부동산 취득·양도시기 따라 세금 달라져

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부동산 취득·양도시기 따라 세금 달라져

 

 

 

 

 

한국경제 김일규 기자 2014.09.29

 

재건축, 신규분양 아파트 등 주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 회사원 정재성 씨(37)는 예전에 분양으로 취득한 아파트의 처분 여부를 고민하고 있다. 최근 아파트 공사가 끝나고 입주가 시작되면서 고민은 더 커졌다.

그러다 아파트를 취득하고 양도하는 것보다 분양권 상태에서 양도하면 취득세는 내지 않아도 된다고 생각해 양도하기로 마음먹었다. 등기를 하지 않았기 때문에 분양권 양도라고 생각한 것이다.

정씨는 그러나 지인에게 다른 얘기를 들었다. 준공이 되고, 사용검사필증을 받은 경우 등기를 하지 않아도 이미 아파트를 취득한 것으로 본다는 것이었다. 또 등기를 하지 않고 양도하는 경우 높은 세율을 적용받는다는 얘기도 함께 들었다. 누구의 말이 맞는 것일까.

보통 일반적인 아파트의 취득·양도는 매매계약의 체결, 계약금, 중도금, 잔금의 지급과 소유권이전등기 등 과정을 거친다. 이 가운데 아파트를 취득·양도한 시기는 언제일까. 어떤 시점을 취득·양도시기로 보는지에 따라 신고시기, 세율의 적용, 가산세의 적용 유무, 장기보유특별공제율 등이 달라지기 때문에 취득·양도시기는 매우 중요하다.

기본적으로 부동산의 유상 취득시 취득·양도의 원칙은 대금청산일이다. 대금청산일이 불분명한 경우나 대금청산 전에 소유권이전등기가 되면 등기부의 등기접수일이 취득·양도시기가 된다. 그럼 정씨의 경우처럼 준공일 이후 입주가 시작된 아파트는 어떻게 될까.

일반 분양아파트의 취득시기는 대금청산시기에 따라 달라진다. 준공일 및 입주일 후 대금이 청산된 경우에는 대금청산일을 취득·양도시기로 본다. 반면 준공일 및 입주일 전 대금이 청산된 경우 준공일(사용검사필증교부일) 또는 입주일 중 빠른 시기가 된다.

따라서 정씨는 아파트가 준공됐어도 대금청산이 이뤄지지 않았기 때문에 아파트 취득이 완료됐다고 볼 수 없다. 아파트를 취득한 것이 아니므로 현재는 분양권 양도로 보는 것이다.

이처럼 취득·양도시기도 판단하기 어려운 경우가 많다.

사전에 부동산 전문가와 상담하는 것이 위험을 줄일 수 있는 방법이다.

< 정태일 KB국민은행 목동PB센터 세무전문위원 >