분양가상한제 후폭풍…분양일정 급히 당기고, 위헌소송 검토

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분양가상한제 후폭풍…

분양일정 급히 당기고, 위헌소송 검토

경향신문 | 2019.08.13

ㆍ시행안 발표 후 주요 재건축·재개발 조합엔 전화 문의 빗발 ‘북새통’
ㆍ비판 목소리 내면서도 ‘눈에 띌라’ 행동 자제…선분양 선회 움직임도
ㆍ위헌소송 관련 국토부 “예정 분양가, 확정 재산권 아니다” 자문 마쳐

단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모로 건립 가구 수가 1만2032가구에 달하는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지에서 13일 철거작업이 진행 중이다. 김창길 기자

“뾰족한 수가 없어요. 조합원들은 앞으로 어떻게 되는 거냐, 어떻게 할 거냐고 쉴 새 없이 전화하고 난리인데 묘안이 있어야 이사회를 열든 총회를 개최하든 하는 거 아닙니까.”

민간택지 분양가상한제 시행안이 발표된 다음날인 13일 서울 강남의 주요 재건축·재개발 조합 사무실은 혼란에 빠진 분위기가 역력했다.

하루 종일 전화벨이 울렸고 사무실은 직접 찾아온 조합원들로 북적였다. 대개 관리처분계획인가를 받았거나 분양을 목전에 둔 조합들로, 분양가상한제 적용 시점이 ‘관리처분계획인가’에서 ‘입주자 모집승인 신청’으로 앞당겨지자 당혹감을 감추지 못하고 있다. 재건축·재개발 사업 진척 정도에 따라 각 조합의 셈법도 달라질 것으로 보인다.

일단 재개발·재건축 조합들은 잔뜩 웅크리고 있다. 민간택지 분양가상한제는 입법예고가 끝나는 오는 10월 이후에나 이뤄질 예정인 데다 같은 투기과열지구로 분양가와 청약경쟁률, 거래량 등 선택요건을 충족하더라도 특정 지역에만 분양가상한제가 적용될 수 있기 때문에 괜히 미운털 박힐 행동은 하지 말자는 것이다.

각 조합은 개별 인터넷 커뮤니티나 사무실 등에서 분양가상한제를 비판하는 목소리를 내면서도 당장 조합원 총회나 이사회 개최 등 눈에 띄는 행동은 자제하고 있다. 서울 강동구 ‘둔촌주공’ 재건축 조합은 이날 긴급이사회를 열어 대응을 논의할 것으로 알려졌으나 집행부 회의를 여는 것으로 대신했다. 세간의 관심이 집중되자 부담을 느낀 것으로 풀이된다.

둔촌주공은 총가구수 1만2032가구에 일반분양 물량만 4787가구로, 국내 최대 규모의 재건축 단지다. 일반분양 물량이 워낙 많아 분양가상한제가 적용되면 가장 큰 타격을 입을 것으로 예상되는 단지다. 통상 정비사업의 수익성은 일반분양 수익으로 따지는데, 분양가상한제가 적용되면 일반 분양가는 낮아지는 대신 조합원 분담금이 늘어나는 구조다. 또 이주가 완료돼 현재 철거가 진행 중이어서 사업을 늦출 수도 없는 상황이다. 조합원 이주비 조달로 이미 금융비용이 발생하고 있다.

조합들은 대책 마련에 부심하고 있다. 우선 철거가 마무리돼 착공에 들어갈 수 있는 서울 강남구 ‘개포주공4단지’ 등 일부 단지는 분양일정을 분양가상한제가 시행되는 10월 이전으로 급하게 당기는 것을 검토 중이다. 둔촌주공처럼 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 산정을 놓고 이견을 좁히지 못해 후분양을 고려했던 단지들은 선분양으로 선회할 수 있다. 둔촌주공의 경우 조합이 원하는 평균 분양가는 3.3㎡당 3600만~3800만원이다. 그러나 HUG가 책정한 평균 분양가는 2500만~2600만원 수준이었다. 분양가상한제가 적용되면 분양가는 2200만원 수준으로 더 떨어질 수 있다.

분양가상한제의 ‘빈틈’을 찾는 움직임도 있다. 일반분양 없이 조합원 물량으로만 진행하는 일대일 재건축이 대표적이다.

분양가 등 사업계획이 확정되지 않은 사업장 중심으로 일대일 재건축이 등장할 가능성이 높다. 분양가상한제로 인해 낮아지는 분양가만큼 일반분양 물량에 들어가는 공사비를 낮추는 방안도 거론되고 있다. 서초구의 ㄱ조합장은 “조합원들끼리는 일반분양 물량은 도배·장판만 하는 최하 수준으로 공급해 대응하자는 이야기도 한다”고 말했다.

관리처분계획인가를 받은 단지를 중심으로 위헌소송도 검토되고 있다. 헌법에 소급 입법을 통해 재산권을 박탈당하지 않는다고 돼 있다는 것이다. 강남구의 ㄴ조합장은 “위헌소송을 각 조합이 연대해 한꺼번에 하는 게 좋은지, 개별 건으로 할지 검토할 것”이라고 말했다.

그러나 위헌소송으로 상황이 크게 달라지지는 않을 것으로 보인다. 박선호 국토교통부 1차관은 이날 한 라디오 프로그램에 출연해 “관리처분계획 속에 예정 분양가가 나와 있지만 말 그대로 예정 가격일 뿐”이라며 “법률적으로 확정된 재산권으로 보기에 무리가 있고 ‘기대이익’ 차원에서 이해해야 한다”고 말했다. 국토부는 이미 법률 자문을 받은 것으로 알려졌다.

이성희 기자