1기 신도시 재건축 기준용적률 공개… 분당 326%·일산 300%·평촌 330%

 

1기 신도시 재건축 기준용적률 공개…

분당 326%·일산 300%·평촌 330%

 

 

출처 하우징헤럴드 2024.10.07

분당 기준용적률 
기반시설·인구밀도 감안
아파트 단지는 326%로
빌라·연립·단독 250%

일산 기준용적률 
재건축시 아파트 300% 
연립·빌라는 170% 적용
단독주택은 제시 안해

[하우징헤럴드=김병조 기자] 9월 한 달에 걸쳐 성남 분당과 고양 일산의 재건축 기준용적률이 줄줄이 공개되면서 1기 신도시 사업성 골격이 한층 구체화되고 있다. 분당 아파트 부문의 경우 326%, 일산은 300%로 잠정 결정됐다. 이에 앞서 안양 평촌은 지난달 30일 330%의 기준용적률을 발표했다. 기존 아파트들의 평균 용적률과 비교해보면 142~126%p 상향된 셈이다.

성남시·고양시·안양시는 이 같은 내용으로 지난달 말부터 각각 ‘분당·일산·평촌 노후계획도시 정비기본계획안의 공람을 시작했다.  

▲분당 아파트 기준용적률 326%

기존 평균 용적률이 184%인 분당신도시에는 아파트 326%, 빌라·연립빌라 및 단독주택은 250%를 적용하는 방안을 제시했다. 기본계획에서 재건축 후 분당의 적정 도시밀도를 감안할 때 향후 용적률을 315%로 결론내린 결과다. 315%를 아파트와 빌라·단독단지 간 인구 수에 대비한 결과, 아파트는 326%, 빌라·연립빌라 및 단독주택은 250% 용적률이 제시됐다. 

기준용적률 결정은 도시기반시설과 인구와의 관계를 고려했다. △상하수도 △공원 △학교 등 도시기반시설 용량을 감안한 결과, 재건축을 통해 12만명(5만9,000호)의 인구 증가가 가능하다고 봤다. 이에 따라 재건축이 완료하는 2035년 시점에서는 35만명(15만5,000호)이 거주하는 대도시로 탈바꿈할 전망이다. 

특히, 오리역세권 일대가 중심지구 정비형으로 지정돼 고밀복합개발 추진이 시도된다. 유일한 중심지구 정비형으로 정해진 이곳은 앞으로 첨단산업·기술이 결합된 성남의 성장거점으로 조성해 나갈 방침이다. 오리역을 중심으로 4차 첨단산업 기능 도입과 주거복합문화공간을 조성해 자족도시로서의 기틀을 만들겠다는 것이다.

서울공항이 인접한 관계로 비행안전구역에 포함된 재건축 구역의 사업성 저하 해법도 제시됐다. △주상복합 허용 △통합 재건축 권장 등의 방안을 기본계획에 포함시켰다. 인동간격 강화로 기준용적률 활용이 어려울 경우, 구역 내 일부 지역을 준주거지역으로 용도지역을 변경, 허용용도 완화 및 기준용적률 확보를 유도한다는 것이다. 인근 단지와의 통합 재건축을 통해서도 기준용적률 확보가 가능할 수 있다고 제안했다. 기본계획 공람안에서는 현재 분당 내 아파트 74곳이 비행안전구역에 포함돼 있거나 걸쳐 있다고 밝혔다. 

분당 내 재건축조합이 앞으로 부담할 공공기여율은 10%, 41%, 50% 등 3단계로 정해질 예정이다. 기존 용적률과 기본계획상 기준 용적률 구간(1구간)에서는 10%, 기준용적률과 특별정비계획용적률 구간(2-1구간)에서는 41%, 특별정비계획용적률과 최대용적률 구간(2-2구간)에서는 50%의 공공기여율을 적용하는 구조다. 개발이익이 많을수록 공공기여율이 높도록 설계된 것이다.

