재건축·재개발 활성화 개정 법안 다음달부터 본격 시행

 

재건축·재개발 활성화 개정 법안 다음달부터 본격 시행

 

 

출처 하우징헤럴드 2025.04.29

5월 1일부터 본격 시행
재건축 조합설립 요건 토지등소유자 70%로 완화 
분담금 추정액 산정도 개인별→‘유형별’로 간소화

6월 4일부터 패스트트랙
안전진단 없이도 재건축…구역지정前 추진위 가능

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부의 정비사업 패스트트랙이 오는 5월 1일부터 본격 시행된다. 재건축사업 조합설립 동의율 완화를 시작으로 6월에는 안전진단 완화 등으로 형식적 절차가 간소화되는 등 개정된 도시 및 주거환경정비법 시행으로 사업 추진 속도가 눈에 띄게 빨라질 전망이다. 특히 12월에는 정비사업에 온라인 총회 등도 가능해진다.

다만 업계에서는 개정된 도시정비법 시행으로 절차가 대폭 단축되지만 그 적용 과정에서 다양한 부작용이 생길 수 있는 점을 우려하며 시행초기에 철저한 관리 감독을 통해 사업추진에 문제가 생기지 않도록 유의해야 한다고 조언한다.

▲재건축조합설립 동의율 75→70%로 완화

오는 5월 1일부터 시행되는 도시정비법 개정안의 핵심은 재건축사업 조합설립 동의율 완화다. 재건축조합 설립 요건은 전체 토지등소유자소유자의 75%에서 70%로, 토지면적 기준도 3/4에서 70% 이상으로 완화된다.

상가 쪼개기 등 문제를 고려해 대통령령에 따라 동별동의율을 1/3까지 낮출 수 있는 유연성도 확보됐다. 동별동의요건은 주택 분양을 목적으로한 상가 쪼개기를 방지하기 위한 법안인 만큼 시행령에서는 실제 영업행위 등을 위해 이뤄진 정상적인 영업 목적의 상가 분할의 경우는 제외하도록 규정했다. 

2003년 7월 도시정비법이 최초로 시행될 당시 재건축조합 설립 동의율은 토지등소유자 80% 이상과 동별동의요건은 2/3 이상이었다. 이후 2007년 12월 법 개정을 통해 조합설립동의율이 토지등소유자 75%로 완화됐고. 지난 2016년 동별동의요건이 1/2 이상으로 완화된 바 있다.

사업 관계자들은 이번 조합설립 동의율 완화로 재건축 추진 속도가 빨라질 것으로 기대하고 있다. 하지만 1개동에서 1/3만 동의해도 재건축이 가능하도록 동별동의율이 완화되면서 토지등소유자들의 볼멘소리도 나오고 있는 만큼 이에 대한 보완책 마련이 필요하다는 의견도 있다.

▲분담금 추산액 산정 '개인별→유형별'로 완화

오는 5월 1일부터 정비계획수립 시 토지등소유자 분담금 추산액 산정이 ‘유형별’로 간소화돼 시간과 비용이 절약될 전망이다. 현재는 정비계획에 토지등소유자 ‘개인별’분담금 추산액과 산출근거를 포함하도록 규정하고 있다. 하지만 법 개정을 통해 토지등소유자의 대표 유형에 대해서만 추산할 수 있도록 했다.

사업시행계획 인가 시 통합심의할 수 있는 대상과 인허가 의제 대상을 확대해 사업 절차도 간소화된다. 사업시행인가와 관련한 통합심의대상에 △소방시설법에 따른 성능위주설계의 평가 △자연재해대책법에 따른 재해영향평가 등이 추가됐다. 

또 토지등소유자에 대한 종전자산평가 결과와 분담금 추산액의 통지 및 분양공고 기한도 현행 사업시행인가 고시일부터 120일 이내에서 90일 이내로 단축된다. 관리처분계획도 총회 의결만 있으면 신청 전 타당성 검증 요청이 가능해진다.

재건축을 통해 공급할 수 있는 건축물의 종류도 다양해진다. 현재는 주택과 부대시설, 복리시설 외에는 준주거·상업지역에 한해 오피스텔만 공급할 수 있다. 

하지만 5월 1일부터는 공급 가능한 건축물의 용도제한을 폐지해 재개발과 마찬가지로 다양한 건축물을 공급할 수 있게 된다. 이에 준주거·상업지역이 아닌 곳에서도 새로운 형태의 복합시설을 통한 수익성 제고가 기대된다.

▲6월 4일 재건축 패스트트랙 시행…안전진단 절차 완화, 추진위원회 조기 구성

정비사업 패스트트랙의 가장 핵심인 안전진단 절차 완화가 오는 6월 4일부터 시행된다. 

1994년 도입된 재건축 안전진단이 30년 만에 ‘재건축진단’으로 이름을 바꿔 전면 개편된다. 시점도 사업시행인가 전까지로 유예된다. 기존에는 안전진단을 통과하지 않으면 정비구역 지정조차 받지 못하면서 사실상 재건축사업의 첫 관문으로 작용했다.

하지만 6월 4일부터는 추진위나 시행자가 사업 필요성에 따라 재건축진단의 시기를 조절해 받을 수 있다. 또한 정비구역 지정 이후 10년 내 사업시행인가를 받지 않으면 안전진단을 받아야 했던 조항도 삭제돼 규제 부담은 크게 줄었다. 

▲재건축 추진위 구성 구역지정 전에도 가능

6월 4일부터는 재건축 추진위원회를 정비구역 지정 전에도 구성이 가능해진다. 

현행 규정에서는 추진위는 정비구역 지정 이후에서만 꾸릴 수 있지만, 앞으로는 정비구역으로 지정·고시된 지역은 물론 정비구역 지정 전이라도 추진위를 구성할 수 있게 된다. 정비구역 지정 행위 등 사업 초기 단계에서부터 법적 지위를 가진 주체를 활동하도록 해 합법 논란을 불식시키겠다는 취지다. 

정비구역 지정 전 추진위를 구성하기 위해서는 △기본계획에 따른 정비예정구역이 설정된 지역 △정비계획 입안 요청·제안에 따라 정비계획 입안을 결정한 지역 △기본계획을 수립하지 않은 지역 또는 기본계획에 정비예정구역 범위 등을 생략한 지역으로 대통령령이 정하는 지역 등의 요건이 충족해야 된다.

다만 추진위 승인 당시와 최종 정비구역 지정 면적 차이가 10% 이상일 경우 토지등소유자 과반수 동의를 다시 받아야 한다. 주민 의사가 보다 정확하게 반영되도록 하기 위한 보완조치다. 

공공이나 신탁방식도 정비구역 지정 이전에 주민대표회의를 구성할 수 있다. 나아가 공공 또는 신탁사가 사업시행자 지정 전 업무협약 등 정비사업을 준비·추진에 필요한 사항을 협약이나 계약하려는 경우 대통령령으로 정하는 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다.

이밖에도 토지등소유자가 정비계획 입안요청이나 입안제안, 추진위 구성 등에 대해 하나만 동의한 경우 일정 요건을 충족하면 모두 동의한 것으로 간주한다. 

또한 6월 4일부터 전자투표 도입이  본격화된다. 개정법에 따라 조합 총회 등에서 전자투표를 활용할 수 있는 법적 근거가 마련되며, 정비사업 조합 운영의 디지털 전환이 가속화될 전망이다.

출처 : 하우징헤럴드