[2020 부동산 전망] 달라진 규제 본격 적용…“추가규제 가능성도”

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[2020 부동산 전망]

달라진 규제 본격 적용…“추가규제 가능성도”

데일리안 | 2020.01.02

청약업무 이관‧분양가상한제‧재당첨 제한 등 달라지는 분양시장
형평성 제고 위한 공시가격 현실화…종부세 인상 예고

서울의 한 아파트 밀집지역 모습. ⓒ데일리안 류영주 기자

올해는 정부가 지난 한 해 동안 쏟아낸 부동산 정책과 규제들이 본격적으로 적용되면서 시장이 새로운 국면을 맞이할 것으로 보인다.

특히 올해 가장 주목받는 정책은 민간택지 분양가상한제 실시다. 4월 말부터 유예기간이 종료되면서 앞으로 시장이 어떻게 움직일지에 대한 관심이 높다.

또한 이번 12.16대책에도 부동산 시장이 안정되지 않을 경우 정부가 올해 상반기께 추가 대책을 내놓을 가능성도 제기되고 있다.

◆청약업무 이관‧분양가상한제‧재당첨 제한 등 달라지는 분양시장

긴 진통 끝에 다음달 1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 이달 중 청약 DB와 관련 자료가 이관되고, 다음 달 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 담당하게 된다. 자료 이관을 위해 설연휴를 포함해 3주 안팎의 기간 동안 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다. 다만 이 같은 내용을 담은 주택법 개정안의 국회 본회의 통과가 확실치 않은 상황 속에서, 분양가상한제 등을 피해 분양을 준비 중인 사업지들이 혼란을 겪을 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

분양가상한제의 경우 6개월의 유예기간을 거쳐 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 이와 함께 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 당초 분양가상한제 적용지역은 서울 27개동에 그쳤지만, 12.16대책으로 서울 13개 자치구와 강서‧노원‧동대문‧성북‧은평의 37개동, 경기 과천‧광명‧하남시의 13개동으로 대폭 늘어나면서 규제의 파급력이 더 커질 것으로 예상된다.

청약제한이나 재당첨 제한도 강화된다. 투기과열지구와 66만㎡ 이상 대규모 택지지구 등에서 청약 1순위 자격이 되는 거주요건이 기존 1년 이상에서 2년 이상으로 늘어난다. 또한 분양가상한제 주택이나 투기과열지구 내 당첨 시엔 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한한다. 공급질서 교란 행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지한다.

◆형평성 제고 위한 공시가격 현실화…종부세 인상 예고

올해부터 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 공시가격 현실화율이 상향조정 된다. 9억원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 형평성 확보가 시급하다는 정부의 판단이다. 공시가격 현실화가 시급하기 때문이다. 아파트의 경우 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80%로 현실화율을 인상하겠다는 목표에 따라, 집값이 높을수록 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다.

이처럼 공시가격 현실화율이 상향조정될 경우 종합부동산세도 인상된다. 이와 맞물려 올해부터는 공시가격 9억원 이상 고가주택은 종부세율이 0.1~0.8%포인트 인상되기 때문에 인상 폭은 더욱 커질 수밖에 없다. 다만 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감될 예정이다.

이밖에 ▲실거래가 신고 기간 60→30일 단축 ▲연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고 ▲도시공원 일몰제 최초 시행(7월) ▲허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설(8월) ▲공모형 리츠‧부동산펀드 세제혜택 확대 등이 새롭게 시행되면서 시장에 크고 작은 영향을 줄 것으로 보인다.

이 가운데 정부에서는 올해도 부동산 시장이 안정을 찾지 못 할 경우 새로운 추가 규제를 내놓겠다는 입장이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 12.16대책 발표 당시 “이번 대책에도 시장 불안이 해소되지 않으면 내년 상반기 더 강력한 대책을 내놓겠다”고 언급하기도 했다.

실제로 당정은 시장상황을 예의주시하면서 보유세를 추가적으로 강화하는 방안과 거래세를 낮추는 방향을 검토 중인 것으로 알려졌다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “정부에서 점진적으로 세 부담을 늘려왔고, 또 앞으로도 계속 올릴 것이라는 시그널을 줬음에도 집값은 상승했다”며 “결국 세 부담보다는 집값 상승에 대한 기대감의 영향이 더 크다는 게 증명된 셈이다”고 말했다.

권일 부동산인포 팀장은 “민간택지 분양가상한제가 올해 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줄 정책으로 예상된다”며 “분양가상한제가 시장에 미치는 영향을 당장 올해보다는 내년에 더 크게 미칠 것으로 보인다”고 설명했다.

데일리안 이정윤 기자