최대용적률 구간은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’상 법적상한용적률의 150%까지의 구간이다. 예컨대 아파트에 적용하면 3종 일반주거지역(300%)의 150%인 450%까지가 해당 구간이 된다. 공공기여율은 현재 성남시의회에 입법예고된‘성남시 노후계획도시 주거정비조례’제정을 통해 최종 확정된다. 

이 같은 기본계획을 통해 성남시는 올해 선도지구 8,000호를 시작으로 2035년까지 매년 9만6,000호의 10% 수준인 8,000~9,000호를 선정해 일정 물량을 꾸준히 정비해 나간다는 방침이다. 

▲일산 아파트 기준용적률은 300%

기존 평균 용적률이 169%로 1기 신도시 중 가장 낮은 일산신도시는 향후 재건축 시 아파트 300%, 연립·빌라에 170%, 주상복합에 360%를 적용하는 방안을 내놨다. 단독주택 단지는 이번에 재건축 방안을 제시하지 않고 현행 지구단위계획에 의해 관리하되, 향후 5년마다 진행하는 도시계획 재검토 시점에 다시 들여다 볼 예정이다. 

고양시는 1기 신도시 내 최저밀도의 쾌적한 환경을 고려, 이번 기본계획에서도 ‘쾌적한 도시환경 유지’에 방점을 찍고 타도시와의 차별성을 부각시켜 나간다는 방침이다. 여기에 노후주거지 정비를 추진해 주거·일자리·문화가 연계된 융복합 도시를 지향하겠다고 밝혔다.  

고양시는 도시기반시설 용량 검토를 통해 재건축으로 6만명(2만7,000호)의 인구 증가가 적정하다고 봤다. 이에 따라 재건축이 완료하는 2035년까지 30만명(13만1,000호)이 거주하는 대도시로 탈바꿈시킬 전망이다. 

매년 정비물량은 내년 6,000호 선도지구를 시작으로 해마다 5,000~7,000호씩 진행, 2035년에 마무리하는 것으로 계획을 잡았다. 중간에 부동산시장 상황이 변수다. 기본계획에서는 계획상 물량을 고려해 사업추진을 진행하되, 부동산시장 상황을 감안해 유동적으로 사업시행을 조율하겠다는 입장을 내놨다. 특히, 단계별 정비물량을 초과하는 경우에는 △주민동의율 △주민들의 사업추진 의사비율 △정비사업 시급성 등을 감안해 선별적으로 진행시킬 예정이다.

재건축에 따른 이주 문제는 고양시 관내 대규모 택지지구 및 정비사업 현장에서 흡수하는 방안을 제시했다. 관내 택지지구가 유독 많은 고양시의 현재 상황을 활용한 대안이다. 

고양시는 △창릉 3기 신도시지구 △장항 공공주택지구 △풍동2지구 도시개발사업 △탄현 공공주택지구 △정비사업 및 기타 도시개발사업 등의 전·월세 및 임대주택을 통해 재건축 이주주택 물량을 확보한다는 방침이다. 

일산 재건축조합이 부담해야 할 공공기여율은 기본계획 공람안에서 구체적인 내용은 밝히지 않은 상태다. 하지만, 일각에서는 최저 수준인 1구간‘10%’와 2구간‘41%’가 될 것이란 예상이 나오고 있다. 

이에 따라 하반기부터 각 단지별로 물밑에서 사업성 분석이 진행될 전망이다. 사업성과 직결된 기준용적률과 공공기여율 윤곽이 드러나 증가된 용적률과 예상 일반분양가를 활용해 개략적인 사업성 분석이 가능하기 때문이다.

한 정비사업 전문가는 “하반기에는 선도지구 선정과 사업성 분석 결과가 맞물리면서 1기 신도시 재건축 이슈가 더욱 크게 달아오를 것”이라며 “이에 따른 국토교통부 및 지자체의 적절한 시장 대응이 향후 원활한 1기 신도시 사업진행을 결정짓는 최대 이슈가 될 가능성이 높다”고 말했다.

출처 : 하우징헤럴드 김병조 기자