강북뉴타운 분양 물량 쏟아져...북아현·왕십리·장위…‘골라~골라~’

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강북뉴타운 분양 물량 쏟아져...

북아현·왕십리·장위…‘골라~골라~’

매경이코노미 | 2015.04.20

서울 뉴타운 분양시장에 봄바람이 불고 있다. 지난해까지 사실상 멈춰 있던 뉴타운 재개발 사업이 분양가 상한제 폐지, 분양시장 훈풍의 바람을 타고 사업을 속속 추진하고 있기 때문이다. 아파트가 새로 들어설 여유가 없는 서울지역 특성상 강북뉴타운 사업을 통한 아파트 분양은 전세가 올려주기에 바쁜 세입자들에게 희소식이다.

뉴타운 역사는 2002년부터 시작된다. 당시 서울시장이던 이명박 전 대통령은 ‘뉴타운’으로 이름 붙인 1차 재개발 시범지구로 길음·은평·왕십리 3곳을 지정했다. 이후 2차 지구 12곳, 3차 11곳이 뉴타운으로 새로 지정되는 등 뉴타운 사업이 활기를 띠었다. 재개발 지분에만 수천만원의 웃돈이 붙기도 했다. 하지만 글로벌 금융위기로 주택시장이 위축되자 사업은 난항을 겪었다. 서울시도 뉴타운을 추가로 지정하지 않고 사업성 없는 뉴타운은 지정 해제 수순을 밟았다. 결국 3차 뉴타운이 강북지역 마지막 뉴타운으로 불리게 됐다.

뉴타운 시범지구로 지정된 길음·은평·왕십리 사업은 우여곡절 끝에 입주를 해서 정착 단계로 접어들었다. 이제 2005년 지정된 3차 뉴타운이 분양을 앞두고 있다. 이제는 공급을 해도 미분양 걱정을 하지 않을 정도로 분위기가 무르익었다는 판단이 내려졌기 때문. 장위·북아현·왕십리·이문휘경뉴타운 등에서 분양하는 예정 물량만 6600여가구에 이른다.

우선 3차 뉴타운 중 최대 규모인 장위뉴타운이 뉴타운 구역 지정 10년 만에 첫 삽을 뜬다. 성북구 일대에 위치한 장위뉴타운은 187만3057㎡ 면적, 2만3846가구를 수용하는 대규모 뉴타운이다. 2005년 뉴타운으로 지정된 이후 지난해 지정이 취소된 12·13구역을 제외한 장위1~11·14~15구역 등 13개 구역 재개발이 추진 중이다.

이 중 가장 빠른 진척을 보이는 곳은 장위2구역이다. 코오롱글로벌이 4월 중 장위뉴타운 첫 아파트로 ‘꿈의숲코오롱하늘채’를 선보인다. 이 단지는 전용면적 59~97㎡, 총 513가구 규모로 이 중 335가구를 먼저 공급한다.

올해 강북뉴타운 6600여가구 분양

장위뉴타운 규모 크지만 교통 취약

분위기에 쏠려 묻지마 청약 피해야

장위1구역, 5구역에서는 내년께 래미안, 푸르지오 분양이 예정돼 있다. 장위뉴타운은 대규모 뉴타운 지구로 편의시설, 학군 등이 자연스럽게 형성될 것으로 보인다. 최근 실수요자 위주 신규 아파트에 대한 수요가 몰리는 현상을 감안하면 무난한 청약이 예상된다.

물론 접근성 측면에선 아쉬운 부분도 있다. 장위뉴타운은 구역이 넓다 보니 지하철을 걸어 이용하기가 불편하다. 인근에 동부간선도로, 내부순환로 등의 주요 간선도로 IC가 가깝다고는 하지만 도로 정체 구간이 많아 후한 점수를 주기 어렵다. 서울 경전철 동북선이 계획돼 있지만 앞으로 늘어날 인구를 견줘볼 때 대중교통 단점을 보완하기에는 모자란 감이 없지 않다.

장위뉴타운 근처 아파트로는 지난해 말 공급된 ‘꿈의숲롯데캐슬’이 있다. 장위뉴타운과 미아뉴타운 사이에 위치한 이 아파트는 3.3㎡당 1400만원대에 분양했는데 전부 팔렸다. 장위뉴타운은 이보다 약간 높은 수준에서 분양가가 매겨질 전망이다. 주변 시세를 볼 때 3.3㎡당 1500만원 선이 유력해 보인다. 만약 일반분양가가 그 이상 수준에서 책정될 경우 조합원 지분을 매입하는 걸 추천한다.

