자녀에 부동산 넘길 때 증여냐 양도냐…절세비법은?

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자녀에 부동산 넘길 때 증여냐 양도냐…절세비법은?

조세일보 | 2015.06.17

   

통계청의 가계금융 조사에 따르면 60세 이상 가구의 자산 총액 중 80%가 부동산이다. 때문에 부동산 총액이 10억원을 훌쩍 넘어서는 부자는 자녀와 배우자에게 사전증여로 상속재산을 줄이는 방법을 모색하는 것이 좋다.

최근에는 만만찮은 증여세 부담 때문에 부담부 증여와 양도를 활용하는 방법이 절세의 대안이 되고 있다. 하지만 추후 상속세 부담을 감안한다면 부담부 증여와 양도가 세(稅) 다이어트의 정답이 될 수만은 없을 것이다. 사례를 통해 자세히 알아본다.

#부동산 자산가인 A씨는 시가 10억원짜리 다가구주택 한 채를 외아들에게 증여하고자 한다. 임대보증금 5억원을 제외하면 주택 매입에 실제로 들어간 돈은 5억원. 현재 A씨는 이 부동산 외에 다른 재산이 30억원 더 있다. 그는 다가구주택을 부담부 증여 한다면 세금을 줄일 수 있다는 소식에 부담부 증여와 순수증여 사이에서 갈등하고 있다.

살아생전에 자녀에게 부동산을 물려주기로 결정했다면, 증여세를 줄이는 방법으로 부담부 증여를 생각해볼 수 있다. 증여시점과 증여방법에 따라 증여대상금액이 달라지기 때문에 부담하는 세액도 달라진다.

A씨가 순수증여하는 경우 증여세는 임대보증금이 포함된 10억원으로 부과된다. 반면, 부담부 증여의 경우 증여대상금액에서 임대보증금만큼 차감된 5억원을 기준으로 증여세를 계산한다.

하지만 여기서 간과할 수 없는 것이 향후 상속 시 세금을 비교해보면 상황은 반대로 변한다는 점이다. 부담부 증여를 한 경우에는 임대보증금이 상속재산금액에 포함돼 세액이 늘어나는 반면, 순수증여는 상속재산금액이 임대보증금 5억만큼 감소돼 상속세 산정 시 세액이 감소한다.

때문에 부담부 증여로 당장 증여세를 줄이는 것만 생각할 것이 아니라, 부담부 증여 당시 포함되지 않은 재산이 상속재산 가액으로 잡힐 수 있다는 것을 생각해야 한다.

#나주에 여러 채의 부동산을 소유한 B씨는 딸에게 C건물을 주고 싶어 한다. 딸은 현재 대기업 20년차 부장이며 한 달 월급은 600만원 정도이다. C건물의 시세는 20억이며, 기준시가는 17억원, 취득가액은 10억원, 보유기간은 15년이다. B씨도 부동산을 양도하게 되면 증여보다 세금을 많이 줄일 수 있다는 전문가의 조언을 듣고 부동산을 양도할지 증여할지 고민 중이다.

부모와 자녀 간 양도거래가 성립하려면 자녀의 소득으로 부동산을 구입했다는 사실이 증명돼야 한다. 즉, 자녀의 양도대상 부동산 매입자금의 출처가 명확해야 한다. 또 매입대금 입금자료 통장 확인 및 아버지의 양도대금 수령 사용내역도 필요하다.

B씨의 경우, 양도를 하게 되면 7억원을 기준으로 38%인 2억6600만원의 세금을 내야하는데, 그가 C를 2년 이상 보유했으므로 1940만원을 추가로 공제받아 2억4660만원이 최종적으로 부과된다.

반면 해당 부동산을 증여하게 된다면 증여가액 17억원에서 존·비속 공제금액인 5000만원을 뺀 16억5000만원을 기준으로 40%인 6억6000만원의 세금을 물게 된다. 여기서 다시 누진공제액인 1억6000만원을 빼면 최종적으로 5억원이 부과된다.

현시점에서 세금만 비교하면 증여세가 양도세의 2배 이상이 된다. 하지만 양도대금으로 C의 기준시가인 17억원 이상 수령해야 하기 때문에 B씨의 재산은 변하지 않는 반면 사전에 증여를 하는 경우 B씨의 재산은 C부동산 시세인 20억원 만큼 감소하게 된다. 따라서 향후 상속세 납부를 생각한다면 자산을 자녀에게 사전증여 하는 것이 절세 전략이 될 것이다.

A씨와 B씨의 사례를 종합해보면 사전에 부담부 증여나 양도를 활용한다면 당장 내는 세금을 줄일 수 있을 것이다. 하지만 부동산 자산가들은 사망시점의 상속세 부담이 늘어나는 것을 생각해 상속재산의 몸집을 줄일 필요가 있을 것이다.

증여는 동일인으로부터 10년 이내 증여받은 재산 총액을 합산해 증여세를 계산하므로 '10년 룰'을 적절히 고려해 사전에 증여하는 지혜가 필요할 것이다.    

우선미 기자