지난해 재개발·재건축 공사비 16.9% 수직상승… 역대 최고

지난해 재개발·재건축 공사비 16.9% 수직상승… 역대 최고

 

 

출처 하우징헤럴드 2023.01.30

재개발 564만9천원
재건축은 555만7천원

서울·수도권 공사비 급등
서울 3.3㎡당 94만5천원↑
수도권·지방도 10% 상승

사업장 123곳 시공자 선정
전체 절반이 수의계약

[하우징헤럴드=문상연 기자] 2022년은 정비사업 공사비가 대폭 상승한 해였다. 원자재값 급등으로 인한 여파다. 여러 현장에서 공사비 상승을 두고 조합과 건설사 간 갈등이 불거졌었다.

(사)주거환경연구원이 최근 지난해 시공자 선정에 나섰던 전국 재개발·재건축 사업장 53곳(조합방식 32곳, 신탁방식 3곳, 소규모주택 10곳, 공공정비사업 2곳)과 리모델링 사업장 6곳을 대상으로 공사비 현황을 비교·분석한 결과 3.3㎡당 평균공사비는 606만5천원으로 2021년 대비 무려 16.9%가 증가한 것으로 조사됐다.

조사방법은 전국 재개발·재건축조합들이 시공자를 선정할 당시 배포했던 총회 자료집과 하우징헤럴드 등 온라인 미디어에 공개된 시공자 선정 기사에 게재된 3.3㎡당 공사비를 기초로 했다. 총 공사비만 공개된 사업장의 경우 총 공사비에 연면적을 나눠 3.3㎡당 공사비를 산출했다.

▲전국 평균공사비 2021년보다 16.9% 상승… 서울은 3.3㎡당 94만5천원 올라

2022년 정비사업 3.3㎡당 평균 공사비는 지난 2021년과 비교해 볼 때 약 16.9% 증가한 것으로 나타났다. 

주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 53개 구역의 3.3㎡당 평균 공사비는 606만5천원으로, 2021년 56곳 평균 518만7천원의 공사비 대비 약 87만8천원 올랐다. 

특히 서울 23개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 673만원으로 2021년 평균 공사비 3.3㎡당 578만5천원에 비해 무려 94만5천원이나 올랐다.

수도권과 지방 역시 무려 10%이상 공사비가 상승했다. 2022년 수도권 11개 구역의 평균 공사비는 568만5천원으로 2021년(504만6천원)보다 63만9천원 올라 약 12.7%의 상승폭을 보였다. 지방은 19개 구역 조사 결과 2021년(496만4천원)보다 약 51만4천원 상승한 547만8천원으로 조사됐다. 상승률은 10.4%다.

주거환경연구원은 2018년부터 평균 공사비를 분석한 결과 지난해 무려 16.9%가 올라 역대 가장 가파른 상승폭을 보였다. 지난해를 제외하고 공사비가 10%이상 상승한 적은 처음이다. 연구원이 분석한 자료에 따르면 연도별 3.3㎡당 평균공사비는 △2018년 455만6천원 △2019년 464만8천원 △2020년 480만3천원 △2021년 518만7천원 △2022년 606만5천원 등이다. 이는 지난해 원자재값에 인건비 상승으로 공사비가 수직 상승했기 때문이다. 

한편 소규모주택 정비사업과 리모델링사업은 상대적으로 3.3㎡당 공사비 단가가 높은 것으로 나타났다. 2022년 가로주택정비사업과 소규모 재건축 등 소규모주택 정비사업 10곳의 평균 공사비는 675만원, 리모델링사업 6곳은 694만원으로 조사됐다. 

한 가지 눈여겨볼 점은 올해부터 시공자 선정을 시작한 공공정비사업의 경우 단 두 곳에 불과하지만 가장 높은 공사비 단가를 보였다. 공공정비사업의 경우 서울 2개 구역의 평균공사비는 843만5천원이었다.

