정부가 1일 내놓은 '서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책(이하 4·1 부동산대책)'은 주택거래 활성화와 하우스푸어·렌트푸어 지원, 보편적 주거복지 등 부동산시장 전반에 대한 내용을 방대하게 담고 있다.
그러나 4·1 부동산대책은 정부가 주택거래 활성화를 위해 가장 직접적이고 효과가 빠른 '세금 카드'를 꺼내들었다는 점에서 단연 주목된다. 이는 주택시장 진입장벽을 낮춰주고 향후 시세차익에 대한 기대감을 높인다는 측면에서 주택구입심리를 크게 자극할 것이라는 시장의 일반적인 분석이다. 특히 생애최초주택구입자에게 금융규제를 완화한 것은 자금조달 능력이 떨어지는 젊은층 주택수요자를 기존 시장으로 끌어들인다는 측면에서 바람직하다는 평가다.
이와함께 수도권에서 더이상 보금자리주택지구를 지정하지 않고 분양주택도 크게 축소하기로 한 것도 주목할 만하다.
■양도세 면제로 주택구입심리 자극
정부는 올 연말까지 주택을 구입할 경우 양도소득세를 향후 5년동안 면제해주기로 했다. 신규 분양주택과 미분양주택은 물론 1가구1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 전용면적 85㎡ 이하 9억원 이하 기존주택도 포함된다. 올해말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이 대상이며 국회 상임위원회 통과일 이후 연말까지 한시 적용된다.
정부는 지난해 9월부터 12월까지 한시적으로 미분양주택에 한해 이같은 혜택을 줘 큰 효과를 본적이 있지만 기존주택까지 포함한 것은 김대중 정부가 지난 1998년 5월부터 이듬해 12월까지 도입한 이후 13년만에 처음이다. 특히 기존 주택의 범위를 1가구1주택으로 한정지은 것은 하우스푸어의 매도를 쉽게 해 탈출구를 열어주기 위한 것으로 판단된다.
■생애첫집 구입땐 파격 혜택
정부는 또 부부합산 6000만원 이하 가구가 생애최초주택을 연말까지 구입할 경우 취득세를 전액 면제해주기로 했다. 전용면적 85㎡ 이하 6억원 미만 주택이 대상으로 생애최초주택구입자금에 대해서는 총부채상환비율(DTI)를 은행권 자율로 적용하고 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 완화해주기로 했다. 특히 주택기금의 지원규모도 당초 2조5000억원에소 5조원으로 두배 늘리고 지원금리도 현재 3.8%에서 3.3~3.5%로 낮추기로 했다.
이와함께 주택가격이 크게 하락해 LTV 70% 이상인 주택이나 현재 임차로 거주중인 주택을 구입하는 무주택자(연소득 6000만원 이하)에게 생애최초주택금리 수준의 자금을 지원해준다.
이는 상대적으로 자금조달 능력이 부족한 젊은층 수요를 매매시장으로 끌어들이기 위한 것으로 풀이된다.
■다주택자 양도세 중과 페지
정부는 이와함께 부동산시장 과열때 도입됐던 다주택자 양도세 중과(50~60%)제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세하도록 소득세법을 개정하기로 했다. 또 주택 구입후 1년내 양도할 경우 양도소득세도 현재 50%에서 40%로 낮추고 2년내 양도도 40%에서 기본세율로 과세하기로 했다.
이와함께 1주택 이상 유주택자도 청약가점제에서 청약 1순위 자격을 가질 수 있도록 했다. 이는 주택을 보유하고 있더라도 자녀 성장 등 여러 생활여건 변화로 인해 더 큰 면적대 주택으로 갈아타려는 수요를 끌어들이기 위한 것이다. 또 민영주택 청약가점제도 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 적용하고 적용 비율도 현재 75%에서 40%로 크게 완화한다.
■보금자리주택 공급 사실상 중단
정부는 또 주택시장 교란의 주범인 보금자리주택에 대해서도 사실상 중단을 선언했다. 수도권 그린벨트 내에서 신규 지정을 중단하고 기존 지구는 공급물량과 청약시기도 대폭 손질한다. 또 분양주택도 기존 연 7만가구에서 2만가구로 축소하고 공급 주택 규모도 전용면적 60㎡ 이하로 한정하기로 했다.
이와함께 민간임대주택 시장 활성화를 위한 대책도 내놨다. 임대사업자의 택지비 부담을 줄이기 위해 '토지임대부 임대주택제도'를 도입하고 민간임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 주택임대관리업을 신설한다. 또 리츠 등을 활용한 기업형 임대사업 육성을 위해 임대주택 리츠에 대해 1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%)의 적용을 배제하기로 했다.
아울러 민간 임대주택에 대해 최초 임대료 및 임대료 인상률을 제한하고 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면하는 등의 인센티브를 주는 준공공임대주택 제도도 도입한다.
kwkim@fnnews.com 김관웅 기자