낮아질 분양가, 높아질 경쟁…당첨 가점 60점 넘으면 노려볼 만

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낮아질 분양가, 높아질 경쟁

당첨 가점 60점 넘으면 노려볼 만...

경향신문 | 2019.08.18

ㆍ분양가상한제 시대 ‘내집 마련

주택 소유가 곧 실거주…신중해야

거주·보유·자금조달 맞춰 전략을

가점 낮으면 10월 ‘막차 단지’ 공략

“가점이 낮아도 새 아파트 청약에 도전해야 할까요. 급매로 나온 기존 아파트를 사야 할까요?”

민간택지 분양가상한제 세부안이 발표된 지난 12일 이후 각종 부동산 커뮤니티에는 이 같은 무주택 실수요자들의 고민이 올라오고 있다. 오는 10월 분양가상한제가 시행되면 분양가가 떨어질 게 분명하니 때를 기다릴까 싶다가도 낮아진 분양가만큼 청약경쟁률과 가점이 높아질 터라 쉽게 결정을 내리지 못하는 것이다. 그러나 대개 이런 게시물에는 ‘당첨 확률이 낮더라도 청약에 집중해야 한다’ 식의 댓글이 많이 달리고 있다.

전문가들은 “거주, 보유, 자금조달 등 세 가지를 고려해 ‘내 집 마련’ 전략을 짜야 한다”고 조언한다. 분양가상한제로 분양가가 낮아짐과 함께 보유 및 거주기간이 길어지기 때문에 저렴한 분양가만 보고 ‘묻지마 청약’을 했다가는 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 분양가상한제 시대, 주택 소유는 곧 실거주를 의미한다는 점을 기억해야 한다.

■ 가점 60점은 돼야 당첨권

시장에서는 투기과열지구 중 서울 강남권과 경기 과천 등을 분양가상한제로 지정될 유력 지역으로 꼽고 있다. 최근 고분양가로 도마에 올랐던 지역들이다. 김현미 국토교통부 장관도 한 라디오프로그램에 출연해 강남과 과천을 예로 들며 분양가상한제의 도입 배경을 설명했다. “과천 공공택지에서 7월 분양한 아파트가 평당 2205만원이었는데 민간택지는 거의 4000만원에 달했다”며 “(분양가가) 과천에서 4000만원 가까이 나왔다는 것은 강남에서 머지않아 6000만원, 8000만원이 되고 이는 시세가 1억원이 된다”는 것이었다.

고분양가 행진이 제동에 걸리면서 청약경쟁은 치열해질 전망이다. 부동산114에 따르면 지난달 기준 서울의 아파트 청약경쟁률은 평균 12.42 대 1이었지만 서초구는 42.63 대 1이나 됐다. 한 분양업계 관계자는 “분양가가 낮아지면 잠자고 있던 청약통장도 대거 나와 강남 등 인기지역의 청약 경쟁률은 상상을 초월할 수 있다”고 말했다.

당첨 가점도 높아진다. 시장에서는 최소한 60점대는 돼야 서울에서 당첨을 기대할 수 있을 것으로 본다. 인기지역에서는 70점대를 넘어 만점자(84점)가 나올 가능성도 높다. 올해 상반기(1~6월) 투기과열지구 아파트의 평균 청약 당첨 가점은 50점이었다. 최고점수는 82점이었는데, 역시 분양가상한제가 적용 중인 공공택지인 송파 위례신도시에서 나왔다.

청약전략만큼 자금조달 계획도 잘 세워야 한다. 국토부는 분양가상한제가 실시되면 분양가가 현 시세보다 20~30%가량 낮아질 것으로 기대한다. 그러나 분양가상한제가 적용돼도 집값은 이미 오를 대로 오른 상황이어서 자기 자본이 어느 정도 뒷받침돼야 하는 것은 변함이 없다. KB국민은행에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 중위가격은 8억5715만원에 이른다. 투기과열지구에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강도 높은 대출규제가 이뤄진다. 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 집단대출이 제한되는 것도 여전하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “일본 수출규제와 미·중 무역분쟁 등 대외 불확실성이 길어지면서 안전자산 선호에다 경기침체 우려가 제기되고 있는 만큼 자금마련 계획을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

■ 잔금 부족 시 전세? “앞으론 힘들어”

단기 시세차익·‘몸테크’ 어려워
부득이 거주지 옮겨야 할 경우도
거의 차익 없이 LH에만 매매 가능
최대 5년 의무거주 추진도 ‘변수’

단기 시세차익은 원천적으로 기대하기 힘들 것으로 보인다. 정부는 ‘로또분양’을 막기 위해 이번에 전매제한 기간을 대폭 강화했다. 현재 3~4년에 불과한 전매제한을 인근 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 늘리는 것이다. 예컨대 분양가가 인근 시세의 80% 이상 수준이면 8년간 해당 주택의 소유권을 이전할 수 없다. 분양가가 더 저렴해 시세의 80% 미만 수준이면 10년간 팔지 못한다.

전매제한 기간 중 이직이나 결혼, 질병 등으로 부득이 거주지를 옮겨야 하는 경우에도 한국토지주택공사(LH)에만 집을 팔 수 있다. 이때 집값은 입주금(분양가 및 취등록세 등 포함)에 1년 만기 은행 정기예금 평균 이자율을 적용한 이자를 합산한 금액만 돌려줄 방침이다. 매도자가 실제로 지불한 금액에 소액의 이자만을 쳐주는 것이다. 국토부 관계자는 “사실상 시세차익을 100% 환수하는 개념”이라며 “다만 전매제한 기간이더라도 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액을 상향 조정하는 방안을 추진 중”이라고 말했다.

주택법 개정을 통해 분양가상한제가 적용된 주택에는 최대 5년간 의무적으로 거주하는 방안도 추진되고 있다. 입주와 동시에 소유자가 실거주를 해야 하는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “입주를 앞두고 잔금이 부족하면 전세를 놓는 ‘몸테크’(몸+재테크)가 성행했는데 앞으론 힘들어질 것”이라며 “자녀가 있다면 학군 등도 미리 알아본 뒤 중장기 계획을 바탕으로 청약전략을 세워야 한다”고 말했다.

가점이 낮다고 실망할 필요는 없다. 전문가들은 분양가상한제 시행을 피해 10월 이전 분양되는 막차 단지를 적극 공략하라고 조언했다. 가점이 높은 예비청약자들이 10월 이후를 기다리는 공백기를 역이용하는 것이다. 주택도시보증공사(HUG) 통제를 받고 있어 분양가도 시세보다 저렴하며 전매제한 기간 등 규제도 분양가상한제 적용 단지보다 덜하다. 업계에 따르면 이달부터 11월까지 분양이 예정돼있는 민간택지 아파트는 전국에 20개 단지, 2만2892가구가 있다. 관심 단지의 분양 일정 조정 등을 살펴봐야 한다.

‘옐로칩’(저평가 우량주)을 공략하는 방법도 있다. 가격 부담은 적으면서 개발 호재가 있는 지역을 선택하면 수익성을 높일 수 있기 때문이다. 함영진 랩장은 “광교나 용인 수지 등 투기과열지구와 가깝거나 수도권광역급행철도(GTX) 호재가 있는 지역을 눈여겨보는 것도 좋다”고 말했다.

이성희 기자