새 분양가 규제, 재개발 재건축 시장향방 촉각

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새 분양가 규제

재개발 재건축 시장향방 촉각

머니투데이 | 2019.06.07

주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 받는 민간아파트의 분양가 상한선 기준을 낮추면서 서울 재건축 시장이 시장 향방에 촉각을 곤두세우고 있다.

사실상 분양가 상한제 적용으로 전반적인 사업 진행 속도가 떨어지고, 입지가 좋은 곳은 후분양으로 선회할 가능성이 제기되고 있다.

7일 HUG에 따르면 오는 24일 분양보증 사업장부터 인근 아파트의 분양가 또는 매매가의 110%이하로 분양가격을 산정하는 대신 비교단지 평균 분양가의 105%, 평균 매매가의 100% 이내에서 분양가를 정하도록 기준을 낮출 예정이다.

올들어 집값이 안정되자 ‘110%룰’을 따라 분양가가 산정된 단지들을 대상으로 고분양가 논란이 일었고 나아가 높은 분양가가 주변 시세를 끌어올리는 역할을 하면서 분양가 기준을 재손질한 것.

이 같은 아파트 분양가 규제로 재건축·재개발 조합의 셈법도 더욱 복잡해졌다. 재건축·재개발 조합들은 높은 분양가로 사업성을 강화하려고 하는데 HUG와 분양가 줄다리기가 길어질 경우 비용 증가로 사업성이 떨어질 수 밖에 없기 때문이다. 사업성이 좋은 강남 요지에서는 HUG의 분양보증 승인이 필요하지 않은 후분양제를 고려하는 단지가 늘어날 것이라는 분석도 제기된다.

강남구 개포동의 한 공인중개사 대표는 “어제 갑작스레 발표돼서 아직까지 재건축 조합원들의 문의는 많지 않은 상태”라며 “사업진행 속도가 느려지는 것은 부담이나 사업성을 고려해 분양가를 낮추는 것도 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

실제로 삼성동 상아2차 아파트를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’는 지난 5월 분양할 예정이었으나 HUG와 조합이 분양가를 놓고 이견을 빚으면서 분양이 계속 미뤄지고 있다.

상아2차 재건축 조합측은 시세 등을 고려해 3.3㎡당 4700만원 이상을 주장한 데 반해 HUG는 지난 4월 분양한 강남구 일원동 디에이치 포레센트의 평균 분양가 4569만원을 기준으로 제시한 것으로 전해졌다. HUG의 변경된 기준을 적용할 경우 상아2차 재건축 일반분양이 더 늦춰질 가능성도 배제할 수 없다.

분양가 통제가 참여정부 시절에서도 나왔던 카드로 안정보다 시장왜곡 현상을 불러올 수 있다는 지적도 나온다. 2007년 주택법 개정으로 민간 아파트 등에 분양가 상한제가 적용됐는데 당시 이를 피하기 위한 건설사의 밀어내기 물량이 크게 늘어났다. 때마침 2008년 금융위기가 맞물리며 미분양이 급증, 시장의 대혼란이 발생하기도 했다. 2009년 아파트 분양물량은 16만가구대로 2007년 30만가구의 절반 가량에 그쳤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “재건축·재개발의 경우 사업단계별로 분양가 통제에 대한 민감도가 다를 것”이라면서도 “분양가 통제로 단기간에 아파트값이 떨어질 수 있으나 공급위축을 불러 장기적으로는 집값 불안 요소가 될 수 있다”고 설명했다.

송선옥 기자