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[중앙일보] 재개발 시장은 요즘 '개점 휴업' 상태다. 손님이 없을 뿐 아니라 부동산 시장에서 관심도 못 받고 있다. 재건축 시장은 서울 강남권을 중심으로 사업을 본격화하면서 눈길을 끌고 있지만 재개발은 분위기가 살아날 기미가 안 보인다.
물론 다 그런 것은 아니지만 대체로 한산한 편이다. 성동구의 한 중개업소 사장은 “집값 전망이 불투명하다 보니 재개발 지분에 관심을 갖는 사람이 없다”고 말했다.
서울시의 재개발 '출구전략'이 본격화하고 있는 것도 재개발 시장의 힘을 뺐다. 재개발 구역 곳곳이 사업을 취소하거나 취소하려는 움직임을 보이면서 재개발 투자자들의 발길이 끊기 것이다.
사업 빠른 사업장 적지 않아
재개발 시장 전망은 사실 올해에도 밝지 않다. 서울시의 출구전략과 유럽경제 위기 등 국내ㆍ외 악재 탓이다. 여기에 주택 경기가 위축되면서 사업성도 크게 떨어졌다. 여기에 재개발 사업의 특성이 더해져 사업이 좀처럼 앞으로 나가기 힘들다.
재개발의 경우 조합원 각자의 지분 크기가 제각각이다. 사업지 내에서 행사할 수 있는 권리가 일정하지 않고 조합원 모두 다른 것이다. 그러다 보니 재개발 사업 찬ㆍ반에서부터 권리가액 산정, 새 아파트 배정까지 이해관계가 얽히고 설킨다.
요즘처럼 집값이 하락세인 경우 특히 이 실타래 풀기가 어려워진다. 서로 더 많은, 더 좋은 집을 갖기 위한 주민들간 다툼이 많이 생기는 것이다. 재건축보다 주민들간 다툼(소송 등)이 많은 것도 그래서다.
하지만 모든 재개발 사업장이 그런 것은 아니다. 오히려 사업 진척이 빠른 곳은 희소성이 높아져 향후 투자 가치가 더욱 높아질 전망이다.
이런 곳이 서울에만 60여 곳에 이른다. 물론 국내ㆍ외 경제 상황 악화로 인해 가격은 연일 하락세를 보이고 있지만 전문가들은 “투자자 입장에선 오히려 기회가 될 수 있다”고 조언한다.
좋은 물건을 보다 싸게 살 수 있기 때문이다. 뉴타운 중에서 흑석ㆍ아현뉴타운과 거여ㆍ마천뉴타운, 북아현뉴타운 등의 사업 속도가 빠른 편이다. 재개발 구역 중에서도 동대문구 답십리18구역, 서대문구 북아현2구역 등은 사업시행인가를 받아 놓은 상태다.
투자 시기ㆍ지역 잘 판단해야
노원구 월계3구역, 서대문구 북아현1-3구역, 영등포구 신길7구역 등은 이주 및 철거가 진행 중이거나 마무리 단계에 있을 정도로 순조롭게 진행되고 있다.
가격도 싸다. 올 초까지만 해도 6억원에 거래됐던 북아현뉴타운 1-3구역 전용 84㎡형 입주권 값은 현재 3000만~5000만원 가량 빠졌다. 신길뉴타운7구역 전용 84㎡형 입주권도 2000만원 가량 몸값을 낮춘 매물들이 나와있다.
북아현뉴타운 S공인 관계자는 “입주권 값이 낮아질 수록 초기 자본금이 줄어 투자가치는 올라간다”고 말했다.하지만 투자에도 유의할 점은 있다.
투자 시기와 지역을 잘 판단해야 장기간 자금이 묶이는 것을 방지할 수 있다. 전문가들은 재개발ㆍ재건축 투자 때 사업 승인이 확정된 곳을 선별해 투자에 나서야 한다고 조언한다.
전문가들은 “사업 진행 단계와 속도는 물론 주민들의 사업 추진 의지를 충분히 고려해 확실히 사업승인을 받은 곳 위주로 접근해야 한다”며 “무엇보다 시세 차익보다는 실수요 입장에서 접근하는 게 바람직하다”고 말했다.
황정일 기자