[집코노미] 임대사업자, 종합소득세 폭탄 피하는 법

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[집코노미] 임대사업자, 종합소득세 폭탄 피하는 법

한국경제 | 2018.05.16

내년부터 분리과세…연 1333만원 미만 해당
"경비 추계신고 하다 안 내도 될 세금 내기도"

임대사업자는 이달 말까지 종합소득세 신고를 해야한다. 종합소득세는 모든 소득을 종합해서 신고한다는 의미다. 연말정산으로 소득신고를 한 직장인도 임대 소득을 합산해 세금을 신고하고 추가로 납부해야 한다. 전문가들은 어떤 신고방식을 선택하느냐에 따라 세금이 달라질 수도 있는 만큼 자신에게 가장 유리한 신고방식을 찾아 세금 폭탄을 피해야 한다고 강조했다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “임대소득이 높을 수록 신고 방식이 복잡하고, 낮을 수록 간단하다”며 “임대소득이 높은 편이거나 근로소득 등 다른 소득까지 있는 사람이라면 비용이 좀 들더라도 세무대리인의 도움을 받아야 다양한 절세 방법을 찾을 수 있다”고 강조했다.

◆비과세 혜택 챙겨야

원칙적으로 상가 오피스텔 주택 등에서 거두는 부동산 임대소득에 대해서 세금을 내야한다. 다만 예외가 있다. 주택이다. 올해까지 연 주택 임대소득이 2000만원 이하면 과세 대상에 포함되지 않는다. 주택 임대소득이 있더라도 무조건 세금을 내야 하는 건 아니라는 얘기다. 다만 가격이 9억원을 넘는 고급 주택은 과세 대상에 포함된다. 비주거시설에서 나오는 임대소득은 예외없이 세금을 내야 한다.

내년부터는 2000만원 이하 주택 임대소득에 대해서도 세금을 내야한다. 연 임대소득이 2000만원 이하인 경우 분리과세로 세금납부를 해야 한다. 이 세금은 임대사업자등록을 통해서 줄일 수 있다. 임대사업자로 등록하면 연 임대소득 1333만원(월 111만원)까지 세금을 내지 않아도 된다.

월 임대료뿐 아니라 보증금에 대한 세부담도 있어 주의해야 한다. 집을 1~2채 보유한 임대사업자는 보증금에 대한 세부담이 없지만 3채 이상 보유한 납세자는 보증금 합계액이 3억원을 넘을 경우 과세대상이다. 주택 규모가 60㎡ 이하거나 기준시가가 3억원보다 낮으면 올해까지 주택수에 포함되지 않는다.

◆임대소득 7500만원 미만은 ‘간편 장부’로 간단하게 신고

원칙상 모든 임대사업자는 금전거래 사실을 장부에 기록(기장)해 종합소득세 신고시 제출해야 한다. 장부 종류는 임대소득이 7500만원 이상이냐 미만이냐에 따라 다르다. 7500만원 이상이면 복잡한 장부(복식부기)에 기록해야 한다. 대차대조표나 손익계산서 등을 작성해야 하므로 회계사무소에 맡겨야 한다.

7500만원 미만이면 간편 장부에 기록하면 된다. 이는 가계부처럼 간단한 양식이다. 쉽고 편하게 매일의 수입과 비용을 작성할 수 있다. 국세청 홈페이지에서 양식을 다운받을 수 있다. 수입금액, 연간 지출한 비용 등을 직접 기재해 신고한다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “국세청 홈페이지에 간편장부 양식과 작성 요령 등이 잘 나와 있기 때문에 누구나 쉽게 이용할 수 있다”고 말했다.

◆안 내도 될 세금 내는 추계신고자 많아

임대소득이 적거나 영세한 사업자도 무조건 간편 장부를 작성해야할까. 정부는 영세해서 간편 장부를 기록할 필요가 없거나 간편 장부를 작성할 여력이 안되는 이들을 위해 예외를 뒀다. 추계 신고를 통해서다. 이는 임대소득에 국세청에서 미리 정해둔 경비율을 곱해 비용을 추산한다. 경비율이 높을 수록 비용이 늘어난다. 비용이 늘면 내야하는 세금이 줄어든다.

