[스크랩] [북아현3구역] 조합원 분양신청 중 비대위 허위사실 유포로 피해자 속출

 

 

 

                           [북아현뉴타운 3구역]

    조합원 분양신청 중 비대위 허위사실 유포로 피해자 속출

 

 

2011-12-20

 

이진주 기자

 

[코리아리포스트=이진주기자] 종전자산평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 조합원들의 자산가를 매기는 행위로 향후 관리처분시 조합원권리가액 산정기준이 되기 때문에 조합원들이 가장 관심을 가지는 내용이다. 이때 유의해야 할 점은 종전자산 평가금액과 향후 조합원의 추가부담금을 결정하는 권리가액은 분명히 다르다는 것이다. 종전자산 감정평가에 있어 토지건물 면적확정은 조합정관이나 정비사업 규약 등에 따라 원칙적으로 대장면적을 기준으로 하고, 예외적인 경우 실측을 하도록 하고 있다.

 

               

이때 불법증축부분은 평가에 반영되지 않는다. 다만 현금청산자들의 자산평가의 경우 실측을 통해 수용절차를 밟아야 하므로 불법증축부분이 어느 정도 평가에 반영될 수 있다. 하지만, 해당 토지등소유자는 조합원자격을 포기해야 하기 때문에 차후에 득실에 대한 정확한 계산이 필요하다. 이러한 정황을 알지 못하는 대부분의 조합원들은 분양신청 전후로 제시되는 종전 감정평가를 액면 그대로 받아들이거나, 종전 감정평가를 토대로 비례율이나 사업 분담금을 확정짓는다고 오해하는 경우가 많아 사업진행에 어려움을 겪게 되기 마련이다.

 

지난해 4월 사업시행인가 신청 후 지난 3월까지 총 7차례에 걸쳐 인가가 반려되며 진통을 겪어온 북아현3구역이 지난1일 구청으로부터 사업시행인가를 받게 됨에 따라 그간 지지부진했던 이곳 사업이 다시 활기를 띠고 있는 가운데 최근 분양신청을 시작하기 전에 감정평가액을 조합원들에게 알려주면서 이 일대 구역이 사업에 난항을 겪고 있다.

 

북아현3구역은 지난 11월 4일부터 2012년 1월 3일까지 60일간 조합원 분양신청을 받고 있다. 사업시행인가 후 60일 안에 조합원 분양신청을 마쳐야 하는 행정절차이기 때문이다.

 

본래 분양신청을 받는 이유는 분양권을 신청하는 조합원의 수와 현금 청산을 하고자 하는 조합원의 수를 파악하여 현금청산자가 포기하여 생기는 분양권을 일반 분양 숫자에 포함시켜 수익을 계산하고 현금청산자들에게 차후 지불할 대략적인 현금청산 금액을 파악하여 관리처분계획에 반영하기 위한 것이다.

 

그러나 최근 ‘분양신청 하는 순간 쪽박찬다’, ‘분양신청반대 서명 받기운동’등 비대위의 선전물이 유포되면서 자신의 감정평가액에 불만을 품고 있는 몇몇 조합원들이 가세해 조합원들의 분양신청을 가로막는 등의 행태를 보이고 있어 주변 이목이 집중되고 있다.

 

소수인원으로 구성된 비상대책위원회(비대위)의 주장에 따르면 “이 구역 토지 감정가는 3.3㎡당 1000만원 내외로, 공시지가의 평균 130% 가량이지만 시세보다는 500만원 이상 차이가 나고 있다”며, “정확한 분담금을 알지 못하는 상황에서 재산권을 제대로 행사할 수 없다”고 주장하며 조합원 분양신청을 결사적으로 막고 있는 상황이다. 하지만 비대위나 대부분의 조합원들이 기준으로 제시하는 공시지가란 재산세를 거두기 위한 기준금액으로 공시지가를 정하는 기준 자체가 재개발 사업을 위한 감정평가와는 엄연히 다르고 정부가 주관하여 평가를 하기는 하지만 공시지가를 매기기 위한 현장조사를 하거나 전문 감평사들이 엄격한 기준을 적용하는 것도 아니어서 공시지가를 기준으로 하는 것은 오해의 소지가 많다고 전문가들은 지적한다.

 

실거래가 또한 재개발 사업을 통해 이득을 보고자 개개인의 거래에 프리미엄을 붙여 생긴 금액이므로 실거래가 또한 기준의 일부일 뿐 감정평가 전체를 좌지우지할 것은 아니기 때문이다.

 

그리고 조합 측은 향후 임대주택 수용에 따른 용적률 상향 인센티브나 사업시행 변경, 시공사 본 계약, 국공유지 무상양수, 세입자에 대한 주거이전비 총 금액 등 변동사항이 분명히 있기 때문에 종후 자산평가와 사업비 총액을 통한 비례율이 산출되기 전까지는 누구도 정확한 분담금을 알 수 없음에도 불구하고 종전자산평가 금액이 마치 확정된 분담금의 근거라도 되는 양 호도하는 것은 진실을 왜곡하고 조합의 앞길을 가로막는 처사일 뿐이라는 입장이다.

