5월부터 양도세율 최대 75%… 매물잠김땐 1주택 보유세도 ‘손질 예고’[10문10답]

 

5월부터 양도세율 최대 75%…

매물잠김땐 1주택 보유세도 ‘손질 예고’[10문10답]

 

 

출처 문화일보 2026.03.31

■ 10문10답 - 부동산 세제 변화

5월10일 조정지역 양도세 중과

3주택 이상땐 세율 30%P 증가

장기보유특별공제 대상도 제외

현행 보유세, G7평균보단 낮아

정부, 비거주 1주택도 규제 계획

법 개정없이 공시가율 조정가능

규제 중첩땐 외려 버티기 전망

세입자들에 부담 전가 우려도

한국의 부동산 세제는 취득·보유·양도 전 단계에 걸쳐 매우 복잡하게 운영되고 있다. 부동산 가격 안정과 투기 방지, 주거 복지 등 다양한 정책 목적에 따라 세제가 수시로 개편됐기 때문이다. 이에 따라 주택 수, 실거주 유무, 조정대상지역 여부에 따라 세율과 공제 혜택이 천차만별이다.

이재명 정부 들어서도 양도소득세 중과 유예 조치 종료, 보유세 강화 검토 등 세제 손질이 예고되고 있다. 보유·양도 부분의 세 부담을 늘려 다주택 소유자들이 집을 내놓도록 하는 게 주요 방침이다. 반면에 이 과정에서 1주택 세 부담 증가도 불가피해 조세저항이 만만치 않게 나타날 것으로 보인다.

1. 대표적 부동산 세금은

정부는 개인이 집을 얻게 되거나 보유, 팔 때 각각의 단계에서 세금을 부과한다. 먼저 취득세는 주택 구매, 신축 아파트 분양(조합원 입주권), 상속·증여 등을 통해 부동산을 얻게 될 때 내는 세금이다. 집 가격과 1주택자, 다주택자 여부 등에 따라 세율이 다르다.

집을 이미 갖고 있다면 재산세, 종합부동산세 등 보유세를 내야 한다. 이 중 종부세는 공시가격 12억 원 이상 부동산을 가지고 있을 경우에 낸다. 양도소득세는 집을 팔 때 양도 차익에 대한 세금이다. 집 가격에 따라 기본세율은 6∼45%다. 규제지역에 다주택을 보유한 경우는 5월 10일부터 기본세율에 일정 세율을 더한(중과세) 세금을 부과해야 한다.

2. 현행 보유세제는 어떻게 산정되나

먼저 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준을 구분하고, 해당 과세표준이 정하는 세율에 따라 정해진다. 공정시장가액비율은 주택 보유 수와 법인 여부에 따라 비율이 다르다. 1주택자의 경우 재산세 부담 완화를 위해 공정시장가액비율 특례(43∼45%)가 적용되며, 다주택자·법인의 경우 60%가 반영된다.

종합부동산세가 적용되는 12억 원 이상 부동산의 경우 공시가격에서 12억 원을 뺀 뒤, 공제된 금액에 공정시장가액비율(60%)이 곱해져 과세표준이 정해진다. 이후 과세표준에 따른 세율을 반영하는 구조다. 예컨대 집값이 15억 원이라면 종부세는 12억 원을 뺀 3억 원에 60%인 1억8000만 원이 과세표준(세율 0.5%)으로 정해진다.

3. 종부세와 재산세를 구분해 징수하는 이유는

종합부동산세는 2005년 노무현 정부 당시 처음 도입됐다. 도입 목적은 부동산 투기 근절과 세제 형평성 제고였다. 2003년 보유세 개편안을 마련한 뒤 2005년 종부세를 시행한 것은 고가 주택 및 다주택자에 대한 세 부담을 강화해 매물 출회를 유도, 부동산 시장을 안정화한다는 것이다. 반면 재산세는 시·군·구 등 지방자치단체가 관할 구역 내 부동산에 부과하는 지방세로 지방정부의 기본 재정 수요를 뒷받침하는 성격이 강하다. 정부는 당시 1차는 지방세, 2차는 국세라는 구조에서 종부세 수입을 지방재정 균형발전 재원으로 활용하도록 설계했다. 다만 재산세가 이미 부과된 부동산에 다시 종부세를 부과한다는 점에서 이중과세라는 비판도 있다.

