재개발 규제 수위 어디까지…"공급 감소 부작용 우려 고려해야"

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재개발 규제 수위 어디까지…

"공급 감소 부작용 우려 고려해야"

조선비즈 | 2018.09.07

정부가 급등하는 서울 집값을 잡기 위해 연일 규제를 쏟아내는 가운데, 재개발 시장도 규제 가능성을 열어뒀다. 그동안 ‘규제 무풍지대’였던 재개발 시장에 재건축 시장 수준의 규제 도입을 검토한다고 했지만, 집값 하락에 도움이 될지 업계 의견은 분분하다.

대부분 부동산 전문가들은 지난 8·2 대책 이후 1년간 정부가 내놓은 규제 일변도 정책이 효과를 보지 못했다는 측면에서 추가 규제가 중장기적으로 역효과를 낼 수 있다고 보고 있다.

재개발 사업을 추진 중인 서울 동대문구 청량리동 199 일대 청량리 7구역 전경. /조선일보 DB

재개발 사업은 도시 내 노후주택 지역의 주거환경을 개선한다는 측면에서 사실상 공익성이 많다는 이유로 재건축과 달리 규제가 거의 없었다. 낡은 아파트를 다시 짓는 재건축의 경우 올해 1월 개발 이익을 환수하는 ‘초과이익환수제’가 전면 적용되며 사업 추진 단지들이 대폭 줄었다.

부동산 전문가들은 정부가 재개발 사업 규제를 재건축 수준으로 끌어올리는 방안이 나올 수 있다고 전망했다. 현재 서울 강북권은 재개발, 강남권은 재건축 사업이 주를 이루고 있다.

현재 관리처분인가부터 등기(입주) 때까지 조합원 지위 양도 금지 기간을 재건축 수준으로 늘리는 방안이 거론된다. 재건축 사업은 조합설립 인가부터 등기를 마칠 때까지 조합원 지위 양도를 금지하고 있다. 실수요자 중심으로 시장을 재편한다는 취지다.

여기다 초과이익환수제도 재개발 시장에 적용할 가능성이 높은 것으로 거론된다. 기본적으로 기존 대출 규제를 강화하는 방안도 도입 가능성이 크다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "초과이익환수제를 도입 사업 추진 단계마다 제동을 걸어 재개발 사업 속도를 단기적으로 늦추는 효과를 볼 수 있다고 본다"면서 "일시적으로 가격 상승을 막을 수는 있을 것"이라고 말했다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "환수 장치가 일부 필요하다고 보지만, 재개발 시장 자체를 봉쇄하는 쪽으로 가는 것은 시장에 역행하는 것으로 본다"고 말했다.

재개발에 토지거래허가제를 다시 도입할 수 있다는 가능성도 제기된다. 2000년대 중반 뉴타운 지정으로 서울 재개발 지분값이 급등할 때 토지거래허가제가 시행되기도 했다.

그러나 재개발 규제가 집값 상승을 막는 데 큰 효과가 없을 것이란 지적이 나온다. 재개발을 규제하는 것이 중장기적으로 주택 공급을 막아 집값 급등을 막는데 역효과를 낼 것이라는 주장도 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재개발까지 규제하면 중장기적으로 신규 주택 공급이 더 줄어들 수밖에 없어 가격 안정에 전혀 도움이 되지 않는다"면서 "앞서 정부가 뉴타운 출구전략을 내놓고 나서 재개발 사업이 더 어려워진 것도 고려해야 한다"고 말했다.

두성규 연구위원은 "주택 공급 부족 문제가 앞으로 3~4년 뒤엔 더 심해질 수밖에 없는데, 재개발 규제를 생각하는 것은 시장 진단을 잘못하고 있다는 방증"이라면서 "수요가 많은 도심의 주택 공급을 확대하는 방안을 내놓지 않는 한 재개발 규제는 오히려 부작용이 더 클 것"이라고 말했다.

우고운 기자