 

북아현3구역 조합측은 “구청에서 지정해준 감평사들이 밤을 새서 종전자산평가를 만들고 분양신청서와 함께 종전자산금액을 조합원들에게 보냈다. 그 와중에 비대위들이 청장을 찾아가서 50%이상 분양신청을 안하면 사업을 막을 수 있다는 것을 확인하고 조합원 분양신청이 50%를 넘지 못하도록 각종 유언비어를 선전하고 있다”며 답답함을 호소했다.

 

이어 “더 안타까운 건 조합이라는 곳은 선의의 피해자는 구제를 해야 한다. 법의 테두리 안에서 보호를 해야 하는데 분양신청이 끝났을 때는 더 이상 분양신청을 받아줄 수가 없는 상황이다. 안내문을 돌리고 TM도 하고 여러 가지 것들을 하고 있다. 그런데도 비대위가 종전평가금액의 개념을 정확히 알지 못하는 주민들을 선동을 하고 있다”고 말했다.

 

조합의 조사 결과 북아현3구역의 분양신청 반대 주동자 7인의 경우 평가금액이 총 100억여원을 넘는 상가 소유주들인 것으로 밝혀졌다. 상황이 이러한데도 비대위는 1억에서 3억 정도 감평을 받은 조합원들에게 후원계좌를 통해 비대위 활동비용을 걷는 행위까지 하고 있다는 것이다.

 

이와 관련, (주)대한감정평가법인 류점동 평가사는 “서대문 구청이 사업시행인가 조건으로 대략적인 분담금과 종전평가금액을 알리고 조합원 분양을 받으라고 지시한 것으로 알고 있는데, 종전 평가금액이라는 것은 사업이 아직 완료되지 않은 시점에 나온 정확하지 않은 평가금액인데다 결코 공시지가대로 감정평가를 하지 않는데 주민들이 이 점을 잘 이해하지 못하고 ‘감정평가금액대로 집을 빼앗긴다’는 비대위의 말에 현혹돼 자신의 권리를 제대로 행사하지 못하는 사례가 많다”며 아쉬움을 토로했다. 또한, “종전자산금액이 전반적으로 낮을수록 조합원 분양가 또한 낮아지며, 종전자산금액이 전반적으로 높이 책정될수록 조합원 분양가 또한 높아져 분담금에는 차이가 없고 현금청산자들만 늘어나 도리어 분양신청을 한 조합원들이 현금청산 총 금액의 대여비에 대한 이자를 부담해야 하는 등 손해를 보게 되는데 이 점 또한 주민들이 잘 알지 못해 무작정 사업을 지연시키게 되는 안타까운 일이 벌어진다”고 말했다.

 

또한 “종전 감정평가금액이 높이 책정될수록 현금청산자가 늘어나 미동의자만을 양산시켜 오랜 세월 이끌어 온 조합 사업에 또 다른 형태로 막대한 지장을 줄 수 있어 이에 대한 정확한 정보습득과 조합의 설명을 귀담아 들을 필요가 있다”고 덧붙였다.

 

북아현3구역 조합 관계자는 “우리의 사업성은 현재 감평가에 있는 것이 아니라 재개발의 절차상 차후에 나올 일반분양분 이득에 있는 것으로, 현재 감평하는 시점과 관리처분에 가서 평가하는 시점이 시간차가 있기 때문에 지금 눈에 보이는 금액만 가지고 판단하고 있어 더욱 안타깝다”고 밝혔다. “조합 사업은 시공사나 시행업체가 들어와 감평을 매겨서 보상을 해주고 내보내는 것이 아니라 조합원 각각이 투자하여 청산까지 함께 하는 사업이므로 차후에 나올 수익에 대하여 함께 노력하려는 자세가 필요하다”고 당부했다.

 

현금청산을 원하는 일부 비대위들이 100억여원이 넘는 자신들의 재산에 조금이라도 더 실익을 챙기기 위해 소규모 종전자산평가금액을 가지고 있는 선량한 주민들을 선동해 북아현3구역의 조합원 분양신청을 가로막고 있는 이 시점에서, 조합은 주민들에 대한 정확한 정보 설명과 소통을 위해 고군분투 하고 있어 향후 사업 또한 난항을 겪을 전망이다.

 

이제까지는 미동의자들까지도 모두 조합원이었다면 분양신청을 기점으로 분양권을 신청한 조합원들만이 조합원의 자격이 유지되고 분양신청을 하지 않는 이들은 조합에 자신의 재산을 매도하여 조합원 자격을 포기하는 것으로 법적 해석이 되므로 상당히 중요한 권리 행사 행위임을 조합원들은 잘 판단해야 할 것이다.

 

 

이진주 기자 ljj@korearepost.com

출처 : 북아현 뉴타운을 만드는 사람들

글쓴이 : 서광(올드보이) 원글보기

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