주거환경연구원 진희섭 부장은 “공사비 현황조사를 통해 현재까지 시공자를 선정하지 않은 사업장들이 각 지역이나 사업별로 공사비 수준을 가늠할 수 있는 지표가 될 수 있도록 매년 공사비 연구·조사를 진행하고 있다”며 “2022년은 인건비와 원자재값이 급상승하며 그 어느 때보다 높은 상승폭을 보이며 평균 공사비가 800만원을 넘는 현장들도 있었다”고 말했다.

▲재개발사업이 재건축보다 공사비 약 9만원 높아

사업 유형별로 분석했을 때, 지난해 공사비는 재개발사업이 재건축사업보다 9만원가량 높게 조사됐다. 

2022년 전국 정비사업장(리모델링, 소규모주택 제외) 32개 구역의 평균공사비는 3.3㎡당 561만7천원이었다. 이중 재건축(11곳) 평균공사비는 3.3㎡당 555만7천원으로 조사됐으며, 재개발(21곳)의 공사비는 564만9천원으로 나타났다. 

서울 정비사업지에서 재건축과 재개발사업 간 공사비는 재개발이 약 29만5천원가량 높았다. 서울 정비사업장 11개 구역의 평균 공사비는 589만3천원으로 이 중 재건축(4곳)의 공사비는 574만5천원, 재개발(7곳)은 604만원이다.

반면 △수도권(6곳)은 재건축(3곳) 543만9천원, 재개발(3곳) 526만2천원, △지방(15곳)은 재건축(4곳) 545만6천원, 재개발(11곳) 550만6천원으로 각각 조사됐다,

한편, 평균 공사비를 사업추진 방식으로 구분해보면 신탁방식이 조합방식보다 공사비가 저렴한 것으로 나타났다. 지난해 전국 정비사업지 35개 구역 중 조합방식으로 추진하는 33곳의 3.3㎡당 평균 공사비는 561만7천원이다. 반면 신탁방식으로 사업을 추진하고 있는 곳은 2구역의 평균 공사비는 521만4천원으로 조합방식보다 약 40만원 저렴했다. 

다만 신탁방식의 공사비 상승이 본격화되기 전인 상반기에 이뤄져 상대적으로 저렴한 것으로 분석됐다. 

한편 소규모주택 정비사업의 경우 서울과 나머지 지역 간 공사비 격차가 극명하게 나타났다. 전국 소규모주택 정비사업 10곳의 평균 공사비는 675만원으로 조사됐다. 서울 5개 현장 평균 공사비는 824만3천원, 수도권 2곳 575만원, 지방 3곳 543만7천원 등이다. 

▲수주물량 두 배 이상 늘었지만 여전히 절반이 수의계약으로 시공자 선정

2022년은 최근 5년보다 약 두 배가량 수주 물량이 늘었지만, 여전히 대부분 수의계약으로 시공자를 선정한 것으로 나타났다. 

지난해 시공자를 선정한 정비사업 현장은 총 123곳이다. 지난 2021년과 비교해서 두 배 이상 물량이 늘어났다. 새 정부가 출범하면서 정비사업 규제가 완화되면서 사업추진하는 단지가 급격히 늘어난 영향이다. 

물량은 늘었지만, 시공자 선정은 절반가량 수의계약으로 이뤄진 것으로 나타났다. 연구원 분석 결과 2017년까지 경쟁입찰방식은 지속적으로 감소했으나, 2018년부터 2020년까지 증가했다. 하지만 2020년 이후 경쟁입찰방식이 급격히 줄고 3년간 절반가량이 수의계약으로 시공자를 선정하면서 그 사례가 부쩍 늘어났다.

지난해 정비사업지 총 123곳 중 경쟁입찰방식으로 시공자를 선정한 구역은 59곳(48%)며, 수의계약방식으로 시공자를 선정한 구역은 64곳(52%)이다. 또한 2020년 총 72건 중 경쟁입찰 34건(수의계약 38건)으로 무려 52%에 달했다. 2021년에는 총 56건 중 경쟁입찰 28건(수의계약 28건)으로 조사됐다.

연구원은 지난 2018년 정비사업 계약업무 처리기준 적용 이후 수의계약 방식이 꾸준히 증가되고 있는 것으로 분석했다.

출처 : 하우징헤럴드