[법률S토리] 해 넘기면 안될 '주택 세법'

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[법률S토리] 해 넘기면 안될 '주택 세법'

머니S | 2019.10.03

최근 양도소득세 관련 세법이 자주 바뀌면서 기존 주택을 보유하거나 새로 주택을 취득하려는 이들이 혼란스러워 한다. 그럼에도 2019년도가 끝나기 전에 꼭 체크해야할 주택 관련 세법이 있다.

1세대 1주택 비과세요건이 과거에 비해 많이 복잡해졌다. 2017년 정부의 ‘8.2 부동산대책’ 이후에 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주요건을 충족해야 9억원 이하 비과세와 장기보유특별공제 80%가 적용된다.

반면에 8.2 부동산 대책 이전에 매입한 부동산은 조정대상지역이어도 2년 거주요건 없이 2년 보유만 하면 9억원까지 비과세다. 다만 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제 최대 80%는 올해까지만 적용된다.

만약 내년에 매도하면 비과세는 동일하게 적용되지만 장기보유특별공제는 최대 30%만 적용하도록 세법이 개정됐다. 따라서 이 같은 경우에는 올해 안에 매도를 할 것인지 또는 추후 2년 거주할 것인지를 고민해야 한다.

현행세법에서 주택면적이 주택외면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 판단해 1세대 1주택 비과세를 적용해준다. 하지만 올해 세법개정안의 내용을 살펴보면 실거래가 9억원을 초과하는 겸용주택의 경우 주택면적이 주택외면적보다 커도 주택부문만이 1세대 1주택 비과세 규정에 적용된다.

주택 외 부분은 일반상가로 판단하므로 일반양도세율을 적용하고 장기보유특별공제도 80%가 아닌 최대 30%(15년 보유 시)만 적용받게 될 예정이다. 이 개정안의 시행시기는 2022년 1월 이후 매도분부터 적용된다.

따라서 현재 주택면적이 주택외면적보다 적을 경우에는 올해 안에 주택면적을 넓히고 2022년 이전에 매도할 수 있게 계획을 세우는 것이 세제혜택을 더 받을 수 있는 방법이다.

고가주택 양도 시에는 3주택 중과를 조심해야 한다. 만약 일시적 2주택 비과세 규정을 근거로 서울 여의도 주택 구입 후 2년 안에 서울 마포에 거주중인 주택을 매도할 경우에는 생각지 못한 문제가 발생한다.

분명 거주주택 비과세규정과 일시적 2주택 비과세 규정을 동시에 적용받아 9억원까지는 비과세에 해당하지만 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세 중과세율이 적용되기 때문이다. 따라서 양도소득세가 과세되는 9억원 초과분에 대해서는 임대 등록한 주택까지 포함해 3주택 중과를 적용받게 된다.

1세대 1주택·일시적 2주택 9억원 비과세 규정과 9억원 초과분에 대한 세율 적용방법이 상이하니 세무전문가와 충분한 상담을 거쳐 진행하는 것을 추천한다.