북아현2구역 조합, 배임 혐의로 고발당한 내막…조합과 용역업체 간 공모 의심

북아현2구역 조합, 배임 혐의로 고발당한 내막

조합과 용역업체 간 공모 의심...

 

 

 

출처: 더퍼블릭 20203.5.17

▲ 북아현 2 재정비촉진구역 주택재개발 정비사업 조감도.

[더퍼블릭 = 김영일 기자] 서울시 서대문구 북아현동 520번지 일대에 지하3층~지상29층 아파트 28개동(2320세대)이 들어서는 북아현2구역 재개발정비사업을 추진 중인 ‘북아현2재정비촉진구역 주택재개발 정비사업조합(조합)’이 업무상 배임 등의 혐의로 고발당한 것으로 확인됐다.

고발인 측은 북아현2구역 조합이 국‧공유지 무상양여 협의 업무를 진행하는 과정에서 과도한 용역비를 지급하는 등 조합원들에게 10억원이 넘는 손해를 끼쳤다고 보고 있다.

반면, 조합 측은 용역업체를 통해 더 많은 국공유지 면적을 조합으로 가져온 만큼 문제될 게 없다는 입장이다.

‘국공유지 무상양여’란?

17일 <본지> 취재를 종합하면, 북아현2구역 재개발정비사업지 조합원 일부는 조합 측에 맞서 ‘북아현2구역 투명한 사업비‧빠른 진행을 위한 모임’을 결성했다. 해당 모임은 일종의 ‘비상대책위원회’ 성격으로, 조합이 2009년 12월 최초 재개발정비사업시행인가를 받았음에도 14년 동안 관리처분계획인가도 받지 못하고 있는 탓에, 조합원들의 손실이 커지고 있다는 게 비대위 측의 주장이다.

특히 비대위는 국공유지 무상양여 협의 과정에서 터무니없는 업체 선정으로 조합원들에게 10억원이 넘는 손실을 전가했다고 지적한다. 이에 따라 비대위는 지난 3월 조합장 장정숙 등 3명을 상대로 특정경제범죄가중처벌법에관한법률 상 업무상 배임 등의 혐의로 서대문경찰서에 고발장을 제출했다.

비대위가 북아현2구역 조합장 등을 고발한 배경은 이렇다.

북아현2구역 조합은 지난 2018년 5월 11일 ‘국공유지 무상양여 협의 업체 선정’을 위한 입찰공고를 냈다.

재개발‧재건축 사업을 진행하게 되면 아파트뿐만 아니라 도로‧공원‧녹지 등 정비기반시설 부지도 새로 조성되는데, 이러한 정비기반시설 부지는 재개발 사업 시행 전 기존 구역에도 존재하며 그 대부분은 국가 및 지방자치단체 소유의 재산이다.

전면 철거방식으로 진행되는 재개발사업 구역 내에 존재하는 기존 정비기반시설 부지는 재개발 사업시행과 동시에 그 용도가 폐지될 수밖에 없는데, 이렇게 용도가 폐지되는 기존 정비기반시설 부지는 재개발사업과 함께 새로 설치된다.

다만, 새로 설치된 정비기간시설 부지는 기존대로 국가 및 지자체 소유로 귀속되는데, 이를 보전해주기 위해 국가 및 지자체가 기존 정비기반시설 부지를 사업시행자인 조합에 무상으로 양도하는 것을 ‘국공유지 무상양여’라고 이해하면 된다.

북아현2구역 조합은 2018년 5월 이러한 국공유지 무상양여 협의를 진행할 업체 선정을 위한 입찰공고를 냈다는 것이다.

국공유지 무상양여에 대한 용역 여부…비대위 “2009년 사업시행인가 때 무상양여 조서 작성, 굳이 용역을?” VS 조합 “전문업체 고용해서 전체 70% 무상양여 입증, 이제 와서 딴 소리”

이 지점에서부터 조합과 비대위 측의 입장이 첨예하게 갈린다. 첫 번째 쟁점은 국공유지 무상양여에 대한 용역 여부다.

조합은 용역업체 선정으로 기대이상의 효과를 거뒀다는 입장이고, 비대위 측은 굳이 용역을 주지 않아도 조합과 정비업체가 국공유지 무상양여를 진행했어도 될 일이라는 입장이다.

