정비사업장 70곳 용역비 책정 어떻게?

 

 

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정비사업장 70곳 용역비 책정 어떻게?

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2013.02.14

 

서울시 실태조사 용역 ‘부실’ 논란… 행정력 낭비도

15개 자치구에 24억 책정… 교부기준도 제멋대로
요식행위 전락 결국 혈세낭비… 조합과 조율 필요

▲▲지난 1월 서울시가 정비예정구역을 대상으로 실태조사를 한 결과를 토대로 주민투표를 실시해 시범구역 8곳 중 7곳이 해제될 위기에 놓이면서 추진위·조합을 불안에 떨게 하고 있다. 사진은 지난해 실태조사 사전 설명회를 알리는 제기7구역의 모습이다.

서울시 실태조사 용역이 부실논란에 휩싸이고 있다. 지난해 11월 서울시는 추진위원회·조합 등 추진주체가 있는 사업장 70곳의 실태조사 용역비로 책정한 24억원을 15개 자치구에 각각 교부했다. 하지만 업계에서는 용역비의 책정기준이 애매모호해 적정성에 의문을 제기하고 있다. 주로 면적을 기준으로 용역비를 책정했다지만 현실은 그렇지 않은 것으로 나타났다. 한정된 예산 범위내에서 용역비가 책정되다보니 애당초 부실이 예상됐다는 게 업계의 중론이다. 이로 인해 이미 추정분담금을 공개토록 한 클린업시스템 수준에 그친 실태조사 결과가 도출될 것이라는 우려의 목소리가 높다. 제대로 예산도 확보되지 않은 상태에서 급하게 진행된 실태조사가 결국 혈세만 낭비하는 요식행위로 전락하고 있는 것이다.

▲실태조사, 저가용역비로 부실 용역 불가피=업계에서는 서울시의 실태조사 용역이 태생적으로 부실할 수밖에 없다고 지적했다.

당초 서울시는 용역비를 산출할 때 구역면적에 따라 차등을 둬 교부하는 방식을 택했다. 구역면적이 크면 용역비를 많이 지급하고, 작으면 적게 지급하겠다는 것이다. 하지만 면적이 큰 곳이 작은 곳보다 훨씬 적은 용역비를 교부받은 것으로 나타났다.

실제로 실태조사 사업장이 2곳씩인 도봉구와 금천구를 비교하면 도봉구는 8천여만원, 금천구는 4천여만원을 각각 교부받았다. 도봉구 쌍문12구역의 구역면적은 4만765㎡이며, 쌍문13구역은 4만1천㎡이다. 이 두 곳의 구역면적을 합해도 8만㎡를 겨우 넘는다.

이와 달리 금천구의 경우에는 독산2구역이 10만5천309㎡이며, 시흥1구역은 이보다 더 큰 14만58㎡에 이른다. 그럼에도 불구하고 금천구는 도봉구에 교부된 실태조사 용역비의 절반 수준에 그치고 있다.

서울시 관계자는 “실태조사 용역비는 구역면적을 기준으로 산정했다”면서도 “각 구청이 여러 구역을 묶어서 발주하거나 담당부서가 달라 각각 발주하는 경우도 있어 구역마다 다를 수밖에 없다”고 설명했다.

하지만 일부 자치구들은 실태조사 용역비의 적정성에 대해 의아해 하는 눈치다. 가뜩이나 예산이 부족한 마당에 실태조사를 위해 용역비를 넉넉하게 책정하기가 쉽지 않았을 것이라는 이유에서다.

한 구청 관계자는 “용역비 산출이 면적 기준이라고는 하지만 각 사업장의 실정도 모른 채 일률적으로 책정한 것 같다”며 “신속한 실태조사를 위해 용역비 예산을 급하게 마련하다보니 적정성 여부는 크게 신경 쓰지 않았을 것”이라고 밝혔다.

▲예산은 물론 행정력 낭비도 불보듯=실태조사가 예산은 물론 행정력도 낭비할 것이라는 지적이 나오고 있다. 이미 상당수 사업장들이 조합설립인가를 받은 것은 물론 사업시행인가를 받아 시공자를 선정한 곳들도 있기 때문이다.

따라서 현재 클린업시스템에서 운영되고 있는 추정분담금 산출프로그램과 실태조사를 통한 결과가 별반 다를 게 없다는 얘기다.

실태조사를 위한 가이드라인에 따르면 추정사업비 및 분담금 산정방법은 클린업시스템에서 운영 중인 사업비 및 분담금 추정프로그램을 활용토록 하고 있다.

