‘현장 차원’에서 조기 해결하기 위한 장치도 마련했다. 시·도지사 또는 국토부 장관이 공사비 분쟁조정단을 구성해 파견할 수 있도록 하는 규정과 함께, 도시분쟁조정위원회의 심사·조정 사항에 시행자와 시공자 간 공사비 분쟁을 명시적으로 포함했다.

특히 공사비 분쟁이 공사를 중단시키거나 입주 지연이 발생할 우려가 있는 경우, 분쟁 당사자가 조정을 신청하면 시장·군수 등이 조정위원회를 지체 없이 개최하도록 하는 규정도 포함됐다.

▲임대주택 공급가격, 표준건축비→기본형건축비로 상향=용적률 완화 대가로 공급하는 국민주택규모 주택의 공급가격 기준을 공공건설임대주택 표준건축비에서 기본형건축비의 50% 이상으로 상향 조정하고, 일정 금액을 가산할 수 있도록 했다.

사업시행자는 인수자에게 공급하는 국민주택규모 주택을 관리처분인가 신청 전에 공개추첨으로 선정해야 하며, 시장·군수등은 공개추첨 여부를 확인한 후 관리처분계획을 인가하도록 했다.

재개발사업에서 용적률 완화로 공급되는 장기공공임대주택 입주자 선정 시 해당 정비구역 등에 거주하던 세입자를 우선 고려하도록 했다.

투기과열지구에 위치하지 않은 공공재개발·공공재건축사업의 용적률을 3년 한시로 법적상한용적률의 130%까지 완화했다.

▲신탁방식 정비사업 제도 정비…주민대표회의 구성 근거·변경/취소 절차 명시=신탁방식 정비사업과 관련한 제도적 공백도 보완했다.

사업시행자가 신탁업자인 경우 사업시행자 변경 및 지정취소 절차를 명시하고, 주민대표기구인 토지등소유자 대표회의를 구성할 법적 근거를 마련한다. 또한 토지등소유자 전체회의 의결을 거치지 않고 임의로 사업을 추진한 신탁업자 임직원에 대한 벌칙 조항도 포함됐다.

▲해임총회 난립 방지…해임총회 신고 의무·지자체 정상화 조치 근거 신설=정비사업 현장에서는 조합 집행부가 공사비, 시공자 선정, 사업 방식 등을 둘러싼 갈등으로 교체되면서, 해임총회가 반복되고 사업이 장기 표류하는 사례가 적지 않다. 이에 개정안은 이를 방지하기 위한 내용이 담겼다.

개정안은 조합임원 해임 총회를 소집하려는 자는 총회 개최계획을 시장·군수등에게 신고하도록 하고, 해임으로 인해 총회 소집이 어려워 조합 운영에 혼란이 발생하는 경우 시장·군수등이 전문조합관리인 선정 또는 임원 선출 총회 소집 등 정상화 조치를 하도록 하는 근거도 신설했다.

▲사업성 확보 및 기타 개선사항=준공업지역 내 정비사업 활성화를 위해 조례로 정한 용적률 한도에도 불구하고 법적상한용적률까지 용적률을 정할 수 있는 용도지역을 확대했다.

재건축사업 지연 방지를 위해 주택단지 내 일부 토지에 관한 분할 특례 청구 주체를 확대했다. 정비구역 내 주거지역에 위치한 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 건폐율과 용적률 적용 기준에 특례를 마련했다.

사업시행자가 도시·군계획시설로 결정되지 않은 정비기반시설도 무상 양수하도록 하고, 5년 한시로 국유재산 중 일반인의 교통에 제공되는 부지도 무상 양수할 수 있도록 했다.

국·공유지 매매계약 체결을 위한 요건을 충족한 경우 사업시행계획인가 고시일부터 3년 이내에 매매계약을 체결하도록 했다. 이 밖에 도시분쟁조정위원회 위원의 제척·기피·회피 규정을 신설하고, 전자적 방법을 통한 의결권 행사 결과의 위작·변작·유출 금지 규정을 신설했다.

개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행된다. 다만 정비기반시설 귀속 규정은 5년간, 공공재개발·재건축 용적률 완화 규정은 3년간 효력을 가진다.

출처 : 하우징헤럴드