[머니포커S] 강남3구 정비사업 '쩐의 전쟁'

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[머니포커S] 강남3구 정비사업 '쩐의 전쟁'

 

 

머니S 김창성 기자 2017.09.08

 

8·2부동산대책으로 분양시장이 움츠러들었지만 서울 강남권에서는 대형건설사의 재개발·재건축(정비사업) 수주전이 한창이다. 다음달까지 강남3구(강남·서초·송파)에서 공사비만 6조6000억원에 달하는 정비사업 시공사 선정이 진행된다.

 

집값 과열 진앙지로 지목돼 정부가 규제 칼날을 꺼냈지만 강남3구는 여전히 놓쳐선 안될 매력적인 카드다. 대형건설사들이 앞다퉈 수주를 위한 홍보전을 전개하는 이유다. 매머드급 강남3구 정비사업 수주전의 승자는 누구일까. 승자는 과연 얼어붙은 분양시장에서 활로를 찾을 수 있을까.

 

반포주공1단지. /사진=김창성 기자

 

 

◆ 강남을 잡아라… ‘7조원 쩐의전쟁’

대형건설사의 강남3구 정비사업 수주전이 개막됐다. 대상지는 주로 서초구지만 면면은 다양하다. 주요 시공사 선정 단지(시공사 선정이 끝난 곳과 발표를 앞둔 곳 포함)를 살펴보면 ▲강남 일원대우(530억원) ▲서초신동아(3233억원) ▲방배5구역(7492억원) ▲방배13구역(5753억원) ▲신반포13차(899억원) ▲신반포14차(719억원) ▲신반포15차(2089억원) ▲반포주공1단지1·2·4주구(2조6400억원) ▲잠실 미성·크로바(4700억원) 등이다.

전체 수주규모만 6조6000억원이다. 단지에 따라 적게는 수백억원에서 많게는 2조원이 넘는다. 상반기 10대 건설사의 전체 정비사업 수주규모가 6조4500억원인 점을 감안하면 강남3구의 수주액은 놀라운 수준이다.

정부의 잇따른 부동산시장 규제로 분양시장이 얼어붙었지만 아직 시공사 선정과정의 과열 경쟁에 규제가 닿지 않은 점은 대형건설사의 강남3구 정비사업 수주 열기에 힘을 보탠다.

한 대형건설사 임원은 “8·2대책에 분양가 상한제와 원가공개 등 시공사를 겨냥하는 조치가 빠졌다”며 안도의 한숨을 내쉬었다. 정부의 규제 칼날이 시공사를 겨냥한 순간 수익성 하락을 걱정할 처지에 몰릴 가능성이 높아서다.

그만큼 8·2대책을 비롯해 현 정부의 부동산시장 안정화 기조를 바라보는 대형건설사의 입장은 초조하다. 그렇다고 사업성이 뛰어난 데다 상징성마저 큰 강남3구 정비사업 수주전을 포기할 수도 없는 노릇이라 치열한 ‘쩐의 전쟁’에 뛰어든 것으로 풀이된다.

◆ ‘내가 더 잘 나가’… 치열한 홍보전

7조원에 달하는 대형 수주전인 만큼 각 건설사의 홍보경쟁도 치열하다. 가장 눈길을 끄는 곳은 현대건설과 GS건설의 2파전 양상을 띠는 2조6400억원 규모의 반포주공1단지1·2·4주구다.

현대건설은 삼성물산·대림산업·GS건설 등 경쟁사와 달리 서초 일대 정비사업 수주 실적이 빈약하다. 그만큼 반포주공1단지 수주전에 임하는 각오가 남다르다. 현대건설은 이 단지에 프리미엄브랜드 디에이치(THE H)를 적용할 계획이다. 또 세계 10위권 설계회사인 HKS와 협업해 반포주공1단지를 강남의 대표 랜드마크 단지로 격상시킬 계획이다.

이에 맞서는 GS건설은 반포 자이의 성공을 잇겠다는 각오다. GS건설은 2014년부터 반포주공1단지 재건축 수주 전담 조직을 꾸리고 조합 측의 목소리를 적극 수렴했다. 또 세계적인 건축디자인 회사인 SMDP와 협약을 맺고 반포주공1단지의 차별화된 재건축 디자인을 구상 중이다. GS건설은 그동안 꾸준하게 내실을 다진 만큼 수주를 자신한다.

올 상반기 ▲대치2구역 ▲방배14구역 ▲청담삼익 등을 잇따라 수주하며 승승장구한 롯데건설의 ‘신반포 15차’ 재건축 수주전도 주목된다. 롯데건설은 ‘신반포 15차’ 재건축을 위해 세계적인 건축가, 아트디렉터 등 3인의 전문가와 협업해 최고급 외관과 인테리어, 조경시설을 선보일 방침이다. 또 아파트 최초로 호텔 객실서비스와 같은 ‘컨시어지’ 서비스를 도입해 입주민의 거주 만족도를 끌어올릴 계획이다. 여기에 기존 ‘롯데캐슬’보다 상위버전인 새 고급브랜드도 적용할 방침이다.

◆ 분양시장 가늠자… ‘승자의 저주’ 우려도

대형건설사가 강남3구 정비사업 수주전에 집중하는 이유는 장소의 상징성 탓이 크다. 강남3구는 국내 부동산시장 과열 주범인 동시에 건설사의 기업가치를 끌어올릴 수 있는 최적의 장소다. 각 건설사의 고급 브랜드아파트를 내세워 수주에 성공하면 지역 랜드마크 단지로 거듭날 뿐만 아니라 앞으로의 수주전에서도 유리한 고지를 선점할 수 있다.

수익성이 높은 점도 강남 정비사업 수주전을 가열시키는 요소다. 대내외 경기불황으로 먹거리 확보에 비상이 걸린 상황에서 불패신화를 이어온 강남만큼 분명한 대안은 없을 것이란 판단이다. 땅값이 비싼 데다 조합 측의 요구조건도 어느 곳보다 까다로운 강남3구 정비사업 수주전에 대형건설사들이 열을 올리는 이유다.

반면 ‘승자의 저주’도 우려된다. 강력한 부동산시장 규제가 본격화되면서 투기수요가 억제됐을 뿐만 아니라 청약심리도 크게 위축됐다. 강화된 대출규제로 자기자본이 분양가의 절반 이상은 있어야 청약에 나설 수 있고 우회 대출도 엄격히 차단된 상황이라 상대적으로 분양가가 높은 강남권 분양물량은 자체 대출 혜택을 제공한다 해도 청약자에게 큰 부담이다.

건설사 입장에서는 조합 물량이 대부분이고 일반분양 물량은 적어 위험부담이 적지만 정비사업에 수천억원을 투자하고도 장기간 미분양 사태에 직면할 우려가 있다. 최근 위축된 시장 분위기 탓에 강남권 분양 흥행도 ‘떼놓은 당상’은 아닐 수 있다는 분석이 나온다. ‘부동산 불패전설’을 자랑하는 강남3구가 이 같은 우려를 불식시킬지 업계의 관심이 모아진다.