재건축 '속도' 느려진다…관리처분 타당성 검증 의무화

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재건축 '속도' 느려진다…관리처분 타당성 검증 의무화

뉴스1 | 2018.02.09

관리처분계획 인가, 감정원 검증절차 의무화…개정안 9일 시행
"환수제 부담금까지 더해져 재건축 시장 위축될 것"

서울 강남구 재건축 단지의 모습.(뉴스1 자료사진)© News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 앞으로 재건축 단지의 사업 추진 속도가 느려질 전망이다.

도시및주거환경정비법(도정법) 개정으로 "관리처분계획 인가 검증 절차가 의무화"되기 때문이다. 검증 절차가 까다로워짐에 따라 앞으로 '번갯불에 콩 볶듯'한 재건축 사업은 어려워질 것으로 보인다.

9일 관련업계에 따르면 국토교통부는 이날부터 재건축 관리처분계획 타당성 검증 의무화 내용을 포함한 도정법 개정안을 시행한다.

조합원 소유주택의 분양가와 추가 분담금 등의 내용을 담은 관리처분계획은 재건축 사업의 막바지 단계다. 재건축 사업은 크게 기본계획 수립→안전진단→정비구역 지정→추진위원회 설립→조합 설립→사업시행 인가→관리처분계획→착공·분양→입주·청산 등 9단계로 진행된다.

관리처분계획 인가는 관할구청의 몫이다. 그 동안 구청은 재건축 조합이 관리처분계획 인가를 신청하면 자율적으로 외부기관인 한국감정원에 의뢰 여부를 결정했다. 검증 수수료가 들고 시간도 오래 걸려 외부기관 의뢰는 사실상 없었다. 최근 서울 강남3구(강남·서초·송파구)가 정부의 재건축 규제 엄포에 감정원 의뢰를 검토했다 조합원들의 반발에 따라 자체 검증으로 돌아선 것도 이 같은 이유에서다.

A구청 재건축 업무 담당 관계자는 "수백명의 조합원이 민원을 넣고 있고 게다가 지방선거도 앞두고 있어 (구청 입장에서)정부가 시킨다고 (감정원에) 의뢰할 수 없었다"며 "나름대로 검증 과정을 강화해 꼼꼼하게 들여다보고 있다"고 말했다.

하지만 이날 개정안 시행에 따라 일정 기준을 충족하면 의무적으로 감정원에 타당성 검증을 맡겨야 한다. 그 기준은

Δ관리처분계획서상 정비사업 추정치(재건축 부담금 포함)가 사업시행계획서상 기재된 액수보다 10% 이상 증가한 단지

Δ관리처분계획에서 책정한 조합원 분담규모가 조합원 대상 분양공고 시점 대비 20% 이상 증가한 단지

Δ조합원 20% 이상이 관리처분계획 인가 신청 당일부터 15일 이내 검증을 요청한 단지

Δ시장 및 군수가 필요하다고 인정한 경우 등이다.

관리처분계획 인가의 소요시간 역시 길어질 것으로 보인다. 그동안 지자체는 관리처분계획 인가를 접수받으면 30일 이내에 인가 여부를 결정해야 하지만 감정원에 검증을 의뢰할 경우 그 기한이 60일로 늘어나기 때문이다. 검증 비용은 지자체가 조합에 부담시킬 수 있다.

정부가 관리처분계획 인가 타당성 검증 의무화를 실시한 까닭은 앞으로 재건축 사업을 보다 꼼꼼하게 살펴보겠다는 취지다. 최근 2~3년간 강남 재건축 조합이 일제히 속도를 냈고 서울 집값 상승을 주도했다. 이에 따라 재건축 규제를 통해 시장 안정화를 꾀하겠다는 게 정부의 복안이다.

실제로 서울 재건축 아파트의 집값 상승률은 일반 아파트를 웃돌았다. 부동산114에 따르면 지난해 재건축 아파트는 약 12% 오르면 일반 아파트의 상승률(7.2%)을 훌쩍 뛰어 넘었다. 2016년에도 10.4% 상승했다. 2년간 재건축 아파트의 매매가격이 평균적으로 20% 이상 상승한 것.

주요 재건축 단지의 경우 상승률은 그 이상이었다. 송파구 잠실주공5단지(전용 82㎡)는 2016년 초반 12억원 선에서 거래됐으나 지난해 12월 18억6000만원까지 올랐다. 강남구 대치동 은마아파트(전용 84㎡) 역시 2016년 1~2월 10억원 중반 대였던 가격이 지난해 16억원까지 치솟았다.

재건축 검증 규제 강화와 올해부터 다시 적용되는 초과이익환수제 부담금이 맞물려 재건축 사업은 전반적으로 위축될 것으로 보인다. 특

히 지난해 말 각 구청에 관리처분계획 인가를 신청한 단지 가운데 퇴짜를 맞는 단지가 나올 경우 재건축 시장은 급격하게 식을 것이라는 의견이다.

정비업계 관계자는 "정부가 부동산 시장 과열의 주범으로 재건축을 지목하고 있고 그 가운데서도 특히 강남권을 눈 여겨 보고 있다"면서 "(지난해 12월 관리처분계획 인가를 신청한) 일부 단지에서 문제가 생겨 퇴짜를 맞을 가능성이 높은 곳이 있다"고 말했다.

이어 이 관계자는 "단지명이 공개되고 시장에 소식이 전해지면 재건축 사업은 빠른 속도로 위축될 것"이라고 덧붙였다.