당초 북아현2구역 조합은 2009년 12월 사업시행인가 시 관할 지자체인 서대문구청에 1만 8215㎡ 상당을 무상양여 면적으로 요청했다. 그러나 조합과 서대문구청 간 무상양여 협의가 종결되지 못한 채 보류됐다. 추후 협의에 따라 무상양여 또는 매각될 부지의 면적은 1만 7048㎡나 됐다.

이에 조합은 2018년 5월 국공유지 무상양여 협의를 진행할 업체 선정 입찰공고를 낸 것인데, 비대위 측은 이미 2009년 12월 사업시행인가 때 서대문구청에 무상양여 협의 조서를 제출했기 때문에 용역비를 주고 용역업체를 선정할 일이 아니라고 주장했다.

비대위 측 한 관계자는 <본지>와의 통화에서 “국공유지 무상양여 작업은 원래 별도로 용역을 주고 하는 업무가 아니었다. 원래는 조합의 업무대행 및 지원, 자문 역할을 담당하는 ‘정비업체’가 무상양여를 수행하는 정도였다”면서 “북아현2구역 같은 경우 이미 2009년 사업시행인가 때 무상양여 조서가 다 작성됐기 때문에 고도의 협의 능력을 필요로 하거나 그런 게 아니었다”고 말했다.

이는 북아현2구역은 2009년 사업시행인가 때 이미 국공유지 무상양여 조서를 작성해놨기 때문에 굳이 용역을 줄 필요가 없었다는 주장이다.

▲ 2009년 사업시행인가 당시 북아현2구역조합과 서대문구청 간 무상양여 협의 결과 조서.

반면, 조합 관계자는 “(시가로 따졌을 때)전체 1394억원 상당의 국공유지 중 968억원 상당(69.5%)을 무상양여 면적으로 인정받았다”면서 “만약 용역업체를 선정 안 해서 968억원 상당의 면적을 인정 못 받으면 그 책임은 누가 지나”라고 반문했다.

이 관계자는 “처음부터 전문업체를 고용해서 소송 없이 무상양여 면적을 인정받았으면 잘한 거 아닌가?”라며 “그리고 이 일은 2018년도 때 일이다. 그 사람들(비대위 측)은 당시 뭐하고 있다가 지금 와서 이러는 거냐. 조합 총회까지 다 통과됐고, 이사회‧대의원 총회까지 다 통과된 걸 가지고 2023년도에 따지면 되겠느냐”고 목소리를 높였다.

그러면서 “벌써 5년 전 일을 갖다가 지금 말들이 많은데, 그러면은 언론에 제보할 것이 아니고 (경찰에)고발을 해놨으니까 그거(수사결과) 지켜보면 될 거 아닌가”라고 덧붙였다.

또 다른 조합 관계자 역시 “과거와 달리 지금 전국 재개발사업지 국공유지 무상양여 관련해서는 다 그냥 법인(전문업체)이 지자체랑 협의한다고 보시면 된다. 정확히 아셔야 할게, 조합‧정비업체 대부분이 안 하려고 한다”며 “과거엔 모르겠지만 지금은 조합에서 (무상양여)협의 업체를 용역 계약을 한다”고 했다.

전국 대부분 재개발사업지에서 국공유지 무상양여에 대한 용약계약을 체결하고 있고, 조합이 자체적으로 추진하는 것보다 용역비가 들더라도 용역을 주는 게 무상양여 면적을 더 많이 인정받을 수 있다는 게 조합 측의 주장이다.

이러한 조합 측의 주장에, 비대위 측은 “(북아현2구역처럼)재정비촉진사업 구역으로 지정되면 용도 폐지되는 기존 정비기반시설 부지에 대한 조사를 한다”며 “정비기반시설 부지로 사용되는지 확인을 해서 지자체에 국공유지 무상양여 조서 등 관련 서류를 제출하면, 지자체에선 이를 국토교통부나 한국자산관리공사 등 각 관리청에 보내 확인 작업을 거치는데, 조합에서 사진도 찍고 측량도 하고, 감정평가도 하는 등 국공유지 무상양여 조서를 만든다”고 설명했다.

비대위 측은 “북아현2구역 같은 경우 2009년 사업시행인가 때 그거(무상양여 조서)를 다 작업해 놨고, 서대문구청에 이걸 제출하고 서대문구청이 이를 관리청에 공문을 보내면 무상양여 작업이 끝나는 건데, 왜 이걸 돈을 들여 업체를 고용했는지 이해할 수 없다”고 했다.

