서울시의 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축 출구전략 발표에 이어 재건축 사업의 공공성 강화로 곳곳이 사업에 어려움을 겪고 있는 가운데 사업속도가 빠른 재개발ㆍ재건축 사업장들에 대한 관심이 높아지고 있다.
일반적으로 사업의 시작을 알리는 구역지정부터 이주 및 철거 직전 단계인 관리처분인가까지 4년 가량이 걸리는데 이들 사업장은 3년 안팎에 모든 절차를 마쳤기 때문이다.
서울지역 대부분의 재개발ㆍ재건축 사업장들은 사업이 지지부진하면서 구조조정 대상에 올라있는 실정이다. 노원구 월계3(재건축) 이승규 총무이사ㆍ서대문구 북아현1-3(재개발) 권수웅 조합장ㆍ영등포구 신길7구역(재개발) 장주택 이사 등을 통해 사업 진행이 빠를 수 있었던 비결에 대해 들어봤다.
-사업을 빨리 진행하기 위해 가장 기본적인 요건은 무엇이라고 생각하는지.
이 “우선 조합 운영이 투명하게 진행돼야 한다고 생각한다. 우리 구역은 조합원들에게 정확하고 확실한 정보 전달과 투명한 조합 운영을 통해 합심한 결과 사업을 빠르게 진행할 수 있었다.”
권 “사업을 이끌어가는 조합 임원과 조합원들의 관련법 이해도가 높아야 한다. 재개발 사업의 근간이 되는 도시 및 주거환경정비법에 대한 이해도가 낮으면 그만큼 협력업체(시공사 등)에 끌려다니게 되고, 조합원들도 우왕좌왕하게 된다. 사업에는 각각의 절차와 충족 요건이 있는데 기본적인 지식이 없이 사업이 잘 될 리 없다.”
장 “조합원 간 소통도 중요하다. 우리 구역은 조합원끼리 끊임없는 대화와 소통을 통해 사업에 대한 이해도를 높이고, 오해의 소지를 원천적으로 막았다.”
-각 구역의 특징과 향후 계획은.
이 “조합원 수가 총 262명으로 적은 편이고, 일반 분양분은 250가구로 사업성이 좋은 편이다. 현금청산을 원하는 조합원도 거의 없는 것도 사업성을 좋게 만든 요인으로 꼽힌다.
현금청산자가 많지 않은 이유 또한 일반분양분이 많은 만큼 조합원들이 부담해야 할 추가부담금이 많지 않아서다.
조합설립인가를 받을 당시 주민 동의율도 꽤 높았다. 조합을 세우기 위해서는 토지 등 소유자 75%의 동의를 구하면 되지만 우리는 98%의 동의율을 기록했을 정도로 재개발에 대한 열의가 높았다.
주거 환경이 많이 열악해서다. 우리 구역은 조만간 관리처분총회를 열고 이주 및 철거에 들어갈 계획이다. 이르면 연내 부분적인 착공에도 들어갈 수 있을 것으로 보인다.”
권 “우리 구역 뿐만 아니라 북아현 뉴타운 일대의 사업 추진이 다른 지역에 비해 월등히 빠른 편이다. 우리 구역의 경우 2008년 2월 구역지정 이후, 같은 해 3월과 6월에 각각 추진위와 조합 설립 승인을 받았다.
조합이 세워진 이후 9개월 만에 사업시행인가를 받고 1년 만에 관리처분인가를 받아 총 2년 1개월 만에 이주 및 철거에 들어갔다.
하지만 우리도 사업을 진행하면서 마찰이 없었던 것은 아니다. 일부 조합원들이 절차 상의 하자를 들어 관리처분 무효 소송 등을 제기했지만 법원이 조합의 손을 들어주면서 별탈 없이 마무리 됐다.
아무래도 조합원들이 적극적으로 협조하고, 재개발에 대한 이해도와 경험이 풍부한 조합 임원들 덕분에 타 지역에 비해 사업이 순조로웠던 것으로 본다.”
