다주택자 임대사업 환경 더 좋아졌다…세금 확 줄어

 

 

 

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다주택자 임대사업 환경 더 좋아졌다…세금 확 줄어

 

 

 

 

 

 

 

이데일리 김동욱 기자 2013.05.06

 

‘연내 주택 임대사업자 등록하면’
취득세·재산세 감면, 양도세·종부세 면제
40㎡ 이하 집사면 취득·재산·양도·종부세 세금 안내
오피스텔도 주거용으로 임대사업하는 게 稅테크 전략

 

[이데일리 김동욱 기자]정부의 4.1 부동산종합대책에 따라 연내 매입하는 주택에 대해 양도세 5년 면제 혜택을 주면서 주택 임대사업을 하기가 훨씬 수월해졌다. 정부는 현재도 민간 임대주택을 늘리기 위해 임대사업자에게 다양한 세제 혜택을 주고 있는데, 이번 조치로 양도세가 전액 면제되면서 사실상 임대사업자가 체감하는 세 부담이 거의 사라졌기 때문이다. 특히 정부가 4.1대책에 빠져 있었던 주거용 오피스텔에 대해서도 똑같이 양도세 면제 혜택을 주면서 임대사업자 선택의 폭도 더 넓어졌다.

◇연내 임대사업자 등록하면…세제 혜택 뭐 있나?

정부는 지난 2011년 민간 임대주택을 늘리고 다주택자를 통한 주택 수요를 촉진시키기 위해 8.18 전·월세 대책을 발표, 수도권 임대사업자에 대한 문턱을 대폭 낮췄다. 당시 정부는 수도권 내 주택임대사업 요건을 3가구 이상에서 지방처럼 1가구 이상으로 완화하고 임대사업자 본인이 거주하는 주택에 대해서도 3년간 보유하면 양도세 비과세 혜택을 줬다. 현재는 양도세 비과세 조건 역시 지난해 5.10 대책을 통해 2년으로 완화된 상태다.

임대사업자로 등록하면 다른 세제혜택도 상당하다. ▲취득세는 60㎡ 이하 면제, 60~149㎡ 25% 감면 ▲재산세는 40㎡ 이하 면제, 40~60㎡ 50% 감면, 60~85㎡ 25% 감면되고 ▲종합부동산세 및 양도세 중과 배제 등의 혜택을 준다. 여기에 정부는 연내 매입하는 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 신규 아파트 및 미분양주택과 1가구1주택자가 보유한 주택에 대해 5년간 양도세 면제 혜택을 줬다. 이에 따라 연내 40㎡ 이하 집을 사 임대주택으로 등록하면 취득세·재산세는 물론 6~38%까지 적용하는 양도세도 전액 면제된다.

다만 주택 임대사업자로 등록해 이 모든 세제혜택을 누리려면 5년간 의무적으로 세를 놓아야 한다. 그전에 집을 팔면 감면받았던 세금은 다시 토해내야 한다. 임대사업을 염두에 두고 있는 수요자는 두 가지 선택이 가능하다. 어차피 양도세는 전액 면제되기 때문에 임대사업자로 등록하지 않고 집을 사 세를 놓는 것이다. 물론 이 경우 취득세와 재산세는 물론 다주택자로 간주해 9억원 초과 주택을 보유할 경우 종부세도 내야 한다. 임대주택으로 등록하면 양도세는 면제되지만 5년간 전매가 제한적이다.

조중식 코리아베스트 세무사는 “양도세는 집값 차익이 생겨야 내는 세금이어서 현 경기를 고려할 때 그리 큰 파급력을 발휘기는 어렵다”면서도 “그러나 제도적으로 양도세를 전혀 걱정할 필요가 없어 임대사업자의 심리적 부담이 대폭 줄었다”고 말했다.

◇오피스텔도 양도세 혜택…주거용vs업무용 뭐가 낫나?

정부는 4.1대책엔 빠졌지만 주거용 오피스텔에 대해서도 기존주택과 마찬가지로 양도세 5년 면제 혜택을 주기로 했다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 나뉘는데 양도세 면제 대상은 주택임대사업자로 등록해 ‘주거용’으로 빌려주는 경우에 한한다.

이처럼 오피스텔은 준주택으로 분류돼 주거용과 업무용으로 등록할 때 받을 수 있는 세제혜택이 다르다 보니 실제 주거용으로 쓰면서도 세 부담을 피하기 위해 업무용으로 등록한 경우가 많았다. 그러나 이번 조치로 수요자는 두 가지 선택이 가능하다. 주거용으로 등록해 취득세·재산세 감면, 종부세 면제, 양도세 면제 등의 혜택을 챙길지 업무용(사무실)으로 임대해 부가세 환급이란 목돈을 챙길지 선택할 수 있다.

사무실로 임대해 받을 수 있는 가장 큰 혜택은 분양가에 포함된 부가세를 환급받을 수 있다는 점. 보통 1억원 오피스텔의 경우 건물가액의 10%(약 700만원)가 부가세로 포함돼 있는데 이 비용을 아낄 수 있다. 또 주택으로 간주하지 않아 종부세를 내지 않는다. 대신 ▲매월 받는 월세에 대해 10%를 부가세로 신고해야 하고 ▲소득이 발생하는 것이어서 자영업자는 국민연금과 의료보험료가 인상되고 ▲10년간 업무용으로 의무적으로 임대해야 한다.

가령 1억5000만원(전용 60㎡)짜리 오피스텔 1실을 사들여 주거용 임대주택으로 등록하면 재산세는 절반으로 낮아지고 취득세는 전액 면제돼 세금으로 4만6800만원 내면 된다. 업무용으로 임대하면 취득가액의 4.6%인 680만원의 세금과 매년 부가가치세 등을 내야 한다. 대신 부가세 800만원 가량을 환급받는다. 건물가액이 높아 환급받는 금액이 높다면 모를까 매각단계(양도세 면제)까지 받을 수 있는 세제혜택을 고려하면 주거용이 유리하다는 평가다.