4. 정부는 왜 지금 보유세 인상을 추진하나

이 정부가 최근 들어 보유세 인상 카드를 꺼내 든 것은 다주택자의 매물 출회와 거래를 유도하는 것이다. 다주택자들이 세 부담을 느낄수록 집을 내놓을 가능성이 커질 것이라고 판단했다. 즉 세제를 통해 부동산 시장 안정과 투기성 보유 억제를 노린 것으로 풀이된다. 특히 보유세는 법 개정 없이도 공정시장가액비율이나 공시가격 현실화율을 조정해 부담을 높이는 것이 가능하다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 고가·비거주 1주택자에 대한 보유세 강화 여부에 대해 “당연히 포함된다”고 밝히기도 했다.

5. 다주택자 양도세 중과란

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에게 일반 양도세보다 더 높은 세율을 매기는 제도다. 국세청에 따르면 원래 규정은 2년 이상 보유 주택 기준으로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더한다. 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제도 배제된다. 다만 정부는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 2년 이상 보유 주택에 대해서는 한시적으로 중과를 유예해 기본세율만 적용해왔다. 이 유예가 끝나면 다시 중과가 부활해 다주택자에게 높은 세금을 매기게 된다. 다주택자가 조정지역 주택을 팔 때 세금을 무겁게 물려 투기성 거래를 억제하는 게 목적이다.

6. 다주택자의 보유세는 어떤 방식으로 올리게 되나

현재까지 확정된 세법 개정안은 없으나 보유세를 해외 주요 도시만큼 끌어올릴 것이라는 관측이 나온다. 이재명 대통령은 최근 SNS에 ‘선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비교하면?’이라는 제목의 기사를 공유하면서 관련 정책 방향을 시사하기도 했다. 다만 강유정 청와대 대변인은 이와 관련해 “초고가 아파트를 비롯한 주거지역에 대한 보유세는 가장 최종적으로 검토할 정책 사안이라는 점에 변화가 없다”고 설명했다. 하지만 정부 방침은 어느 정도 정해진 것으로 보인다. 홍익표 청와대 정무수석은 “양도소득세 중과 유예 조치가 끝나고 매물이 잠기거나 부동산 가격이 잡히지 않을 때는 정부가 가진 모든 수단을 도마 위에 올려놓고 검토할 것”이라며 “당연히 보유세도 포함돼 있다”고 말했다. 김용범 정책실장도 “뉴욕·런던·도쿄·상하이의 보유세를 연구 중”이라고 밝혔다.

7. 실거주·비거주 ‘1주택’ 보유세도 오르나

이 대통령은 지난 24일 SNS를 통해 “실주거용 1주택을 기본으로 보호하되 주택을 이용한 투자·투기는 철저히 봉쇄하겠다”는 입장을 공개했었다. 그러나 시장에서는 보유세 강화 과정에서 실거주 1주택자의 세 부담도 피하기 어렵다는 우려가 나온다.

올해 전국 공동주택 공시가격이 평균 9.16% 오르면서 1세대 1주택자 기준 종합부동산세 납부 대상은 지난해 31만7998가구에서 올해 48만7362가구로 1년 새 17만 가구가 늘었다. 세율을 한 줄도 바꾸지 않았는데 집값 상승이 공시가격을 밀어 올린 결과다. 비거주 1주택에 대해 임대수입을 간주해 과세하는 방식도 검토 대상으로 거론되고 있어 실거주하지 않는 1주택자는 추가 부담이 불가피할 전망이다. 여기에 정부가 현재 69%로 동결된 공시가격 현실화율을 목표치인 90%까지 끌어올리는 로드맵을 추진 중인 만큼 세 부담은 더 커질 수 있다. 전문가들은 소득이 없는 은퇴 고령 1주택자의 경우 유동성 제약이 실재한다며 실거주 장기보유자에 대한 세심한 설계가 필요하다고 지적한다.

