다가구 1주택자 수억원 임대소득에 세금은 '제로'?

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다가구 1주택자 수억원 임대소득에 세금은 '제로'?

 

 

 

 

 

 

머니투데이 송학주 기자 2014.01.13 

 

[다주택자 임대사업등록제 형평성 논란…전문가 "모든 임대주택에 전면 도입해야"]

　정치권이 2주택 이상 임대하는 다주택자의 임대사업자 등록 의무화를 추진하는 데 대해 전문가들은 서민주거 안정과 조세정의 실현 등을 위해 필요하다는 의견이다.

　일부 전문가의 경우 현재 민주당이 추진하는 의무등록 대상을 3주택자로 한정하면 실효성이 떨어지기 때문에 모든 임대주택을 대상으로 해야 한다는 주장을 편다.

　◇원룸 20개 세놓고 연간 억대 수익 올리는 다가구 1주택자 '제외'?

　현행법상 집주인이 1주택자인 경우 공시지가 9억원 이하 집은 월세 등 임대소득이 얼마든 세금을 내지 않는다. 부부합산 2주택 이상 소유자가 월세로 세놓은 경우나 1주택자라도 9억원 넘는 집을 임대한 경우엔 과세대상이다. 하지만 이때도 실제론 거의 세금을 내지 않는다.

　현행 임대주택법에는 '주택을 임대하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록을 신청할 수 있다'며 임의조항으로 둬 전·월세계약에 대한 공식 통계가 없다보니 세금을 내지 않아도 알 수 없다. 이 때문에 조세정의 차원에서도 임대사업자 등록 의무화가 추진돼야 한다는 지적이다.

　하지만 민주당이 추진하는 대로 2주택 이상 임대하는 다주택자만 등록한다면 또다른 형평성 문제가 발생할 수밖에 없다는 지적이다.

　국내 세법엔 원룸 등 수십 개의 방을 세놓고 임대료를 받는 다가구주택이라도 1주택으로 인정돼 세금 걱정(?)을 하지 않아도 된다. 한 달에 수백~수천 만원의 월세를 받는 집주인이라 해도 3주택자가 아니면 소득세를 내지 않아도 된다.

　마철현 세무법인 민화 대표세무사는 "모든 과세는 자진신고가 원칙이며, 특히 전·월세 거래의 경우 정부가 일일이 검증할 수 없어 신고하는 경우가 거의 없다"며 "일부 주택에만 등록제가 시행된다면 오히려 음성화되면서 편법만 난무할 것"이라고 지적했다.

　◇65세 이상만 형평성 '논란'…모든 임대주택에 전면 도입해야

　등록제를 시행하면 과세에 대한 다주택자들의 거센 반발이 예상되기 때문에 2주택 이상 임대사업자부터 등록해 양성화하자는 게 민주당의 논리다. 등록을 의무화하는 법안과 함께 등록 시 소득세 감면 등 혜택을 주는 법안이 동시에 추진되는 이유다.

　특히 이번 개정안에선 임대사업자로 등록한 65세 이상 고령자는 종합소득세 과세표준 금액이 일정 소득수준(대통령령이 정하는 금액 이하) 이하일 경우 임대소득에 대한 소득세를 100% 감면해주기로 했다. 고령자의 경우 특별한 소득 없이 임대소득으로 가계를 유지하는 경우가 많아서다.

　이에 대한 형평성도 논란거리다. 백원일 세무사는 "연령 기준에 따라 혜택을 주면 다른 사람의 명의를 빌리는 등 또다른 편법이 생길 수 있다"며 "세금을 제대로 신고할 경우 일정부분 인센티브를 부과하는 방식 등으로 과세를 양성화하려는 노력이 보다 효과적"이라고 조언했다.

　이같은 논란을 잠재우기 위해선 일부 임대사업자가 아니라 모든 임대주택의 등록을 의무화하는 '임대차등록제'를 시행해야 한다고 주장하는 전문가도 적잖다. 모든 전·월세주택을 등록한 후 일정 기준에 따라 혜택을 주자는 것이다.

　변창흠 세종대 행정학과 교수는 "이 제도는 주택·지역별 임대료 수준과 계약기간 등을 의무적으로 신고할 뿐만 아니라 이를 공시하자는 것"이라며 "임대차등록으로 임대소득 세원이 노출돼 세금이나 보험료 부담이 커지는 것을 방지하기 위해 일정기간·소득·연령에 따라 과감한 비과세를 운용하면 된다"고 설명했다.

　이어 "등록제를 시행한다고 해서 이전보다 돈이 많이 들지도 않는다"며 "5~10년 정도는 과세감면을 통해 등록제로 유도해 임대정보를 주택정책에 활용해야 한다"고 덧붙였다.

송학주기자