용역비용도 쟁점…A사 15억 8000만원 VS B사 3억 9000만원

이처럼 조합과 비대위 측은 북아현2구역 국공유지 무상양여에 대한 용역 여부를 두고 첨예한 입장차를 드러내고 있는데, 용역비용에 대해서도 상당한 시각차를 보이고 있다.

2018년 5월 북아현2구역 조합이 낸 국공유지 무상양여 업체 선정 입찰공고에는 A와 B사가 사업제안서를 제출했다. 당초 북아현2구역 조합은 2009년 12월 사업시행인가 때 서대문구청에 1만 8215㎡를 무상양여 면적으로 요청했는데, A사는 달성가능 무상양여 면적으로 1만 4933㎡(북아현2구역 국공유지 매입기준 감정평가금액 평균단가 1225만원/평당, 552억원)를 제시했고, B사는 1만 4348㎡(531억원 상당)를 제시했다.

A사와 B사의 달성가능 면적의 차이는 불과 585㎡(21억원 상당)이지만, 용역비용 면에선 10억원 이상 차이를 보였다.

A사의 경우 전체 무상금액의 2.8%를, B사는 무상양여 달성 전체면적에 대한 수수료율 0.73%를 제시했는데, 이를 금액으로 환산하면 A사가 제시한 무상양여 면적 1만 4933㎡를 달성할 경우 15억 8000만원 상당(1만 4933㎡→4517평×평당 감정평가금액 1225만원×수수료율 2.8%)의 용역비가 소요되는 반면, B사는 3억 9000만원(1만 4348㎡→4340평×평당 감정평가금액 1225만원×수수료율 0.73%)으로 A사의 4분의 1수준이었다.

▲ (위)2018년 5월 A사가 북아현2구역에 제출한 용역제안서. (아래)2018년 5월 B사가 북아현2구역에 제출한 용역제안서.

A사와 B사가 제시한 달성가능 면적의 차이는 불과 585㎡(177평)이지만, 북아현2구역 조합은 10억원 이상의 용역비를 더 지급해야 하는 A사를 국공유지 무상양여 업무를 추진할 용역업체로 선정했다.

그 결과 2022년 A사는 당초 제시한 달성가능 무상양여 면적 1만 4933㎡ 가운데 1만 4471㎡를 무상양여 면적으로 확정했는데, 이에 따라 조합은 A사에 16억 5446만원(부가세 10%포함)의 용역비용을 지급했다.

조합이 A사에 16억 5000만원 상당의 용역비를 지급한 것을 두고, 대기업 출신의 정비업계 한 관계자는 <본지>와의 통화에서 “보통 구역면적 곱하기 평균 단가가 업계에서 통용되는 셈법이긴 한데, 16억 5000만원은 너무 비싼 금액”이라며 “비싸도 너무 비싼 금액”이라고 지적했다.

▲ 2022년 6월 A사가 북아현2구역에 제출한 용역비 청구서.

조합 “북아현3구역보다 돈 적게 주고, 더 많은 면적 찾아와…한남3구역은 업체 고용안해서 15.97% 밖에 안 돼”

A사에 지급된 용역비가 과도하다는 지적이 제기되는데 대해, 조합 측은 “(평당 감정가액이 아닌 시세로 따지면)전체 1394억원 상당의 국공유지 중 968억원 상당(69.5%)의 국공유지 무상양여를 입증한 것”이라며 “면적이 (북아현2구역보다)두 배 넓은 북아현3구역의 경우 용역비로 21억원을 주고 626억원 상당의 국공유지 면적을 찾아왔다. 단순 비교해보면 북아현2구역이 면적도 더 적은데, 돈도 더 적게 주고 더 많은 국공유지를 찾아왔다”고 반박했다.

조합 관계자는 “북아현3구역은 거기는 소송까지 해서 626억원을 찾는데 21억원이 들었고, 수수료율도 북아현3구역은 3%를 줬고, 우리(북아현2구역)는 2.8%로 더 낮게 책정됐다”고 부연했다.

조합 관계자는 또 “한남3구역의 경우 국공유지가 5096억원 정도인데, 조합 측에서 무상으로 찾아온 게 814억 정도(15.97%) 밖에 안 된다. 그리고 조합원 점유가 916억원(17.97%)인데, 조합이 유상매입으로 3365억원(66%) 상당을 사와야 되는 것”이라며 “조합이 정비업체와 (무상공여)작업을 한 게 이정도인데, 따라서 우리 조합(북아현2구역) 입장에선 비용을 들여 전문업체를 통해 더 많은 국공유지를 찾아오는 게 낫다고 판단한 것”이라고 했다.