올해 분양 물량이 가장 많은 곳은 서울 서대문구 북아현뉴타운이다. 북아현뉴타운은 89만9000㎡ 면적, 1만2683가구를 수용한다. 마포대교를 건너 여의도권과 서울 도심 광화문 등 도심 접근성이 뛰어나다. 지하철 2·5·6호선 등의 지하철 접근성이 좋고 인근 대학가 상권이 발달해 카페, 먹거리 문화가 풍성하다. 그러나 사업지 내 경사가 많고 부지 모양이 안 좋아 중소형 4베이 등의 신평면을 찾아보기 힘든 부분은 아쉽다.

첫 분양 물량은 대우건설이 북아현뉴타운1-2구역에 공급한 ‘아현역푸르지오’다. 이 단지는 지하 5층~지상 20층, 16개 동, 전용면적 34~109㎡, 총 940가구로 구성돼 있다. 최근 청약을 마친 결과 총 306가구(특별공급 제외) 모집에 1810명이 몰려 평균 5.9 대 1을 기록했다. 109㎡(89가구)를 제외한 전 주택형이 1순위 마감됐다. 분양가는 3.3㎡당 평균 2040만원이다.

대림산업도 북아현뉴타운1-3구역에 ‘e편한세상신촌’을 선보일 예정이다. 이 단지는 지하 5층~지상 34층, 전용면적 27~114㎡, 총 2010가구 규모 대단지다. 이 중 625가구가 일반분양 물량이다. 85㎡ 이하 중소형은 무난한 청약 마감이 예상된다.

오는 9월에는 북아현뉴타운1-1구역에서 현대건설의 ‘북아현힐스테이트’가 공급 예정이다. 이 단지는 총 1226가구로 이 중 350가구가 일반인에게 공급된다.

서울 성동구 왕십리뉴타운은 1·2·3구역이 혼재돼 있다. 3구역은 총 2789가구로 1·2구역(각각 1702, 1148가구)에 비해 가구 수가 많다. 지난 3월 왕십리뉴타운 3구역에 공급된 ‘왕십리센트라스’는 청약 1순위에서 평균 10.5 대 1의 경쟁률을 보였다. 분양가는 3.3 ㎡당 평균 1850만원.

왕십리뉴타운 일대에서는 GS건설 ‘왕십리자이’가 분양을 앞두고 있다. 오는 5월 GS건설이 공급하는 왕십리자이는 전용면적 51~84㎡의 중소형 평형으로 구성돼 있고 전철역 왕십리역, 상왕십리역, 행당역을 걸어서 이용할 수 있다.

서울 동대문구 이문휘경뉴타운에서도 첫 분양 물량이 나온다. 10월 SK건설이 이문휘경뉴타운2구역에서 전용면적 59~100㎡, 총 900가구 규모의 단지를 공급한다. 지하철 1호선 외대앞역을 걸어서 이용할 수 있다. 이문휘경뉴타운은 101만2315㎡ 면적, 1만8234가구(3만9910명) 규모다.

서울 은평구 수색증산뉴타운4구역에서는 롯데건설이 총 1076가구를 공급할 예정이다. 수색증산뉴타운은 80만3960㎡ 면적, 1만3560가구(3만7014명)를 수용하며 인근에 상암월드컵경기장과 월드컵공원, 노을공원 등이 있다.

뉴타운 아파트를 고를 때 가장 신경 써야 할 점은 분양가다. 분양가 상한제가 폐지되면서 건설사들이 분양가를 천정부지로 올릴 가능성이 크기 때문. 당장 4~5월 예정된 북아현뉴타운에서는 분양가를 얼마나 올릴 수 있을지를 놓고 고민 중인 것으로 알려진다. 만약 북아현뉴타운이 분양에 선전할 경우 다른 뉴타운 또한 일제히 가격이 오를 여지도 있다. 일반분양을 받으려고 대기하는 수요자 입장에서는 불리할 수밖에 없다.

이 시점에 과거를 차분히 복기해볼 필요가 있다. 요즘 분양시장은 지난 2006~ 2007년 주택시장의 상황과 비슷한 모습이다. 당시 분양가 상한제를 피하기 위한 주택 건설사의 밀어내기식 분양까지 겹쳤고 묻지마 청약이 속출했다. 그러나 호황은 오래가지 않았다. 2~3년이 지난 2009년부터 침체된 주택시장에 입주 물량 폭탄까지 겹쳐 마이너스 프리미엄이 속출했다는 점을 기억할 필요가 있다. 분양장이 좋으니 묻지마식 청약이 많아질 수 있다. 그러나 실제로 집에 살 시기는 앞으로 2~3년 후다. 호황일수록 가격, 상품을 냉정히 판단해서 청약을 해야 후회가 없다.