8. 보유세가 오르면 다주택자들이 정말 집을 팔까

정부가 보유세 강화를 추진하는 핵심 명분은 다주택자의 매물 출회를 유도해 주택 시장을 안정시키겠다는 것이다. 그러나 시장에서는 보유세가 오른다고 해서 다주택자들이 실제로 집을 내놓을지 회의적인 시각도 적지 않다.

가장 큰 이유는 양도세 부담이다. 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 세 부담이 커진다. 보유세 부담을 피하려고 집을 팔아도 양도차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하는 구조여서 매도 유인이 반감된다.

집값 추가 상승 기대가 남아 있다면 보유세를 내면서 버티는 쪽이 유리할 수 있다는 계산도 가능하다. 문재인 정부 시절 다주택자 종부세율을 최대 6%까지 올리고 양도세를 최대 75%까지 중과했지만 서울 아파트값이 크게 뛴 전례도 있다. 전문가들은 “보유세와 양도세를 동시에 올리면 다주택자 입장에선 팔기도 버티기도 모두 불리해져 매물 잠김이 심화될 수 있다”고 경고한다.

9. 집주인의 세금 부담, 세입자에게 전가되나

각종 세금은 법적 납부 의무가 있는 납세자를 거쳐 실제로 세금 부담을 안게 되는 담세자에게 전가되는 경향이 있다. 따라서 보유세 등 부동산 관련 각종 세금도 세입자나 향후 매입자 등의 담세자에게 전가되는 경향이 나타나기 마련이다. 부동산 시장에서는 대표적으로 임대료에 세금이 전가되는 현상이 나타난다.

한국부동산원에 따르면 지난 2월 서울의 아파트 월세 평균 가격은 151만5000원으로 역대 가장 높았다. 최근의 월세 상승은 ‘아파트 공급 감소 → 전세 공급 감소 → 월세 수요 증가’ 같은 당장의 수급 문제에 기인하는 바가 큰 것으로 분석된다. 그러나 최근 서울 등 수도권 주요 지역 중심으로 공시가격이 크게 인상돼 향후 보유세가 오를 예정이다. 따라서 집주인들이 세입자에게 월세를 올려 세 부담을 전가할 수 있다는 우려도 나온다. 시장에서는 정부가 보유세를 강화할 경우 이 같은 세 부담 전가 현상은 심화될 것으로 예상되고 있다.

10. 한국의 부동산 세금 부담 수준은

이달 국회예산정책처가 발표한 ‘2026 대한민국 조세’에 따르면 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 총조세 대비 부동산 보유세 비중은 지난 2015년 4.3%에서 2024년 3.8%로 0.5%포인트 감소했다. 그러나 한국의 부동산 보유세는 2024년 기준 총조세 대비 비율이 4.9%로 OECD 회원국 평균인 3.8%에 비해 높은 편이다. 반면 이 같은 수치는 주요 7개국(G7, 미국·캐나다·일본·독일·프랑스·이탈리아·영국) 평균인 8.0%에 비해서는 낮은 수준이다.

앞서 문재인 정부 시절이던 지난 2021년 공시가격 현실화 등 부동산 보유세 강화정책으로 인해 총조세 대비 비율이 5.4%까지 증가했으나 이후 공시가격 현실화 수정, 공정시장가액비율 인하 등의 보유세 완화정책으로 인해 이후 소폭 감소해왔다. 그러나 이 정부가 강력한 부동산 세제 강화 드라이브를 지속할 경우 총조세 대비 비율은 다시 증가할 것으로 보인다.

신병남 기자 ,박준희 기자, 구혁 기자