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상가권리금 ‘계약만기일 대혼란’
헤럴드경제=박병국 기자 2015.07.01
-개정 상가임대차보호법 ‘협조의무기간 논란’…곳곳 구멍
개정 상가임대차보호법(상임법)에 대한 보안입법 목소리가 커지는 가운데, 개정법에 규정된 임대인의 협조의무 기간에 대한 논란이 커지고 있다.
계약기간 내에 새로운 임차인을 구해 권리계약서가 포함된 내용증명을 임대인에게 발송했지만 임대인이 이를 계약기간이 지난 뒤 확인했다고 주장, 명도 집행 계고장이 날아오는가 하면 임대인과 임차인이 우물쭈물하는 동안 계약기간을 넘겨버려 명도집행을 당할 수도 있다는 우려 역시 제기되는 상황이다.
논란의 핵심은 임대인의 협조 의무기간을 담은 개정 상임법 제10조의4항이다. 개정안에 따르면, 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다.
하지만 임대인이 임차인과 새로운 임차인과 권리계약을 맺은 사실을 계약일이 지난뒤에 알았다고 주장하는 경우, 이 임차인에 대한 뚜렷한 구제 방법이 없는 상황이며 이는 재판을 통해 해결해야한다.
개정 상가임대차보호법(상임법)에 대한 보안입법 목소리가 커지는 가운데, 개정법에 규정된 임대인의 협조의무 기간에 대한 논란이 커지고 있다.
계약기간 내에 새로운 임차인을 구해 권리계약서가 포함된 내용증명을 임대인에게 발송했지만 임대인이 이를 계약기간이 지난 뒤 확인했다고 주장, 명도 집행 계고장이 날아오는가 하면 임대인과 임차인이 우물쭈물하는 동안 계약기간을 넘겨버려 명도집행을 당할 수도 있다는 우려 역시 제기되는 상황이다.
논란의 핵심은 임대인의 협조 의무기간을 담은 개정 상임법 제10조의4항이다. 개정안에 따르면, 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다.
하지만 임대인이 임차인과 새로운 임차인과 권리계약을 맺은 사실을 계약일이 지난뒤에 알았다고 주장하는 경우, 이 임차인에 대한 뚜렷한 구제 방법이 없는 상황이며 이는 재판을 통해 해결해야한다.
개정 상가임대차보호법에 대한 보안입법 목소리가 커지는 가운데, 개정법에 규정된 임대인의 협조의무 기간에 대한 논란이 커지고 있다. 사진은 기사와 직접적인 관계가 없음.
실제로 서울 용산의 이태원에서 음식점을 하는 임차인 A 씨의 경우, 계약 만료일인 5월31일이었지만 결국 6월 중순께 명도 집행 계고장을 받았다.
A 씨의 주장에 따르면, A 씨는 지난달 21일 수도요금 등을 관리하는 부동산중개업소와 당초 임대차 계약서상의 집주인 주소(A 씨가 입주한 상가건물주소)로 새로운 임차인과의 권리금 계약 내용을 담은 내용증명을 보냈다. 해당 공인중개업소는 같은달 22일 내용증명을 수령했지만 임대인을 수취인으로 한 내용증명은 반송돼 돌아왔다.
A 씨는 집주인의 직장 주소를 알아낸 뒤 같은달 29일 한번 더 내용증명을 보냈다. 하지만 임대인이 수령한 것으로 확인된 날짜는 계약만료일이 지난 6월1일이었다.
결국 A 씨는 지난 6월 중순께 가게를 비워달라는 명도집행 계고장을 받았다. A 씨는 헤럴드경제와의 통화에서 “집주인으로부터 건물 자체가 재건축 예정에 있어 이번 개정법에 혜택을 받지 못한다는 이야기를 들었지만, 추후 이 건물도 해당된다는 걸 깨닫고 새로운 양수인을 찾아내 부랴부랴 내용증명을 보냈다”며 “결국 계약일을 넘기며 명도집행 계고장이 날아왔다”고 했다. 이와 관련, 집주인은 본지와의 통화에서 “내용증명을 본 적이 없다. 해당 임차인은 계약기간을 넘겼다”며 “법원에서 판단할 문제”라고 반박했다.
