'마용성' 갭투자자 ‘발동동’인데…강남권 집주인은

◈ naver "북아현뉴타운을 만드는 사람들" 클릭 ◈

'마용성' 갭투자자 ‘발동동’인데…강남권 집주인은

이데일리 | 2019.12.19

혼란에 빠진 부동산 시장
강북 갭투자자들 다급한 표정 역력
현금 부자 많은 강남권은 잠잠

[이데일리 박민·황현규·강신우 기자] “대출규제 때문에 (집) 살 사람 없을까 걱정하는 집주인 전화가 쏟아졌다. 하루종일 매도 문의 전화로 북쇄통이었다.” (서울 성동구 A공인 대표)

“팔겠다는 사람도 사겠다는 사람도 없이 조용한 상태다. 설사 집을 판다 해도 강남 아닌 다른 지역에 있는 주택을 먼저 팔지, 여기는 잠잠하다.”(송파구 잠실동 D공인 대표)

올해 하반기부터 집값이 치솟았던 서울 주요 지역이 정부 대책 발표 이후 극명한 온도차를 보이고 있다. 강북권 루키로 꼽히는 일명 ‘마용성’(마포·용산·성동구)은 집주인들이 발을 동동거렸다.

중개업소마다 ‘매도 타이밍’ 문의가 쏟아지며 수천만원씩 몸값을 낮춘 매물이 나오기 시작했다. 반면 강남권은 요지부동이다. 현금 부자들이 많은 강남권은 상대적으로 대출 규제 여파가 크지 않다는 분석이 나온다.

◇호가 낮추는 마용성

18일 마용성을 비롯해 동작구와 동대문구 등 최근 집값 상승이 뜨거웠던 비강남권 지역의 다주택자들과 갭투자들은 다급한 표정이 역력하다. 정부가 시가 9억원이 넘는 주택은 9억 초과분에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 낮추기로 하고, 15억원이 넘을 경우 아예 금지하기로 하면서 앞으로 매수자들은 집을 살 때 대출 받기 어려워졌다.

성동구 A공인 대표 이 모 씨(45)는 “엊그제 갑작이 대책이 나오다보니 하루종일 인근 단지 주민들의 문의전화가 잇따랐다”며 “고가 아파트는 대출까지 제한된다고 해 집을 내놔도 살 사람이 없어 가격이 떨어지지 않을까 묻는 집주인이 상당수”라고 말했다.

마용성 지역은 직주근접성을 바탕으로 강남권 다음으로 주거 선호지역으로 꼽히는 곳이다. 특히 강남보다 상대적으로 집값이 저렴해 그동안 30·40세대 등의 실수요자가 대출을 끼고 진입할 수 있는 통로로 꼽혔다. 그러나 이번 대출 규제로 더 이상 신규 진입이 어려워졌다는 관측이 나온다. 부동산114에 따르면 마포구나 성동구에서 9억원을 초과하는 아파트는 2채 중 1채꼴이다. 마포구가 49.8%, 성동구가 51.1%다. 용산구는 전체 주택의 82%가 9억원 넘는다.

특히 매수자의 대출이 막히면 이는 곧바로 ‘매수 구인난’으로 연결되는 만큼 집값 하락으로 연결될 가능성도 크다. 이에 ‘마포래미안푸르지오’ 등 주요 단지마다 대책 직후 곧바로 수천만원씩 매매값을 낮추는 곳도 등장했다. 아현동 K공인 대표는 “내년부터 강화되는 양도세를 피해 이달 말 잔금 납부를 조건으로 매물을 내놓았던 집주인들이 이번 대책으로 매수자를 찾지 못할까 염려해 기존 가격에서 수천만원씩 하향 조정했다”고 말했다.

◇여유로운 강남권…“매도문의 없다”

반면 강남권 일대 주택 시장은 분위기가 사뭇 다르다. 대출과 세제 등의 규제 여파를 우려하는 건 비슷한 상황이지만 집값이 떨어질까 걱정하는 분위기는 거의 없다.

송파구 잠실동의 잠실엘스(5678가구)를 중개하는 D공인 대표는 “매물은 나오지 않고 매수 문의도 거의 없는 조용한 상태”라며 “설사 집을 판다고 해도 서울 내 다른 지역이나 외곽에 있는 주택을 먼저 팔지 강남권 아파트를 팔려고 하지는 않는다”고 말했다. 이 아파트는 최근 20억3000만원(전용 84.8㎡·11월25일 기준)에 거래됐고 현재 호가는 21억원이다.

반포동 반포자이도 상황은 비슷하다. 반포자이 상가 내 한 공인중개사는 “부동산 대책 이후 호가를 더 내려 내놓은 매물은 없고 매수 문의도 없다”며 “이번 부동산대책으로 대출이 안 되기 때문에 매수세도 당분간 없을 것 같지만 큰 가격 변화는 없을 것 같다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “시세 15억원을 넘는 주택 대출을 막으면서 결국 현금 없이는 집을 사지 말라는 신호가 됐다”며 “앞으로 서울 주택시장은 대출 없이 살 수 있는 주택과 그렇지 않은 주택으로 이원화될 것”이라고 말했다.

유주택자들에게 더 큰 문제는 집을 내놔도 팔기가 쉽지 않은 점이다. 정부는 매물잠김 현상을 해소하기 위해 10년 이상 보유한 다주택자 주택에 대해 양도세 중과를 내년 6월말까지 한시적으로 풀기로 했다. 하지만 대출이 어려워 매물을 받쳐줄 매수자 찾기란 하늘의 별따기가 될 수 있는 상황이다. 이 경우 실거래가는 조정이 불가피한 상황이다.

양지영 R&C연구소장은 “다주택자 양도세 중과 한시 유예는 시장 매물 출현을 유도한 것이나 물량이 많지 않아 효과는 미미할 것”이라면서도 “다만 종합부동산세 등 보유세 부담이 커져 보유 10년 안된 갭투자자 매물이 쏟아지면서 가격 조정이 될 수 있다”고 봤다. 고 말했다.

박민