이어 “조합‧정비업체가 지자체에 서류만 제출한다고 해서 재개발사업지 내 국공유지 무상양여가 입증되는 게 아니다”라며 “한남3구역처럼 조합이 추진했다가 되레 조합원들이 부담해야 할 금액이 더 커지다면 그 땐 누가 책임질 거냐”고 따져 물었다.

또 다른 조합 관계자 역시 “2016년도 이전엔 (무상양여 용역업체의)성과 보수 비율은 10%나 됐다. 최근에는 2~5%로 사이로 정하는 걸로 되어 있다”며, A사에 수수료를 많이 준 것은 아니라는 입장을 재차 강조했다.

A사를 선택한 이유에 대해선 “A사가 조선총독부고시(토지구획정리사업법), 노선인정공고 등(도로법‧주차장법‧공원법) 이런 자료까지 활용해 더 많은 국공유지 무상양도를 받겠다고 했다”면서 “용역비를 더 주더라도 우리 조합원들한테는 더 많은 국공유지 무상양도를 받는 게 이익 아니냐”고 했다.

정비업계 “16억 5000만원은 과도…북아현3구역은 소송이고, 북아현2구역은 서류만 제출”

다만, 국공유지 무상양여 용역비는 2억원 안팎인 게 업계 관례이고, 특히 북아현2구역은 북아현3구역 및 한남3구역과는 상황이 다르다는 반론이 제기된다.

정비업계 한 관계자는 “국공유지 무상양여가 고도의 협의 능력을 필요로 하거나 이런 게 아니다. 매뉴얼로 다 정해져 있다고 보면 된다. 매뉴얼대로 서류만 제출하면 된다”며 “따라서 재개발사업지 국공유지 무상양여 용역비는 실비 정도로 해서 2억원 안팎인 것으로 알고 있다”면서, 북아현2구역 조합이 A사에 지급한 용역비 16억 5000만원은 과도하다고 평가했다.

한남3구역 재개발사업에 관여했던 한 관계자도 “무상양여 협의를 한다는 것은 정확히 말하면 협의가 아니고 (국공유지 무상양여 조서 등에 대한)자료제공을 하는 거고, 그 정도의 자료를 제공하는 것에 대한 인건비 정도를 용역비로 책정하는 것”이라고 지적했다.

이 관계자는 “인건비 수준을 용역비로 주는 것인데, 용역비로 16억 5000만원을 지급한건 조합원들을 속인 것”이라며 “변하지 않는 국가‧지자체 소유의 도로‧공원‧녹지 등 정비기반시설 부지를 놓고, 마치 어느 업체가 용역을 진행하느냐에 따라 달성 가능한 무상공여 면적이 달라지는 것처럼 호도하고, 과도한 용역비를 지급한 것은 (조합원들을)속인 것이나 마찬가지”라고 지적했다.

‘북아현3구역보다 돈도 더 적게 주고 더 많은 국공유지를 찾아왔다’는 조합 측의 주장에 대해서는 “북아현2구역과 북아현3구역의 상황은 전혀 다르다. 북아현3구역은 원래 무상양여 대상이 아닌 것을 찾아오는 조건으로 (용역업체에)성공보수 약정을 한 것”이라며 “관리청에서 무상양여 대상이 아니라고 판단한 것을 소송을 통해 찾아온 것이고, 북아현2구역은 원래 무상양여 대상을 그대로 가져온 것인데, 여기에 16억 5000만원을 쓴 것”이라고 반박했다.

실제 북아현3구역의 경우 지난 2011년 4월 사업시행인가를 신청하면서 서울시와 서대문구, 철도시설공단 등에 총 3만 2546.27㎡(1450억원 상당)에 대한 국공유지무상양도를 신청했으나 2011년 9월 276억에 대한 무상양여만이 결정됐었다.

이에 조합 측은 용역업체를 통해 추가 무상양여를 위한 근거자료를 수집한 뒤 행정소송을 진행했고, 그 결과 2만 3084.9㎡(626억원 상당)를 무상양여 면적으로 추가했다.

무상양여는 조합‧정비업체가 국공유지 무상양여 대상지에 대해 매뉴얼대로 사진도 찍고, 측량도 하고, 감정평가도 하는 등 조서를 만들어 이를 관할 지자체에 제출하면, 지자체는 국토교통부나 한국자산관리공사 등 무상양여 대상지 관리청에 해당 조서를 전달하는 절차를 거친다.