장 “구청의 건축물 관리대장에서 우리 구역을 들여다 보면 일제시대때 지은 정말 낡은 건물들이 아직도 있는 것이 보인다. 골목길도 공간이 좁아 주차는 커녕 사람이 다니기 불편할 정도다.
때문에 주민들이 재개발에 대한 열망이 컸다. 현재 신길뉴타운 16개 구역 가운데 두번째로 속도를 내고 있다. 우리 구역은 월계3구역과는 달리 현금청산자가 많아 약간의 어려움을 겪기도 했다.
조합원 수가 처음에는 820명이었다가 현재는 760명으로 줄었다. 하지만 일반분양 물량(615가구)이 넉넉한 편이어서 다행히 사업성에는 큰 문제가 없다. 다만 일반분양의 분양가가 다소 높을 것으로 보이는데, 조합원 분은 3.3㎡당 1430만원에 책정됐다. 일반분양은 3.3㎡당 1760만원이다.
요즘 부동산 경기가 워낙 얼어있어서 분양 일정이나 분양가에 대해서는 의견이 분분하다.”
사업 늦어질수록 금융비용 증가 등 역효과
-부동산 경기 회복이 더딘 상황에서 앞으로의 전망과 해당 지역 부동산 현황은.
이 “부동산 경기가 지금까지는 안 좋았다지만 언제 좋아질 지, 혹은 언제까지 안 좋을 지는 누구도 장담할 수 없다.
하지만 사업을 추진하는 입장에선 사업이 늦어질수록 금융비용과 기회비용이 늘어난다는 점에서 역효과만을 초래한다. 사업은 우선 체계적이면서도 빨리 진행해야 이득이 크다.
보통 추진위 승인을 받고 난 이후에 조합설립을 준비하는 곳이 많은데, 그렇게 해서는 사업 속도를 낼 수가 없다. 단계별 담당자를 정해 거의 동시 다발적으로 일을 진행해야 속도를 낼 수 있다.
부동산 경기 침체기다 보니 부동산 거래는 많지 않다. 지분이 큰(연립처럼 소형지분이 아닌) 단독주택이 주를 이루다 보니 3.3㎡당 지분가는 1000만~1400만원 가량에 형성됐다. 33㎡ 이하 소형 지분은 1500만~2000만원 정도 호가한다.
이르면 오는 2014년께 미아~상계를 연결하는 경전철이 들어설 예정이고, 단지 바로 뒤쪽에는 영축산, 지하철 1호선 석계역을 걸어서 이용할 수 있다. 2015년 입주 시기에는 대부분의 기반시설이 완공돼 있을 예정이어서 향후 개발 기대감은 높은 편이다.”
권 “앞으로 사업이 잘 진행되는 곳의 희소가치는 더 높아질 것으로 본다. 서울에서는 신규 주택을 공급할 방법이 재개발ㆍ재건축이 아니고서야 없지 않은가. 서울시장이 바뀐 이후 곳곳의 사업에 제동이 걸리고 있으니 더욱 주목받을 것으로 보인다.
서울시의 뉴타운 출구전략 발표 이후 이 일대 부동산 시장은 오히려 살아나고 있다. 거래도 잘 되고, 가격도 올랐다. 소형 지분에는 3000만~5000만원의 웃돈이, 대형 지분에도 1000만원의 웃돈이 붙었다.”
장 “경기가 안 좋아 3~4년 전까지만 하더라도 3.3㎡당 3000만원을 웃돌았던 지분값이 현재는 많이 떨어진 상태다. 하지만 우리 구역 조합원들은 사업을 빨리 진행할수록 이득이라는 점을 알고 있기 때문에 앞으로도 문제는 없을 것으로 보인다.
조합원 분양가는 3.3㎡당 1430만원(109㎡형 기준 평균 분양가) 가량이다. 일반 분양가는 3.3㎡당 1700만원 안 팎이다. 현재 30평형대를 받을 수 있는 물건에는 2000만~4000만원 가량의 웃돈이 형성돼 있다.”
권영은 기자