'재건축 대형→소형 바꾸는데'…종전자산평가 기준일 발목

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'재건축 대형→소형 바꾸는데'…종전자산평가 기준일 발목

 

 

 

 

뉴스1 | 2014.08.24 

 

   

많은 재건축 조합들이 사업시행인가를 받았을 당시 산정했던 종전자산평가로 인해 현재 관리처분계획 수립을 앞두고 사업 진척 속도가 더딘 상황이다. 이와 관련 업계와 정치권에서는 현재 시장상황에 맞는 기준변화가 필요하다는 시각이다. © News1 안은나 기자

부동산침체로 대형평형→소형평형 변경 사업장 증가추세
종전자산평가 기준일따라 추가부담금 늘어나 사업지연 불가피
기준일따라 대형평형과 소형평형 배정 조합원간 불만 증폭

(세종=뉴스1) 진희정 기자 = #서울 종로구의 A 재건축 조합은 지난 2005년 구청으로부터 사업시행인가를 받은 후 2006년 조합원들로부터 분양신청을 받고 관리처분인가까지 받았다. 하지만 침체된 부동산 경기로 분양이 늦어지면서 평형 조정 등을 다시 정해 2011년에서야 사업시행계획변경인가를, 2012년 관리처분계획변경인가를 각각 받았다. 문제는 관리처분계획 수립이 최초 사업시행인가 고시일을 기점으로 산정한 종전자산평가가 기준이 됐다. 조합원들은 종전자산을 산정해 관리처분 계획을 수립할 경우 중대한 재산권 침해가 있다는 이유에서 지자체를 상대로 취소 소송을 제기, 승소했다.

24일 정비업계와 재건축조합 등에 따르면 개발이익의 기준이 되는 종전자산평가 시점을 두고 이견이 분분한 가운데 정부 내부에서도 갈등이 있는 것으로 나타났다.

국토교통부는 도시및주거환경정비법(이하 도정법)에서의 '최초 사업시행인가 고시일'을 종전자산평가로 보는 반면 최근 행정판결을 내린 재판부와 법제처의 유권해석은 종전자산평가 기준일을 시장상황에 맞춰야 한다는 입장이다.

대다수의 전문가들은 행정소송에서 승소한 A조합 사례가 앞으로도 빈번할 것으로 예상했다. 종전자산평가 기준일이 명확치 않은 상황에서 시장 침체로 관리처분계획 수립이 수년간 지연되다가 대형평형을 축소하고 소형평형을 늘리는 등의 사업장이 많아져서다.

예컨대 B사업장은 2010년 최초 사업시행인가시 예상분양금액 2000억원, 총사업비 1000억원과 조합원들의 건축물 등의 종전자산 합계는 1000억원으로 비례율은 100%다.

하지만 2013년 사업시행변경인가로 사업비와 조합원들의 종전자산은 그대로인데 분양가를 낮춰 분양하면서 예상총수입은 1600억원으로 감소하면서 비례율도 60%로 떨어졌다. 비례율이 떨어진 만큼 조합원들은 추가분담금을 내야 한다.

조합의 한 관계자는 "사업성 악화로 총수입이 감소하는 경우에도 조합원 종전자산 가격은 변동이 없어 비례율이 지나치게 낮아져 현금청산을 유발하는 원이이 되고 있다"면서 "종전자산 가격을 조정하면 그에 따라 비례율이 조정돼 조합원의 권리가액과 추가부담금은 변동이 없기 때문에 사업시행인가 변경 고시일을 기준으로 다시 감정평가하는 것이 합리적이다"고 말했다.

여기에 기존 종전자산평가 기준으로 할 경우 조합원 사이에 부익부 빈익빈 현상이 계속 일어날 수 있다는 지적도 제기됐다. 대형평형 선호도가 높았을 당시 사업시행인가를 받아 종전자산평가를 했던 곳들이 현재 소형평형을 늘리는 방향으로 관리처분계획 수립을 준비하면서 형평성 논란이 발생하고 있는 것.

예를 들어 C사업장은 95.9㎡의 종전자산평가액이 2006년 사업시행인가 고시일 당시 ㎡당 683만원이었으나 지난해 1월 변경인가 때 평가액은 635만원으로 차이가 크지 않았다. 반면 155㎡의 평가액은 ㎡당 822만원에서 변경인가 때는 598만원으로 크게 낮아졌다. 현행 기준이 바뀌지 않는 경우 155㎡ 소유자는 822만원을 받아 95.9㎡ 소유자에 비해 큰 이익을 얻을 수 있다.

결국 대형평형이 인기가 많았을 당시 산정했던 종전자산평가액을 기준으로 관리처분계획을 수립하게 되면 기존 대형평형을 소유한 사람들이 더 많은 개발이익을 얻게 돼 이에 반대하는 목소리가 높아지며 사업 추진속도가 지연되는 원인이 되고 있다.

반대로 변경인가 때를 기준으로 새로 종전자산평가를 하게 되면 대형평형과 소형평형간 개발이익의 역전 현상이 발생해 대형평형 소유자들의 불만이 제기될 수도 있다.

이에 따라 업계는 종전자산평가 기준일을 명확히 짚어줘야 한다고 지적하고 있다. 지난해 말 새정치연합 소속 민홍철 의원은 종전자산평가 기준일을 사업시행인가를 받은 지 3년이 지나면 그 시점을 평가일로 할 수 있도록 하는 내용의 도정법 개정안을 대표 발의했다.

개정안에 따르면 '분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격'의 내용을 '분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격'으로 바꿨다.

민 의원은 "종전자산평가 산정 시점이 최초의 사업시행인가 고시일 기준으로 감정평가를 함에 따라 감정평가액이 현실을 반영하지 못한다는 문제가 있다"며 "이러한 문제를 해결하기 위해 사업시행인가 후 3년이 지난 경우에는 그 시점을 평가 기준일로 할 수 있도록 법 개정을 추진하고 있다"고 말했다.