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정책전문가의 부동산 시장 진단·긴급 제언
양도세 감면·생애 첫 주택구입자금 확대
다주택자 세제혜택…임대시장 진출 유도
정책당국, 부작용 감수하고 결단 내려야
부동산정책 총괄부처인 국토해양부(옛 건설교통부)에서 장관·차관·국장 등을 지낸 정책전문가들의 대부분은 현재 부동산시장 장기침체 상황에 깊은 우려를 표시했다. 특히 주택시장을 더 이상 방치하거나 소극적 대응으로 일관할 경우 경기 전반에 심각한 사태로 이어질 수도 있다고 지적했다. 이들은 “지금은 글로벌 경제위기와 수요감소, 주택공급 과잉 등이 맞물린 구조적 불황에 진입한 ‘비상상황’”이라며 “미지근한 대책으로는 상황을 악화시킬 수 있다”고 밝혔다. 따라서 과거 집값 급등기에 쏟아냈던 규제는 신속히 걷어내고 시장 양도시 한시 감면 등 시장 활성화 쪽으로 정책방향을 틀어야 한다고 입을 모았다.
○주택시장 ‘비상상황’
주택거래 급감이 가장 심각한 문제다. 집값하락과 깡통주택, 하우스푸어, 미분양 누적 등의 직접적 원인이 되기 때문이다. 작년 한 해 전국 주택거래량은 100만4006가구(국토부 통계)로 조사됐다. 이는 2006년(149만4935가구)보다 33% 감소한 수치다. 서울지역은 2006년 32만3392가구에서 작년에는 11만2094가구로 약 3분의 1 수준으로 줄었다.
거래감소는 집값하락으로 이어진다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 6년간 서울 아파트값은 7.2%(국민은행 통계) 빠졌다. 특히 작년 한 해 하락률(4.5%)이 컸다. IMF(국제통화기금) 외환위기 첫해인 1998년(14.6%) 이후 최대 낙폭이었다. 불황상태가 꾸준히 깊어지고 있다는 증거다.
집값급락은 깡통주택, 하우스푸어(내집 빈곤층)와 연계된다. 깡통주택은 대출과 전세보증금을 합친 액수가 시세보다 높아진 ‘빈털터리 집’이다. 이들 주택은 IMF 직후에도 급증했다. 미분양 적체도 풀어야 할 과제다. 집값상승 기대감이 사라졌기 때문에 미분양이 늘어난다. 작년 11월 말 기준으로 수도권 미분양은 3만4000여가구였다. 2001년 첫 조사 이후 최대 규모다. 외환위기 때도 미분양 적체로 골머리를 앓았다.
건설사 부도도 ‘연중 행사’였다. 외환위기 때는 우방 청구 보성 한양 등 유망 중견 주택업체들이 속절없이 무너졌다. 작년에는 벽산건설 우림건설 풍림산업 등 내로라하는 중견 건설사들이 법정관리(기업회생절차)를 신청했다. 이정무 전 건설교통부 장관(한라대 총장)은 “외환위기때는 단기 충격으로 시장이 급랭했지만, 지금은 글로벌 금융위기와 주택시장의 구조적 변화가 맞물린 침체국면이어서 대응책 마련이 쉽지 않다”고 말했다.
○올해 ‘양도세 한시감면’ 시행해야
정책전문가들은 “지금이 외환위기 당시와 유사상황이기 때문에 특단의 대책마련에 나설 때”라고 강조한다. 우선 거래부진과 가격하락을 막는 묘책으로 ‘올 한 해 양도세 감면 시행’을 주장했다.
전문가들은 또 생애최초 주택구입자금 규모와 이자를 더 낮춰 실수요자들의 주택구매를 도와주는 방법도 거론했다. 아울러 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관은 공공주택을 확대해 집값이 올라도 서민들의 주거불안이 없도록 하는 대책이 시급하다고 덧붙였다. 김세호 전 건설교통부 차관은 “공공기관은 장기임대주택 공급을 지속적으로 확대하고, 민간은 시장경쟁을 통한 주택공급이 가능하게 해줘야 한다”고 말했다.
부동산 세금의 틀을 종합적으로 개편해야 한다는 지적도 나왔다. 양도세는 소득세제라는 큰 틀 안에서 운영되는 것인데, 여기에 ‘별도 중과’를 하는 것은 형평성 차원에서 문제가 있다는 것이다. 익명을 요구한 전직 장관은 “공공주택 비중이 전체주택의 5%대에 불과하기 때문에 당분간 민간임대주택이 저소득층 주거안정에 역할을 하도록 해야 한다”며 “임대사업자에 대한 취득·양도세 감면이 필요하다”고 주문했다. 그는 또 “정부가 전·월세 상승부분만 금융지원을 할 게 아니라, 전세소득 비과세도 적극 검토해서 집주인들의 임대료 상승욕구를 제어해야 한다”고 밝혔다.
○실효성 있는 ‘종합대책’ 시급
정책전문가들의 제언 핵심은 ‘실효성 있는 고강도 종합대책’이다. 김 전 차관은 “주택정책은 집값이 오르건 내리건 비판이 따르기 때문에 그동안 정부가 지나치게 소극적으로 대처하는 경향이 있다”며 “정책당국은 약간의 부작용을 감수하고라도 큰 방향에서 옳다면 결단을 내려야 한다”고 말했다.
이 전 장관도 “주택시장 활황기였던 노무현 정부 때 만들어진 규제대책이 시장 침체기인 이명박 정부에서까지 지속된 게 문제였다”며 “지금은 주택시장 활성화대책을 동원해야 한다”고 말했다.
한편 일부 전문가들은 “지금까지 정부의 부동산대책이 오히려 무주택자 등 서민들을 힘들게 해온 측면이 있었다”며 “이에 대한 세심한 배려도 필요하다”고 지적했다.
김진수/안정락 기자