조합원 분양가와 일반분양가 차이

 

 

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조합원 분양가와 일반분양가 차이

 

 

 

코리아리포스트 2013-05-30

 

- 이동진 나라감정평가법인 감정평가사

 

“조합원분양가를 낮추려면 종전자산 평가금액이 적정해야 하고 대신에 공사비와 사업비 등 총 비용을 절약하는 것이 가장 바람직한 방법”
 

 

부동산침체가 계속되면서 정비사업이 주춤한 가운데 상대적으로 여건이 양호한 조합은 조합설립인가를 받고 사업시행인가도 준비하고 있으며 그러는 가운데 재건축조합은 감정평가업자 선정을 위한 대의원 회의와 총회가 진행되고 있다. 일부조합은 감정평가업자 선정과정에서 조합임원과 감정평가업자와의 유착비리가 드러나 비대위로부터 고소를 당하는 등 조합원들로부터 불신을 사고 있어서 집행부가 위태로운 처지에 있기도 하다.

 

감정평가업자를 선정할 때가 되면 조합원의 재산가치를 높게 평가받아야 분담금이 적어진다며 가급적 조합원의 종전자산 가치를 높게 평가해달라고 요구하는 조합원도 있고 일반분양가와 조합원 분양가 차이가 20-30% 이상은 차이가 있어야 한다고 강하게 주장하는 조합원도 있어서 조합임원들도 어느 이야기가 맞는 건지 헷갈리기만 한다.

 

하지만 이러한 문제는 조합원의 종전자산 가치평가와 조합원분양가 그리고 일반분양가의 결정이 서로 유기적인 관계 속에서 이루어진다는 것을 알고 나면 누구나 쉽게 이해할 수 있다.

 

① 조합원 종전자산 감정평가 총액 (종전 토지, 종전 건물 평가총액)

 

② 비용총액 (공사비와 설계비, 철거비, 감리비, 금융비, 현금청산 보상비, 조합운영비, 인입분담금, 각종용역 수수료 등 사업비)

 

③ 조합원 종후자산 감정평가 총액 이라고 할 때 조합원 분양가 산정을 위한 감정평가를 조합원 종후자산 감정평가라 하고 산식은 ①+②=③이며 ③이 조합원 종후자산 감정평가 총액이 된다. 또한 조합원 종후자산 감정평가 총액을 평형별, 층별, 위치별, 개별호수별 분양가로 배분한 것이 개별 호수별 조합원 분양가가 된다.

 

위 식에서 조합원 종전자산 평가금액을 낮추면 공사비와 사업비 등 총비용이 동일하다고 가정할 때 종후 조합원 분양가 도 같이 낮아지고 반대로 조합원 종전자산 평가금액을 높이면 공사비와 사업비 등 총비용이 동일하다고 가정할 때 종후 조합원 분양가 도 같이 높아지게 된다. 왜냐하면 ①+②=③ 이기 때문이다.

 

이때 종전자산 평가금액이 낮으면 조합원들이 왜 조합원의 재산가치가 작으냐고 불만을 이야기 할 수도 있지만 조합원의 종전자산 평가금액이 낮아지면 비례율을 구하는 산식에서 보듯이 비례율이 그만큼 상승하기 때문에 조합원에게 돌아가는 개발이익은 차이가 없으며 오히려 종전자산 평가금액을 낮춤으로써 그에 따른 현금청산비용과 금융비용 그리고 각종 수수료도 따라서 축소되어 조합원의 수익증진 면에서 장점이 있다.

 

※ 비례율=(분양수입총액-공사비 등 비용총액)÷종전자산 평가총액

 

조합원 분양가와는 별도로 일반분양가의 결정은 구청의 분양가 심의위원회 심의를 통해서 결정되는데 구청에서 추천한 2개의 평가기관이 평가한 택지비 감정평가금액과 아파트를 건축하기 위해 소요되는 일반적인 공사비 외에 추가공사가 필요한 경우 각종 가산항목을 추가하여 일반분양가를 결정하게 된다. 이때 택지비란 신축아파트 준공을 조건으로 하는 아파트로서의 택지비를 말한다.

 

따라서 일반분양가를 높게 책정하기 위해서는 우선 택지비평가를 높게 받는 것이 필요하며 택지비평가는 공시지가를 기준으로 평가하되 인근의 택지비 평가선례를 참조하고 인근 아파트시세를 참고하여 토지건물 배분법 등을 사용하여 평가한다.

 

그러나 최근에는 택지비평가도 받고 가산비 항목도 많이 인정받아 구청으로부터 일반분양가를 높은 가격으로 인가 받았다고 하여도 분양시장이 좋지 않아 오히려 책정된 분양가보다 낮은 가격으로 할인 분양을 하고 있는 실정이다. 따라서 일반분양가를 가급적 제대로 받아 조합원의 부담을 축소하려면 인근지역의 아파트시세가 뒷받침 되어야 하고 그러기위해선 부동산경기가 빨리 회복되길 기다릴 수밖에 없다.

 

정리하면 조합원분양가를 낮추려면 기초가격이 되는 조합원 종전자산 평가금액이 적정해야 하고 대신에 공사비와 사업비 등 총 비용을 절약하는 것이 가장 바람직한 방법이다. 왜냐하면 당해지역에서 책정이 가능한 일반분양가는 이미 결정이 되어있다고 보아야하고 그렇다면 수입이 고정되었다고 볼 수밖에 없으므로 결국은 공사비와 사업비 등 총비용을 절약해야 조합원 분양가가 낮아질 수 있기 때문이다.

 

또 일반분양가를 높게 책정하려면 우선은 주변의 아파트 시세가 높아야 하고 또 택지비 감정평가를 높게 받아야 일반분양가를 높게 받을 수 있다. 그러나 일반분양가의 결정에서 조합과 시공사는 약간의 이견이 있을 수 있는데 시공사의 입장에서는 일반분양 물량을 빨리 처분해서 자금회수를 하고 싶어 하므로 일반분양가를 조금 더 보수적으로 낮게 책정하고 싶어 하고 조합은 최대한 이윤을 창출하기 위해 높은 분양가를 주장하기 때문이다.

 

그러나 일반분양가가 낮으면 분양은 잘되고 자금회수도 빠르지만 조합원에게 돌아갈 수익이 줄어들고 일반분양가를 높이면 조합원의 수익이 증대하지만 과도 할 경우 혹여 미분양이 발생하여 자금회수가 불투명해 질 수 있으므로 전문가와 협력업체의 조언을 바탕으로 한 조합의 현명한 판단이 필요하고 무엇보다 투명한 조합운영으로 조합이 신뢰를 얻고 그 신뢰를 바탕으로 한 신속한 사업추진이 각종 비용을 절약할 수 있어 조합원에게 가장 많은 수익을 가져다 줄 수 있는 방법임을 잊지 말아야 한다.