'한남3구역' 제안서 수정땐 시와 '전면전' vs. 재입찰땐 내부갈등

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'한남3구역' 제안서 수정땐

시와 '전면전' vs. 재입찰땐 내부갈등

파이낸셜뉴스 | 2019.12.01

한남3구역 조합의 선택은
어떤 선택이든 수사결과 따라
위법성 확인되면 무기한 연기

건설사들의 과도한 수주전으로 사업지연 위기를 맞은 한남3구역의 출구전략에 관심이 쏠리고 있다.

1일 서울시와 재개발조합, 건설사 등에 따르면 한남3구역 입찰·시공사 선정을 두고 조합과 정부 및 지자체가 여전한 입장차를 보이고 있다. 입찰중지 재입찰 권고라는 '공'을 넘겨받은 조합의 선택에 따라 논란이 봉합될지, 갈등이 더욱 증폭될지 한남3 재개발 사업이 갈림길에 섰다.

서울시는 지난 11월 28일 주택건축본부 주최로 간담회를 열고 한남3구역의 '입찰중지·재입찰' 권고를 재확인했고, 같은 날 오후에 열린 한남3구역 재개발조합 임시총회에서는 90%의 조합원들이 "사업이 지연되는 재입찰은 바람직하지 않다"며 현재의 입찰제안서를 수정해 시공사 선정을 진행하는 것으로 중지를 모았다.

현재 거론되는 △입찰제안서 수정 후 시공사 선정 △입찰중지·무효 후 재입찰 △건설사 위법성 수사결과 등 3가지 변수를 맞은 '한남3구역의 시나리오'를 살펴봤다.

■입찰제안서 수정 후 시공사 선정

우선 조합이 지난주 의견을 수렴한 대로 '입찰제안서 수정'을 밀어붙일 경우엔 정부·서울시와 '전면전'을 각오해야 한다.

서울시는 이번 기회에 재개발·재건축 사업에서 곪아왔던 부정행위를 도려내 입찰질서를 바로 잡아야 한다는 확고한 입장이다. 특히 시는 시정요구를 했는데도 조합에서 이행하지 않을 때에는 조합 역시 도정법 위반으로 수사 의뢰할 수 있다고 '엄포'를 놓은 상태다.

문제는 서울시가 조합에 전달한 '입찰무효 재입찰'이 사실상 권고사항으로 강제성을 담보할 수 없다는 점이다. 이 때문에 조합은 원칙적으로 '입찰제안서 수정'을 강행할 수는 있다. 하지만 재개발 사업 인허가 기관인 자치단체와 반목하는 상황에서 사업을 진행하는 것은 조합이나 시공을 담당할 건설사 입장에서는 큰 부담이 된다.

시는 지난 11월 4일부터 15일까지 2주 동안 진행한 합동점검 결과 재산상 이익제공이나 시공과 무관한 제안사항 등에서는 도정법 132조 위반소지가 있다고 봤고, 정비사업계약업무 처리기준, 공공지원시공자 선정기준, 형법 제315조 등에 위반소지가 있다고 보고 있다.

■입찰중지·무효 후 재입찰

가장 가능성이 큰 것은 조합이 정부와 서울시의 권고를 받아들여 현재의 입찰을 중지하고 재입찰을 받는 경우다.

하지만 조합의 입장에서는 이런 결정이 간단해 보이지만은 않다. 우선 조합원들 대부분이 재입찰을 거부하는 데다, 재입찰을 진행하려면 건설사들이 새로운 제안서를 준비하는 기간, 조합의 중지를 모으는 절대적인 시간이 필요하다. 아무리 빨라도 해를 넘기는 것은 불가피해 보인다. 게다가 재입찰을 결정하는 과정에서 자칫하면 조합 내부갈등으로 번질 가능성도 있다. 현재 이주비 지원, 분양가 보장, 특화설계 등 조합이 느끼기에 '화려한 옵션'이 빠진 제안서를 놓고 조합의 중지를 모으기에는 넘어야 할 산이 많다.

'입찰무효·재입찰'은 현실적으로 가장 선택가능한 방법이지만 그 과정에서 사업지연·비용증가 등을 놓고 "문제는 건설사들이 벌였는데 책임은 조합이 져야한다"는 불만을 해소해야 할 필요가 있어 보인다.

■위법성 여부가 마지막 변수

조합이 어떤 결정을 내리던 마지막으로 건설사들에 대한 수사 의뢰 결과에 따라 한남3구역 재개발 사업의 운명이 갈릴 수 있다. 서울시는 이주비 금융비용 무이자 지원, 분담금 유예, 컨시어지 특화, 단지내 공유경제 지원, 임대주택 제로, 경미한 변경 초과 혁신설계 제공 등을 사유로 북부지검에 현대건설·GS건설·대림산업 3사에 대해 수사 의뢰한 상태다.

건설사와 조합은 이미 법률 자문을 통해 입찰제안서의 내용을 조율한 상태라며 크게 위법성 여부를 걱정하지는 않고 있다. 하지만 조합이 입찰제안서 수정을 선택하고 시공사를 선정하는 과정에서 혹시라도 위법성 여부가 밝혀지면 사업이 무기한 연기될 위기에 처한다.

서울시 관계자는 "조합이 권고사항을 거부하면 위법성을 인지하고 받아들인 것으로 볼 수 있다"며 "그럴 경우에는 조합 역시 도정법 위반으로 수사 의뢰할 생각이고, 사업은 굉장히 어려워질 것"이라고 말했다. 또한 '입찰중지·재입찰'의 수순을 밟더라도 수사 결과에 따라 위법성이 확인되면 재입찰 자체가 깨지게 된다. 이 경우 제재를 받게 되는 특정 건설사는 이를 부인하며 사업중지 가처분 신청과 함께 수년씩 이어지게 될 소송전으로 대응할 가능성이 크다. 결국 '시계 제로'인 한남3 재개발 사업은 마지막 변수인 위법성 여부를 판가름할 수사 결과가 나오기 까지는 뾰족한 해법이 어려워 보인다.

한편 지난달 28일 열기로 했던 현대건설·GS건설·대림산업의 한남3구역 합동 현장설명회는 취소됐고, 이달 15일 예정이던 시공사 선정총회 역시 무기한 연기된 상태다.

김현우 기자