분양가 상한제 하면 오히려 집값 오른다?

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[팩트체크] 분양가 상한제 하면 오히려 집값 오른다?

연합뉴스 | 2019.07.25

반대론자들 "공급 위축시켜 집값 상승할 것"

실증분석 "집값 안정에 효과…공급 위축도 증명 안 돼"

(서울=연합뉴스) 김희선 기자 = 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 방안이 검토되는 가운데 이 제도의 효과를 놓고 논란이 일고 있다.

찬성론자들은 분양가 상한제로 분양가가 내려가면 기존 집값도 안정될 것이라고 주장한다. 반면, 제도 취지와 달리 아파트 공급을 위축시켜 오히려 집값을 상승시킬 것이라는 반론도 제기되고 있다.

◇ 분양가 상한제로 오히려 집값 상승?

분양가 상한제를 지지하는 이들은 과거 분양가 상한제 시행 전후 통계를 근거로 이 제도가 집값을 안정시키는 데 기여했다고 주장한다.

1999년 분양가가 자율화된 이후 급등했던 아파트 가격이 2007년 분양가상한제 전면 실시 후 안정세를 보이다가 2015년 민간택지에서는 사실상 폐지된 이후 급등했다는 것이다.

경제정의실천연대(경실련)가 최근 내놓은 자료를 보면 분양가 상한제 전면 실시 이후 서울 아파트 중간 가격(KB부동산 기준)은 2008년 4억8천810만원, 2009년 5억1천200만원, 2010년 4억9천500만원, 2011년 5억450만원, 2012년 4억7천300만원, 2013년 4억6천800만원, 2014년 4억8천만원 등으로 대체로 하락 안정세를 보였다.

그러나 적용 요건 강화로 민간택지에서는 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 급등하기 시작해 2015년 5억2천500만원, 2016년 5억9천800만원, 2018년 8억4천500만원 등을 기록했다.

이에 대한 반론도 있다. "2010년대 초 집값이 약세를 보인 것은 주로 2008년 글로벌 금융위기 충격의 영향에 따른 것으로 분양가 상한제의 효과로 볼 수 없다"는 것이다.

하지만 분양가 상한제의 효과를 글로벌 금융위기의 영향과 분리해 분석한 연구 결과에서도 집값 안정 효과는 확인된다.

학술지 '주택연구'에 게재된 논문 '분양가 상한제의 재고주택가격에 대한 영향'(2017, 윤종만·박강우)은 분양가 상한제의 효과를 금융위기 등 거시경제 변화로부터 떼어놓고 추정하기 위해 '이중차분법'(정부정책의 영향을 받는 그룹과 그렇지 않은 그룹을 구분하고 정책시행 전후 두 그룹의 변숫값 변화를 통해 정부정책으로 인한 영향이 발생했는지를 추정하는 방법)을 사용했다.

서울지역 총 275개 동을 대상으로 분양가 상한제 실시(혹은 폐지) 이후 신규분양물량(재건축·재개발)이 있는 동을 실험군으로, 신규분양이 없는 동을 대조군으로 설정하고 실험군의 주택 매매가격이 대조군과 비교해 평균적으로 얼마나 상승 또는 하락했는지를 비교했다.

분석 결과, 2007년 분양가 상한제 시행 이후 상한제의 제약을 받은 실험군 지역은 그렇지 않은 대조군 지역에 비해 주택 매매가 증가율이 평균적으로 낮은 것으로 나타났다.

2015년 분양가 상한제 폐지 이후에는 분양물량이 있는 실험군 지역의 주택 매매가가 그렇지 않은 대조군 지역의 주택 매매가에 비해 더 많이 올랐다.

이는 분양가 상한제 실시가 분양가뿐만 아니라 기존 집값을 안정시키며, 상한제 폐지는 집값을 견인시키는 효과가 있었다는 것을 보여준다고 논문은 설명했다.

◇ 분양가 상한제로 주택 공급 위축?

분양가 상한제가 실시되면 주택 공급이 줄어들 것이라는 일각의 우려에 대해서도 실제 통계상으로는 증명되지 않은 주장일 뿐이라는 반박이 나온다.

경실련 자료에 따르면 2006년 9만4천호, 2007년 19만4천호였던 수도권 민간아파트 분양 인허가 물량은 분양가상한제 시행 후 2008년 12만호, 2009년 12만7천호로 줄어들었지만, 이후 회복되면서 2011년 20만8천호, 2012년 22만호 등으로 상한제 전보다 늘어났다.

경실련 측은 "분양가 상한제 시행을 앞두고 2007년 '밀어내기 분양'으로 공급이 급증하면서 2008년과 2009년에는 분양물량이 일시적으로 줄었지만, 곧바로 회복돼 분양가 상한제 시행 기간이 오히려 이전 기간보다 분양 물량이 많았다"면서 "분양가 상한제 폐지 이후 2015년 최고점을 찍고 이후 분양물량이 줄어드는 것은 상한제와 분양물량이 큰 상관관계가 없음을 보여준다"고 주장했다.

'한국지역개발학회지'에 게재됐던 '주택분양시장 추이를 통해서 본 분양가 상한제의 의의와 한계'(2010, 김성욱·김지현) 논문도 같은 결론을 내리고 있다.

논문은 2007년 분양가 상한제 실시 전후(2004~2009년) 수도권과 지방 주택 건설 인허가자료를 이용해 분석한 결과, 분양가 상한제를 회피하기 위한 일시적인 앞당기기 분양이 나타난 것을 제외하고는 상한제 시행 전후 주택공급에 통계적으로 의미 있는 차이가 없었다면서 이론적 예측과 달리 분양가 상한제가 주택공급을 위축시키는 효과는 발견되지 않았다고 밝혔다.