추계 신고를 하면 간편 장부를 사용하지 않아도 된다. 이때 기억해야할 숫자가 4800만원이다. 임대소득 4800만원 이상은 무조건 간편 장부를 작성하는 것이 좋다. 간편 장부를 사용하지 않으면 높은 가산세가 붙는 까닭이다.

임대소득 4800만원 미만은 간편 장부를 사용하지 않아도 된다. 그렇다고 무조건 추계 신고를 하는 것이 유리할까. 이자비용 등 비용지출이 많은 경우 간편 장부를 작성해 신고하는 것이 휠씬 좋을 때가 많다. 추계신고를 할 경우 법정 기준 경비율로 비용을 추산하므로 기장 신고를 할 때보다 비용이 줄어 세 부담이 커질 수 있다. 김종필 김종필세무사사무소 대표는 “실제 소요된 비용과 정부에서 정해준 비율 중 어느 게 유리한지 잘 판단해야 한다”며 “대부분 납세자가 당장의 간편함때문에 추계신고를 선택해 안 내도 될 세금까지 내고 있다”고 지적했다.

◆소득규모 따라 비용 인정 방식 달라

추계신고를 선택하는 경우 임대소득 규모에 따라 신고방식이 다르다. 임대소득이 2400만원 미만이면 모든 경비를 추계신고할 수 있다. 이때 적용하는 경비율은 41.5%다. 전체 소득의 41.5%를 경비로 인정받는 뜻이다. 이 적용하는 경비율을 단순경비율이라고 한다. 과세대상이 되는 소득을 공식으로 표시하면 다음과 같다.

소득금액=수입금액-(수입금액*단순경비율)

임대소득이 2400만원 이상이면 기타경비만 추계신고할 수 있다. 기타경비에 적용하는 경비율을 기준경비율이라고한다. 임대사업자의 기준경비율은 14.3%다. 주요경비(인건비 임차료 매입비용 등)는 증빙서류를 갖춰야 비용으로 인정받을 수 있다. 소득금액을 계산하는 공식은 다음과 같다.

소득금액=수입금액-주요경비-(수입금액*기준경비율)

◆공동명의·임대사업자 등록 적극 고려해야

전문가들은 내년 종합소득세신고에서 절세 효과를 누리기 위해 부부 공동명의로 부동산을 소유할 것을 추천했다. 김근호 KEB하나은행 상속증여센터장(세무사)는 “세금은 인당 기준이기 때문에 개인당 수입 크기를 줄이는 부부 공동명의를 절세 방법으로 우선 꼽는다”며 “취득세 감면을 포기하더라도 새로 임대용 부동산을 매입할 땐 공동명의로 하는 게 좋다”고 말했다.

전문가들은 또 임대사업자로 등록하는 방법도 추천했다. 임대 중인 주택을 5~10년 이상 장기 보유할 가능성이 큰 임대인이 대상이다. 김 센터장은 “임대사업자로 등록하면 당장 소득세나 건보료 부담이 늘지만 양도세나 보유세 부분에서 압도적으로 유리하다”고 설명했다.

◆늦게 내거나 잘못 냈을 땐?

정해진 신고 기간 내 정당하게 납부할 세액보다 적게 신고한 경우 ‘수정신고’를 통해 과소신고 가산세를 덜 수 있다. 현행법상 일반 과소신고의 경우 10%, 부당 과소신고의 경우 40% 가산세를 부과한다.

법정신고기한인 5월31일 후 6개월 내 수정신고를 할 경우 가산세율이 50% 경감된다. 1년이 지나면 경감 폭이 10% 대로 줄어든다. 빨리 수정신고를 하는 편이 좋다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)는 “세무사 도움없이 신고할 경우 실수로 과소신고할 가능성도 있는 만큼 수정신고 기한을 알고 있는 게 좋다”며 “반대로 세금을 더 냈으면 최장 5년 안에 ‘경정청구’를 할 수도 있다”고 설명했다.

민경진 기자