상승세 멈춘 서울 부동산

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상승세 멈춘 서울 부동산

한국경제 | 2018.10.24

9·13 대책으로 대출 규제·양도세 부담
강남 3구·'마용성' 등 집값 급등 지역
매수 급감…호가는 하락·보합 '혼조세'

대전 등 비규제 지역 아파트값은 高高
수도권에선 부천·용인 기흥 '상승세'

지난 여름 뜨겁게 올랐던 서울의 아파트가격 상승세가 사실상 멈췄다. 올 들어 최대 상승폭을 기록하기도 했던 서울 아파트 주간 매매가격은 ‘9·13 주택시장 안정대책’과 ‘9·21 부동산 공급대책’ 등의 영향으로 5주 연속 상승폭이 둔화되고 있다. 지난주 서울 아파트값 상승폭은 4개월 만에 최저치를 기록했다. 부동산 전문가들은 “서울 아파트 시장이 약보합 국면으로 접어들고 있다”고 분석하고 있다.

서울, 경기 주요 지역 상승세 하락

한국감정원에 따르면 10월 셋째주(10월15일 기준) 서울의 아파트 매매가격 상승률은 전주(0.07%)에 비해 감소한 0.05%를 기록했다. 전국 평균 아파트값 상승률(0.02%)은 한 주 전(0.01%)보다 소폭 상승해 대비되는 모습이다. 서울의 집값은 ‘9·13 부동산대책’ 이후 조사된 주간 아파트 매매가격 상승률에서 줄곧 상승폭이 줄고 있다.

9월 첫째주 0.45% 오르던 아파트값은 9월 셋째주 0.26%, 9월 넷째주는 0.10%, 10월 들어서는 0.09%, 0.07%, 0.05% 등으로 소폭이지만 줄곧 상승폭이 감소하고 있다. 국민은행의 주간 KB주택시장동향에 따르면 15일 기준 서울의 주간 아파트 매매가격 변동률은 0.26%로 나타났다. 한 달 전인 9월 셋째주(1.20%)에 비하면 4분의 1 수준으로 상승폭이 줄어들었다.

서울 강남4구, 마용성(마포·용산·성동) 등 그동안 급등한 지역에서는 정부의 부동산 대책의 영향을 받아 추격 매수가 급감하면서 호가가 떨어지거나 보합하는 곳이 등장하고 있다. 한국감정원은 “상대적으로 저평가된 단지 및 개발호재 지역이 상승세를 이어가고 있지만, 그외 대부분 지역은 정부 대책 영향을 받아 매수세가 주춤하고 호가가 보합 및 하락 혼조세를 나타내고 있다”고 설명했다.

9월 첫째주까지 0.50% 이상의 주간 상승세를 보였던 강남4구는 점차 상승세가 줄어들면서 지난주 0.02% 올랐다. 박원순 서울시장이 통합 개발 계획을 발표해 급등하던 용산구는 이번주 보합으로 전환했다. 여의도가 있는 영등포구(0.03%), 성동구(0.04%), 마포구(0.07%), 동작구(0.07%) 등도 거세던 집값 상승세가 잠잠해졌다.

대출 규제·양도세 부담…강남 재건축 상승세 하락

서울 집값이 떨어지고 있는 이유는 주택 시장 규제가 계속 강화되는 가운데 가격을 낮춘 매물이 나와도 이전처럼 거래가 성사되지 않고 관망세가 이어지고 있어서다. 그간 폭등한 가격에 대한 피로감과 함께 대출 한도도 대폭 줄어들면서 매수자들이 붙지 않는 상황이다.

강남권에서는 지난여름 대비 호가가 1억~2억원 떨어진 단지들이 나타났다. 부동산업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡가 대책 전보다 1억원 이상 떨어진 17억2000만원에 매물로 나와 있다. 이 아파트는 지난달 18억5000만원에 거래됐다. 9·13 대책 이전 전용 76㎡ 호가가 19억4000만원까지 올랐던 송파구 잠실동의 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지는 최근 호가가 18억원으로 떨어졌다. 잠실동 J공인 관계자는 “담보대출 가능금액이 줄어들면서 매수 대기자 중 절반 정도가 매수를 포기했다”며 “매수 대기자에게 1억원 떨어진 급매를 팔려고 연락하면 1억~2억원은 더 떨어지지 않겠느냐며 망설이는 반응을 보인다”고 전했다.