이때 분양가 산정은 반경 500m, 1㎞를 기준으로 2000년 이후에 지어진 300가구 이상의 주변 아파트 시세를 기준으로 감정평가사가 결정하며, 공사비는 국토해양부가 발표한 표준건축비를 적용한다. 게다가 종전자산가치의 경우에는 표본지를 추출해 약식감정으로 진행한다.

서울시 관계자는 “추진주체가 있는 곳들의 경우 이미 정비계획이 수립돼 있는데다가 시공자까지 선정된 곳들도 있어 종전자산평가금액, 공사비, 분양가 등을 크게 손 댈 필요가 없을 것”이라며 “사업장들이 별도의 협력업체를 선정해 계약을 한 경우 실태조사를 통한 추정분담금을 산출하는데 최대한 반영할 방침”이라고 설명했다.
이에 따라 업계에서는 “실태조사를 위해 선정된 용역업체들이 기존에 각 사업장마다 산출해 놓은 추정분담금을 검토하는 수준에 그칠 것”이라며 “이를 실태조사라는 명목으로 같은 절차를 다시 거치는 것은 예산 낭비에 불과하다”고 지적했다.

▲결과값으로 조합과 조율 필요… 사실상 무의미=심지어 실태조사를 통해 추정사업비 및 분담금이 산출되더라도 조합원간의 갈등이 우려돼 사업시행자인 조합과의 조율이 반드시 필요할 것으로 보인다. 이로 인해 업계에서는 실태조사가 무의미할 것으로 지적하고 있다.

영등포구 관계자는 “실태조사 시범구역으로 선정된 신길9구역의 경우 현재 분양신청을 완료한 상태로, 이미 사업절차가 많이 진행됐다”며 “실태조사에 따른 추정사업비 및 분담금이 산출되더라도 조합원간의 갈등을 최소화하기 위해 공개 전 조합과의 협의가 필요할 것” 이라고 밝혔다.

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올 상반기에 추진위·조합 실태조사 용역 결과 통보 예정

■ 어떻게 진행되나
서울시내 각 자치구들이 추진주체가 없는 곳에 이어 추진위·조합이 구성돼 있는 재건축·재개발구역들의 실태조사를 본격적으로 진행하고 있다.

현재 실태조사 대상 사업장은 총 70곳이며, 15개 자치구에 분포돼 있다. 구별로는 성북구가 17곳(장위2·장위6·장위7·장위8·장위9·장위10·장위11·장위12·장위14·길음1·길음4·길음5·성북2·성북3·성북4·동소문2·삼선5)으로 가장 많고, 성동구가 9곳(금호16·용답동·행당7·성수전략정비1~4·응봉1)으로 그 뒤를 잇고 있다.

다음으로는 △노원구 6곳(월계2·상계2·상계3·상계4·상계5·상계6) △동작구 6곳(노량진1·노량진2·노량진5·노량진8·흑석8·흑석9) △마포구 6곳(망원1·신수1·대흥15·공덕1·마포로6·염리4) △서대문구 5곳(홍제3·홍은1·가재울3·가재울5·가재울6) △동대문구 4곳(휘경1·휘경2·이문4·답십리18) △강북구 3곳(미아9-1·미아2·미아3) △은평구 3곳(수색7·수색9·증산2) △영등포구 3곳(신길6·신길9·신길14) △종로구 2곳(충신1·창신11) △용산구 2곳(한남2·효창5) △도봉구 2곳(쌍문12·쌍문13) △금천구 2곳(독산2·시흥1) △구로구 1곳(개봉4) 순이다.

이 중 시범구역으로 선정된 △충신1구역 △길음5구역 △가재울5구역 △염리4구역 △신길9구역 등 5곳은 이달 안에, 나머지 65곳은 오는 4월까지 실태조사 결과를 통보하겠다는 게 서울시의 방침이다.

이 사업장들의 실태조사 비용은 서울시가 일체 부담한다. 이에 서울시는 총 24억원의 예산을 확보해 15개 자치구에 나눠 교부했다.

서울시로부터 실태조사 비용을 교부받은 자치구들은 일제히 지난해 말부터 실태조사 업무를 위한 공개입찰을 진행했고, 모두 용역업체를 선정해 실태조사에 본격적인 공정에 착수했다. 용역기간은 대부분 올해 6월로 정하고 있다.

이 중 시범구역은 이달 안에 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 정보를 추진위·조합에 통보할 예정이어서 속속 적정성 검토가 진행 중인 것으로 알려졌다.

마포구 관계자는 “염리4구역의 경우 시범구역으로 선정돼 실태조사 업무가 빠르게 진행되고 있다”며 “가능하면 이달 안에 실태조사 결과가 나올 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다. 이와 함께 시범구역이 아닌 나머지 65개 구역은 용역기간 내에 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 정보를 추진위·조합에 통보될 예정이다.

최영록 기자