[스크랩] `3대 수렁`에 빠진 용산지구개발사업

`3대 수렁`에 빠진 용산지구개발사업          기사입력 2011.05.12 자금줄 막히고…건설주관사 없고…정책규제까지 토지계약금 연체…남은 금액 8조 넘어 용적률ㆍ주차장 면적 규제도 사업 발목 자산선매각ㆍ땅값 내려 본궤도 올려야

 

 

서울 용산국제업무지구 개발사업이 예정대로 진행되면 2016년 말까지 100층짜리 랜드마크를 포함해 총 67개동 건물이 들어선다. 사진은 용산국제업무지구 완성 후 모습을 담은 조감도.

단군 이래 최대 도시개발사업으로 꼽히는 용산국제업무지구 조성사업이 `3대 수렁`에 빠져 있다. 경기가 어렵다 보니 돈줄이 막히고 사업성도 불투명해지면서 사업을 견인할 건설회사 측 파트너를 찾지 못하고 있다. 정부 또한 특혜 시비를 이유로 규제 완화 움직임을 보이지 않고 있어 어려움은 가중되고 있다. 가장 심각한 문제는 `돈줄`이 막혔다는 것이다. 부동산 경기 침체 장기화로 프로젝트 파이낸싱(PF)이 위축되면서 돈이 제대로 돌지 않는 `돈맥경화` 현상이 발목을 잡았다. 당장 지난 2월 만기가 도래한 4차 토지계약금 1575억원을 토지 주인 코레일 측에 납부하지 못해 연체됐다. 이를 해결하더라도 4차 중도금 3000억원 등 토지값만 약 8조원을 추가 투입해야 한다. 용산국제업무지구 조성을 위해 사업시행사인 용산역세권개발이 코레일에 지급해야 하는 땅값은 이자를 포함해 9조2468억원이다. 지금까지 납부한 돈은 1조9632억원으로 향후 8조원 가까운 돈을 토지대금 명목으로 코레일에 내야 한다. 여기에 공사가 본격 추진되면 20조원대 건설자금을 추가 투입해야 한다. 건설주관사가 없다는 점은 심각한 걸림돌이다. 건설주관사는 건설사 가운데 책임을 지고 사업을 주도하는 곳으로 가장 중요한 업무 파트너다. 당초 이 역할은 용산역세권개발 지분 45.1%를 보유한 삼성물산 건설부문이 맡았다. 하지만 지난해 8월 삼성 측이 사업성을 이유로 지분 전량을 롯데관광개발 측에 넘기고 발을 빼버렸다. 이에 용산역세권개발은 2조원대 주상복합아파트 시공권을 상업시설과 떼어내 건설사를 모집하는 강수를 뒀다. 상업ㆍ업무시설에 비해 사업성이 높은 아파트 건설주관사를 구하면 개발자금 확보와 더불어 향후 상업ㆍ업무시설 건설주관사 확보도 쉬울 거라는 계산이 깔려 있었다. 하지만 아직까지 마땅한 후보업체가 나타나지 않고 있다. 개발계획에 따라 3.3㎡당 5000만원에 육박하는 고가 주상복합아파트가 5000가구 이상 공급되는데 요즘 같은 침체기에 대규모 물량이 제대로 소화될지 미지수라는 분석이다. 5000억원 규모 지급보증 조건도 건설사들에 부담이다. 정부의 정책적 지원도 미미하다. 특히 역세권개발법 적용을 받지 못하는 점이 큰 부담이다. 역세권개발법은 철도역 주변 개발면적이 30만㎡ 이상일 때 용적률을 최대 1.5배 올릴 수 있도록 해 개발을 유도하는 제도다. 이 법의 적용을 받으면 용적률이 평균 608%에서 912%로 수직 상승한다. 용산사업은 이미 도시개발법을 적용받고 있어 소급 적용이 어렵다는 것이 정부 입장이다. 주차 상한제도 사업 발목을 잡고 있다. 서울시는 지난 3월 지하철 역세권 주변 대형 시설물 주차장의 주차면적 규제를 푸는 내용의 `주차장 설치 및 관리조례 일부개정조례`를 고시했다. 하지만 용산역 주변은 교통 혼잡 구역으로 묶여 완화 대상에서 제외됐다. 만약 완화 대상에 포함됐다면 약 33만㎡에 달하는 분양면적 증가 효과를 거두게 된다. 이와 관련해 서울시 도시계획과 관계자는 "용산 일대에만 주차 상한제를 완화하는 등 특혜를 줄 수 없다"고 못박았다. 용산역세권개발 측은 최근 자구책 마련에 나섰다. 미래에셋맵스자산운용에 랜드마크호텔을 2300억원에 선매각하기로 한 것이 대표적이다. 용산역세권개발은 이를 기점으로 주요 자산에 대한 선매각 작업을 추진해 투자자금 확보에 나선다는 계획이다. 또 주요 출자사들을 대상으로 5000억원 규모 전환사채(CB)를 발행하는 방안도 검토 중이다. 이를 통해 당장 만기가 도래하는 토지계약금과 중도금을 지급하고 코레일에서 토지 사용권을 넘겨받아 본격 사업에 착수한다는 것. 하지만 이에 관해서는 출자사 의견이 엇갈리고 있다. 사업성이 불투명한 상황에서 추가 부담을 지기 어렵다는 이유에서다. 용산역세권개발은 또 중국 홍콩 등지 중화권 소재 투자업체를 대상으로 투자유치 작업을 펼치고 있지만 아직 가시화한 성과가 없다. 이에 따라 일각에서는 토지값을 내리는 방안을 현실적인 해법으로 제시한다. 당초 용산역세권개발 사업자 공모시 감정평가 결과 용지 최저가격은 5조8000억원 선이었다. 용산역세권개발이 지급해야 하는 용지가가 이자를 제외하고 8조원임을 감안하면 감정가의 약 140% 선에 용지를 매입한 셈이 된다. 사업주관사인 드림허브(PFV) 출자사의 한 관계자는 "사업성을 높이는 가장 좋은 방안은 토지 가격을 낮추는 것"이라며 "코레일 역시 사업 대주주인 만큼 사업 정상화를 위한 방안을 다각도로 검토해야 한다"고 말했다. [이명진 기자]

출처 : 북아현 뉴타운을 만드는 사람들

글쓴이 : 올드보이(서광공인) 원글보기

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