매수자들이 주춤하면서 서울 아파트 거래량도 급격히 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 9월 서울 아파트 매매거래량은 2974건으로 8월(1만2774건)에 비해 75%나 줄었다. 작년 9월(6355건)과 비교해도 47% 수준이다. 이달 중순까지 거래량도 183건에 불과해 지난해 같은 기간 대비 10분의 1로 떨어졌다.

비규제 지역은 급등세 이어가

대전은 지난주 전국 시·도 중 아파트값이 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 대전의 아파트값은 0.43% 올랐다. 9·13 대책 이후 매주 0.01~0.04% 상승에 그치는 보합세가 이어지다가 갑자기 폭등했다. 올해 대전의 매매가격 누적변동률 0.81% 중 절반 이상이 지난주 한 주간 올랐다. 한국감정원 관계자는 “신규 분양이 인기를 끈 도안신도시 새 아파트와 학군이 좋은 둔산동을 중심으로 가격이 상승했다”고 설명했다.

정부 규제를 피해 전국을 누비는 투자자들이 몰려들어 아파트값 상승을 부추기는 것으로 현지 부동산업계는 진단했다. 도안동 D공인 관계자는 “새 아파트여서 나중에 시세차익이 날 것을 기대하고 전국에서 투자자가 많이 오고 있다”고 전했다. 도안신도시의 인기 아파트 중 하나인 한라비발디 전용 124㎡는 지난달 7억9000만원에 실거래됐다. 올초 거래된 5억7400만원보다 2억원 이상 올랐다. 9·13 대책 이후로는 3000만~5000만원대로 갭 투자(전세를 끼고 매매하는 투자)가 가능한 둔산동과 월평동으로 투자자가 몰리고 있다. 올초만 해도 2000만~3000만원대로 투자가 가능했던 지역이다. 현지 P공인 관계자는 “대전은 담보대출이 시세의 70%까지 가능하고, 양도소득세 부담도 적어 서울 투자자가 많이 몰리고 있다”고 귀띔했다.

경기지역에선 부천과 용인 기흥의 상승세가 거세다. 5000만원 미만으로 갭 투자를 할 수 있고 그동안 상승률이 낮아 상승 여력이 남아 있어 매수자가 몰리고 있다. 이번주 부천 아파트값은 지난주와 같은 0.36% 상승했다. 올 들어 가장 높은 상승률이 2주째 이어지고 있다.

서울 집값, 연말 하락할까

서울 집값 상승폭이 둔화되며 부동산 전문가들은 올 연말 서울 아파트 가격이 하락으로 전환할 가능성도 있다고 내다봤다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “매수자와 매도자가 정부 대책 효과를 저울질하는 가운데 호가가 조금씩 떨어지고 있다”며 “이런 분위기 속에 급매 거래가 하나둘 이뤄지기 시작하면 강남권의 하락세가 본격화될 가능성이 있다”고 전망했다. 양지영 R&C연구소 소장은 “매수자는 더 떨어질 거란 기대감이 있어서 거래가 쉽지 않은 상황에서, 종부세가 가시화되는 내년에는 가격이 더 떨어질 수도 있다”고 분석했다.

서울 집값이 하락세로 돌아섰다고 보기엔 시기상조라는 주장도 나오고 있다. 임성환 ABL생명보험 WM센터 부장은 “강남 주요 단지를 현재 호가보다 5000만원만 떨어지면 바로 사겠다고 대기 중인 매수자들이 있다”면서 “매수자들이 완전히 돌아섰다기보다는 관망하고 있어 급매가 다 빠지면 다시 상승할 수 있다”고 설명했다. 임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “강남권은 가격 하락이 두드러지고, 대신 강북이나 금천 등 저평가된 지역들은 실수요자들이 있어 전체 가격이 유지되고 있다”며 “서울 전체로 봐서는 변동률이 마이너스로 전환한다고 단정적으로 말하긴 어렵다”고 말했다.