조정대상지역 내 비과세·다주택자 중과세 판단 방법은

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[머니+ 부동산Q&A]

조정대상지역 내 비과세·다주택자 중과세 판단 방법은

서울경제 | 2019.09.07

취득시점에 조정대상지역 소재 주택
2년 이상 거주도해야 양도세 비과세
조정대상지역 다주택자는
'지정' 후 팔면 양도세 중과
취득시점·양도시점에 따라 적용되는 규정 잘 파악해야

서울경제] Q. 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택을 보유하고 있습니다. 이 경우 1세대 1주택 비과세나 다주택자 중과세는 어떻게 판단하나요.

A. 부동산에 관한 세법이 자주 바뀌면서 기존 주택을 보유한 분들 또는 새로 주택을 취득하려는 분들이 혼란스러워하고 있습니다. .

취득한 지 오래된 조정대상지역 내 1주택에 거주를 하지 않았는데 양도소득세 비과세 혜택을 못 받는 것 아니냐며 걱정하는 분들, 조정대상지역 내 다주택자인데 취득한 지 오래됐으니 중과세를 안 받을 것이라 안심하는 분들이 많은데요. 주택취득 시점 또는 양도 시점에 따라 과세 여부가 달라질 수 있으므로 이에 대해 정확히 알아둘 필요가 있습니다.

‘취득 시점’을 확인해야 하는 경우는 다음과 같습니다.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 조정대상지역에 있는 1주택의 경우 주택을 2년 이상 보유할 뿐 아니라 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

이때 조정대상지역 해당 여부를 판단하는 것은 ‘취득 시점’입니다. 즉, 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택이 아니었다면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

취득한 이후 조정대상지역으로 지정됐더라도 마찬가지입니다. 반대로 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택이었다면 나중에 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 거주요건을 충족해야 합니다.

예를 들어 2018년 당시 조정대상지역인 부산진구에 소재한 주택을 취득했다고 가정해봅시다. 이후 2018년 12월 28일에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제됐더라도 2년을 거주하지 않으면 양도소득세가 부과됩니다. 다만, 무주택 세대가 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 예외로 2년 거주요건을 적용하지 않습니다.

‘양도 시점’을 확인해야 하는 경우는 다음과 같습니다.

지난 2017년 발표된 8·2 대책으로 다주택자가 조정대상지역에 소재하는 주택을 2018년 4월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제에서 배제됩니다.

그 후 추가로 지정된 조정대상지역에 소재하는 다주택자의 양도소득세도 중과되는데요.

이때 조정대상지역을 판단하는 것은 ‘양도 시점’입니다.

조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 주택이라도 조정대상지역으로 지정된 후에 양도하게 되면 양도소득세가 중과됩니다. 반대로 조정대상지역에 소재한 주택을 취득했더라도 조정대상지역에서 해제된 후, 양도한다면 양도소득세를 중과하지 않습니다.

다만, 조정대상지역 공고가 난 날 이전에 주택을 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 받았다면 양도소득세 중과를 적용하지 않습니다.

조정대상지역의 일시적 1세대 2주택 규정도 ‘양도 시점’이 중요합니다.

기존 1주택 보유자가 1년 후에 신규 1주택을 취득한 후 3년 이내에 기존 1주택을 양도하는 경우 2년 보유 및 거주 요건을 충족했다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 2018년 10월 23일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 기존 1주택을 2년 이내에 양도해야만 양도소득세에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이렇듯 취득 시점과 양도 시점에 따라 다르게 적용될 수 있는 규정을 파악하여 생각지도 못한 불이익을 당하지 않도록 유의해야 하겠습니다.

<진재만 신한금융투자 세무사>