관리처분(변경)인가 어떻게 준비해야 하나?

 

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 관리처분(변경)인가 어떻게 준비해야 하나?

 

 

 

김진성 기자 2012.9.25

 

가재울4구역 판결로 살펴본 관리처분인가 준비 시 유의점

 

[코리아리포스트=김진성기자]“서울 서대문구 가재울뉴타운 제4구역(이하 가재울4구역)의 관리처분계획(변경) 인가를 취소한다”는 하급심의 판단이 나왔다.

 

가재울4구역은 지난 2005년 7월 11일 추진위원회가 승인된 후 2007년 4월 12일 정비구역으로 지정·고시됐다. 또한 전체 조합원 2203명의 81.57%에 해당하는 1897명의 조합원에게 동의를 얻어 2007년 6월 22일 조합설립을 인가 받고, 동년 9월 4일 사업시행계획 인가, 2008년 6월 26일 관리처분계획 인가 등 사업절차를 진행해 왔다.

 

하지만 지난 2009년 5월 서울행정법원이 “관리처분계획이 조합원별 종전자산 평가금액 및 추가부담금에 관한 정보개시가 없는 상태에서 이뤄진 것이어서 위법하다”는 이유로 관리처분계획 취소 판결(2008구합28714)을 내린 바 있으며, 항소 및 상고가 모두 기각돼 2010년 6월 29일 판결이 확정됐다.

 

이후 가재울4구역 조합은 2010년 10월 9일 조합총회를 개최해 관리처분계획(변경)안을 상정하고 이에 대한 총회결의를 얻은 후 2010년 11월 19일 서대문구청장으로부터 변경인가를 받았다.

 

그러나 가재울4구역 일부 토지등소유자들은 “관리처분계획(변경) 인가는 하자가 중대명백해 무효이거나 적어도 취소돼야 한다”며 소(2010구합47763)를 제기했고, 사건을 담당한 서울행정법원 제13부는 “관리처분계획(변경)을 취소한다”는 판단을 내렸다.

 

특히 재판부의 이번 판단은 관리처분계획 인가 과정뿐만 아니라, 관리처분계획 인가가 법원의 판결로 인해 한번 취소된 후 다시 한 번 절차를 밟는 과정 등과 관련한 다양한 부분을 짚고 있어 많은 정비사업장에 도움이 될 것으로 보인다. 판결을 구체적으로 살펴보자.

 

기존 관리처분 인가 취소되면 사업시행인가 이후 모든 과정 다시 밟아야 한다? - “No"

 

가재울4구역의 관리처분변경 인가와 관련해 원고측은 “최초 관리처분계획이 법원의 판결의 의해 취소된 만큼 새로운 관리처분계획 수립을 위한 모든 절차를 이행했어야 함에도 불구하고 새로운 분양공고 등의 과정이 없었다”며 문제를 제기했다.

 

하지만 이에 대한 법원의 판단은 달랐다. 이와 관련해 재판부는 먼저 “분양공고 및 분양신청은 인가된 사업시행계획에 따라 이뤄지는 것”이라고 전제했다. 또한 “최초 관리처분계획과 이 사건 관리처분계획 모두 서대문구청장의 사업시행계획인가를 기초로 하고 있고, 최초 관리처분계획은 이에 관한 조합원 총회 당시까지 조합원별 종전자산 평가금액 및 추가부담금에 관한 정보개시가 없는 상태에서 결의가 이뤄졌다는 이유로 취소된 것”이라며 “사업시행계획인가에 변경이 없는 이상 최초 관리처분계획이 취소됐다고 해서 다시 분양공고 및 분양신청 절차를 거쳐야 하는 것으로 보이지 않는다”고 판결했다.

 

서울행정법원은 또 원고측이 “최초 관리처분계획 전체에 대해 취소판결을 받았음에도 조합이 관리처분계획(변경)의 인가를 신청하면서 분양대상자별 분양예정지인 대지 및 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격 등을 제외한 대부분의 내용에 관해 최초 관리처분계획의 내용 그대로 제출한 것 역시 위법하다”고 주장한 부분에 대해서도 “최초 관리처분계획이 법원의 판결에 의해 취소된 이유는 관리처분계획의 내용상 하자가 있었기 때문이 아닌 만큼 최초 관리처분계획 중 많은 부분이 유지되고 있다는 사정만으로 이 사건 관리처분계획에 하자가 있는 것으로 보이지 않는다”고 말했다.

 

정비사업비 실질적 변경, “조합원 2/3 이상 동의 받아야”

 

가재울4구역 조합설립인가 당시 사업비 추산액은 8752억2천만원이었다. 하지만 가재울4구역의 관리처분변경인가 당시 총 소요 사업비추산액은 1조2127억8143만4781원으로, 약 38.5% 증가했다.

 

이와 관련해 재판부는 먼저 “구 도시정비법은 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’이 특히 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려해 이를 정관에 포함시켜야할 사항으로 규정하면서 이를 변경하기 위해서는 조합원 2/3 이상의 동의를 요하도록 하고 있다”며 “조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 재건축 결의 당시와 비교해 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 이를 유추 적용해 조합원 2/3 이상의 동의를 요한다고 봄이 타당하다”고 전제했다.

 

또한 “지난 2012년 2월 1일 개정돼 8월 2일부터 시행되고 있는 개정 도시정비법 제24조 제6항에서는 관리처분계획의 수립 및 변경의 경우 원칙적으로 조합원 과반수의 동의를 요하는 것으로 하되, 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3 이상의 동의를 요구하는 것으로 규정해 위와 같은 법리를 확인했다”고 설명했다.