사실 이 법안의 원안에는 A 씨를 구제할 수 있는 방안이 마련돼 있었지만, 국회에서 이 내용이 빠진 채 통과됐다. 김진태 의원의 원안을 보면, 임대인의 경우 임대차 종료 후 2개월까지 법류에서 규정한 행위를 해 임차인의 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안되고, 이를 위반할 경우 손해배상책임을 부담하도록 했다. 하지만 국회 법안소위를 거치면서 이 내용이 임대차종료시까지로 바뀐 것이다. 법무부 관계자는 “이 문제에 대한 논의가 있었지만, 법안에서 관련 내용을 구체적으로 담는 것은 바람직하지 않다는 방향으로 논의가 됐다”고 했다.
특히 이 문제는 내용증명의 송달시점과 그 효력에 대한 문제로 앞으로 이에 대한 시시비비를 가려달라는 소송이 증가할 것으로 전망된다. 이번 상임법 개정안 작업에 참여한 정명운 한국법제연구원 연구위원은 “내용증명의 송달 시점과 관련된 문제로, 이는 판례 등에 따라 보완을 검토할 필요가 있다”고 했다.
임대인 협조의무 기간과 관련해 임차인과 임대인 모두 계약기간을 앞두고 명확한 태도를 보이지 않는 사이 계약기간이 지나 버릴 가능성에 대비한 보안입법도 요구되는 상황이다. 이와관련해 상임법 개정안 최초발의를 한 민병두 새정치민주연합 의원실 측은 “집주인이 협조를 하는 기간을 계약만료일이 아닌, 계약만료일부터 한달전으로 당기는 등 관련 보완입법 발의를 현재 검토 중”이라고 했다.
A 씨의 주장에 따르면, A 씨는 지난달 21일 수도요금 등을 관리하는 부동산중개업소와 당초 임대차 계약서상의 집주인 주소(A 씨가 입주한 상가건물주소)로 새로운 임차인과의 권리금 계약 내용을 담은 내용증명을 보냈다. 해당 공인중개업소는 같은달 22일 내용증명을 수령했지만 임대인을 수취인으로 한 내용증명은 반송돼 돌아왔다.
A 씨는 집주인의 직장 주소를 알아낸 뒤 같은달 29일 한번 더 내용증명을 보냈다. 하지만 임대인이 수령한 것으로 확인된 날짜는 계약만료일이 지난 6월1일이었다.
결국 A 씨는 지난 6월 중순께 가게를 비워달라는 명도집행 계고장을 받았다. A 씨는 헤럴드경제와의 통화에서 “집주인으로부터 건물 자체가 재건축 예정에 있어 이번 개정법에 혜택을 받지 못한다는 이야기를 들었지만, 추후 이 건물도 해당된다는 걸 깨닫고 새로운 양수인을 찾아내 부랴부랴 내용증명을 보냈다”며 “결국 계약일을 넘기며 명도집행 계고장이 날아왔다”고 했다. 이와 관련, 집주인은 본지와의 통화에서 “내용증명을 본 적이 없다. 해당 임차인은 계약기간을 넘겼다”며 “법원에서 판단할 문제”라고 반박했다.
사실 이 법안의 원안에는 A 씨를 구제할 수 있는 방안이 마련돼 있었지만, 국회에서 이 내용이 빠진 채 통과됐다. 김진태 의원의 원안을 보면, 임대인의 경우 임대차 종료 후 2개월까지 법류에서 규정한 행위를 해 임차인의 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안되고, 이를 위반할 경우 손해배상책임을 부담하도록 했다. 하지만 국회 법안소위를 거치면서 이 내용이 임대차종료시까지로 바뀐 것이다. 법무부 관계자는 “이 문제에 대한 논의가 있었지만, 법안에서 관련 내용을 구체적으로 담는 것은 바람직하지 않다는 방향으로 논의가 됐다”고 했다.
특히 이 문제는 내용증명의 송달시점과 그 효력에 대한 문제로 앞으로 이에 대한 시시비비를 가려달라는 소송이 증가할 것으로 전망된다. 이번 상임법 개정안 작업에 참여한 정명운 한국법제연구원 연구위원은 “내용증명의 송달 시점과 관련된 문제로, 이는 판례 등에 따라 보완을 검토할 필요가 있다”고 했다.
임대인 협조의무 기간과 관련해 임차인과 임대인 모두 계약기간을 앞두고 명확한 태도를 보이지 않는 사이 계약기간이 지나 버릴 가능성에 대비한 보안입법도 요구되는 상황이다. 이와관련해 상임법 개정안 최초발의를 한 민병두 새정치민주연합 의원실 측은 “집주인이 협조를 하는 기간을 계약만료일이 아닌, 계약만료일부터 한달전으로 당기는 등 관련 보완입법 발의를 현재 검토 중”이라고 했다.
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