각 관리청에선 관할 지자체를 통해 조합이 보내온 조서에 이견이 없을 경우 조합이 요청한 무상양여 대상지를 그대로 인정하지만, 무상양여 대상지가 아닐 경우엔 이를 반려한다. 관리청에서 무상양여 대상지가 아니라고 결정했음에도 조합이 볼 땐 무상양여 대상지가 맞다고 판단하면 법원에 소송을 제기한다.

종합하면, 북아현3구역은 소송을 통해 추가로 무상양여 면적을 인정받은 것이고, 북아현2구역은 소송이 아니라 매뉴얼대로 무상양여 대상지에 대한 서류를 제출해 인정받은 것에 불과한데 여기에 16억 5000만원을 썼다는 지적이다.

조합과 용역업체 간 공모 의심하는 비대위 “용역비 일부, 조합→용역업체→조합장과 밀접한 관계자에게로 흘러갔을 것” 의심

북아현2구역 조합이 ‘한남3구역은 조합이 진행해서 전체 국공유지의 16%만 찾아왔고, 우린 용역업체를 써서 전체 국공유지의 69.5%를 찾아왔다’고 주장한데 대해, 한남3구역 재개발사업에 관여했던 관계자는 “그렇게 얘기하는 게 나쁜 게 뭐냐면, 국공유지가 중요한 게 아니고 정비기반시설이 어느 정도냐의 문제”라며 “재개발사업지 국공유지는 크게 두 가지 형태로 볼 수 있는데, 정비기반시설이 있고 또 하는 무허가 판자촌처럼 국가 땅을 무단점유 하는 부지가 있다”고 설명했다.

이 관계자는 “무허가 판자촌처럼 점유 국공유지는 무상양여 대상이 아니다”라며 “북아현2구역 조합 주장대로 국공유지를 비율로 판단하려면, 북아현2구역과 한남3구역 간 무상양여 대상이 되는 면적을 비교해야지, 무상양여 대상이 아닌 점유 국공유지가 포함된 전체 국공유지 면적을 비교하는 건 맞지 않다”고 했다.

아울러 “한남3구역도 국공유지 무상양여와 관련 용역비 지급 문제로 소송을 했는데, 재판 결과 용역비가 깎였다”면서 “판사가 판결문에 뭐라고 썼냐면, (용역업체가 무상양여 업무와 관련해)실질적으로 하는 일에 비해 용역비가 과도하기 때문에 감액해야 한다고 썼다. 한남3구역 용역업체가 북아현2구역의 한 4배 정도 되는 국공유지 무상 협의를 했는데, 법원에서도 용역비로 책정된 2억원이 하는 일에 비해 비싸다면서 이를 감액해야 한다고 판단한 것”이라고 했다.

이처럼 북아현2구역 국공유지 무상양여를 두고 굳이 용역업체를 써야만 했는지, 그리고 용역업체에 지급한 용역비가 과도했는지 여부를 두고 입장차가 갈리고 있는데, 비대위 측은 조합과 A사 간 공모를 의심하고 있다.

비대위는 서대문경찰서에 고발장을 접수했는데 <본지>가 입수한 고발장에 따르면, 비대위는 “북아현2구역 조합장 정정숙 등은 국공유지 무상양여 협의 업무를 무료 또는 저렴한 용역비로 처리할 수 있음에도 불구하고 A사와 공모해 북아현2구역 조합에 15억 5000만원 상당(부가세 제외된 금액)의 손해를 입힌 것”이라고 지적했다.

비대위는 “이러한 부당하면서 무리한 계약은 당연히 경제적 이익을 목적으로 하는 자가 존재하는 것이며, 불법적 계약에 의해 이익을 본 자는 조합에서 A사에 15억 5000만원이 입금된 2022년 7월경 A사에서 입금 받은 용역비의 30~40% 정도가 지출되는 회사 또는 개인이 취득한 것으로 추측할 수 있다”고 의심했다.

그러면서 “상식적인 수순으로 A사로부터 금원을 받는 자는 피고발인 정정숙과 밀접한 관계가 존재하는 자일 것”이라며 “경찰에서 철저하게 조사해 이 사건 계약의 배임죄 성부뿐만 아니라 1200여명의 조합원의 피땀과 같은 돈을 부당하게 가져간 자에 대한 조사도 반드시 해주시길 바란다”고 덧붙였다.

더퍼블릭 / 김영일 기자