 

이어 재판부는 가재울4구역 상황과 관련해 “(가재울4구역 관리처분변경인가 총회는) 조합설립인가 이후 약 2년 3개월 가량이 지난 시점에 이뤄지기는 했으나 그간 물가의 변동 등 건축경기 상황변화 등을 고려하더라도 통상 예상할 수 있는 범위를 초과해 당초 조합설립인가 당시 제시됐던 비용의 분담에 관한 사항을 실질적으로 변경하는 내용이라고 보이는 만큼 조합원 2/3 이상의 동의를 얻었어야 했다”며 “이를 충족하지 못한 이 사건 총회 의결은 위법하고 이에 기한 이 사건 관리처분계획 역시 위법하다”고 판결했다.

 

하지만 이와 관련한 행정처분 당연무효 여부에 대해서는 “총회 의결의 하자는 중대하다”면서도 “총사업비의 증가가 물가변동 등 건축경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과했는지 여부는 사업비용 및 물가변동과 건축경기에 대한 자료조사와 계산 등을 통해서 판단할 수 있는 점, 이 부분 하자에 관한 특별 다수의 동의요건이 법령에 명시적으로 규정된 것이 아니라 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법상 다른 조항의 유추 해석을 통한 것인 점 등을 종합해 보면 이러한 하자가 관리처분계획을 당연무효로 만들 정도로 외관상 명백하다고 보이지는 않는다”고 판시했다.

 

한편, 가재울4구역 조합측은 위 내용과 관련해 “특별의결정족수를 충족하지 못해 위법하다고 하더라도, 조합이 관리처분계획에서 문제된 ‘건물철거 및 신축비용 개산액’ 등의 변경에 관해 조합원 3/4 이상의 동의를 얻었으므로 위 하자는 치유된 것으로 봐야 한다”고 주장한 바 있다. 관리처분변경 총회 이후인 2011년 4월 10일 조합원 총회를 개최, 철거비와 신축비 및 그 밖의 사업비용 합계를 1조2127억8143만4781원으로 하는 내용의 조합설립변경인가에 관해 토지등소유자 2155명 중 약 76.7%에 해당하는 1653명의 조합원에게 동의를 얻어 의결했다는 것.

 

하지만 이에 대해 재판부는 “조합설립(변경)인가와 관리처분계획은 도시정비사업 일련의 절차이기는 하나 그 내용 및 요건, 법률효과가 전혀 다르므로 조합설립변경인가를 위한 조합원 총회에서 이 사건 관리처분계획상 변경된 정비사업비 총액과 동일한 액수에 해당하는 건축물 철거 및 신축비용 개산액에 관해 3/4 이상의 결의가 있었다는 사정만으로 하자가 치유된다고 볼 수 없다”고 설명했다.

 

용도폐지 되는 국·공유지 정비기반시설, 무조건 무상양도로 계획 잡아야 하나? … “No”

 

가재울4구역의 용도폐지되는 정비기반시설의 총 평가액은 1130억6644만2000원이고, 조합이 새롭게 설치할 정비기반시설의 설치비용은 2281억3724만8815원이다. 또한 조합측은 용도폐지되는 정비기반시설의 총 평가액 중 1010억여원을 무상으로 양도받는 것으로 관리처분계획을 수립하고, 국·공유지 매입비용 200억원을 계획에 포함시켰다.

 

하지만 이와 관련해 원고측은 “강행규정인 구 도시정비법 제65조 제2항에 의할 때 용도폐지되는 정비기반시설 전체가 무상으로 양도돼야 함에도 불구하고 조합이 위와 같이 계획을 세워 조합원들에게 추가 손해를 가하고 있다”며 문제를 제기했다.

 

구 도시정비법 제65조 제2항은 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인해 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다고 규정하고 있다.

 

이와 관련해 재판부는 “위 조항에서 말하는 ‘정비사업의 시행으로 인해 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설’이라 함은 ‘정비구역 안에서’ 정비사업의 시행으로 인해 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 의미하는 것으로 해석해야 한다”며 “따라서 위 조항에 의해 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유 정비기반시설에 해당하기 위해서는 구 도시정비법상 정비기반시설에 해당하면서 해당 정비사업 시행인가 이전에 이미 국토계획법에 의해 도시관리계획으로 결정된 후 도시계획사업 시행으로 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유 기반시설이어야 한다”고 설명했다.

 

또한 “(가재울4구역의 경우) 인정사실만으로 관리처분계획상 용도폐지되는 정비기반시설 조서에 기재된 국·공유지 전부가 정비구역 안에 존재하고 있을 뿐만 아니라 국토계획법 등에 의해 도시관리계획으로 결정돼 도시계획사업의 시행으로 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설이라고 단정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다”고 판결했다.

 

총회 직접 출석 비율, “직접 의결권 행사자 비율 아니다”

 

원고측은 2010년 10월 진행됐던 총회의 직접참석율에도 문제를 제기했다. 구 도시 및 주거환경정비법(2010년 5월 31일 개정되기 전의 것, 이하 구 도시정비법)에 따르면 조합원 총회에서 의결을 하는 경우 조합원의 1/10 이상이 총회에 직접 참석해 의결에 참여해야 하는 것으로 해석되는 데 의결에 참여한 조합원이 이에 못 미친다는 것.

 

하지만 법원의 판단은 달랐다. 이와 관련해 재판부는 “구 도시정비법 제24조 제5항 단서는 총회에서 의결을 하는 경우 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 한다고 규정하고 있을 뿐, 직접 참석해 의결권을 행사하는 자가 100분의 10 이상 될 것을 요구하고 있지는 않다”며 “서면결의서를 제출했다고 하더라도 직접 참석한 이상 위 규정에서 정한 ‘직접 출석한 조합원’에 해당하는 것으로 봐야 한다”고 판단했다.

김진성 기자