서북권의 중심, 북아현뉴타운...다섯 개 구역, 그들의 ‘사정’

 

◈ naver "북아현뉴타운을 만드는 사람들" 클릭 ◈

 

 

 

 

서북권의 중심, 북아현뉴타운...

 다섯 개 구역, 그들의 ‘사정’

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

코리아리포스트 2014.01.14 

 

서북권의 중심, 북아현뉴타운

 

다섯 개 구역, 그들의 ‘사정’

 

뉴타운 10년 집중 조명 - 여섯 번째 이야기

 

 

 

 

  [코리아리포스트=최종룡 기자]서울 서대문구 북아현동 170번지 일대 899,501㎡ 규모의 ‘북아현 재정비촉진지구’(이하 북아현뉴타운)는 2005년 12월 16일 서울시 3차 뉴타운사업지구로 지정됐으며, 2006년 10월 19일 북아현 재정비촉진지구로 지정되고 2008년 2월 5일 북아현 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 결정 고시돼 지금에 이르렀다.

 

현재는 ▲북아현1-1 재정비촉진구역 주택재개발(이하 북아현1-1구역) ▲북아현1-2 재정비촉진구역 주택재개발(이하 북아현1-2구역) ▲북아현1-3 재정비촉진구역 주택재개발(이하 북아현1-3구역)▲북아현2 재정비촉진구역 주택재개발(이하 북아현2구역) ▲북아현3 재정비촉진구역 주택재개발(이하 북아현3구역) 5개 구역이 있다.

 

이들 북아현뉴타운의 다섯 개 구역은 모두 시공자를 선정하고 사업단계별로 사업추진 중에 있다. 지하철 2호선 아연역의 역세권에 자리 잡은 북아현뉴타운은 위로는 돈의문뉴타운, 아래로는 아현뉴타운의 중심에 위치해 있어, 이들과의 공간적 연계성은 물론 도심업무 및 신촌 상업의 배후주거 요충지로서 각광을 받았다.

 

그러나 한편으로는 북아현뉴타운 조합원들 간에 “관(官)의 무책임한 행정, 납득 어려운 실태조사, 줄어든 비례율과 불어난 공사금, 시공자 측의 횡포 등”의 볼멘소리가 터져 나오고 있다. 뛰어난 학군과 교통의 요지로서 서북권의 중심지로 기대가 높은 북아현뉴타운, 이곳의 현주소를 알아봤다.

 

 

북아현1-1구역, “현대건설은 사업추진비 왜 지급 안하나?”

 

서대문구 북아현동 1-954 일대(77,234.2㎡)에 자리한 북아현1-1재정비촉진구역(이하 북아현1-1구역, 조합장 이문배)은 2008년 4월 29일 조합설립인가를 받았다.

작년 10월 16일에는 소형 평수를 늘이는 설계안 재정비촉진계획 변경에 따른 기존 용적률 상향키 위해 사업시행변경(안)을 접수하여, 그해 12월 27일 서울시로부터 사업변경인가 고시를 받아 이로써 기존 용적률이 220.77%에서 234.17%로 상향됐으며 기존 1,004가구에서 1,226가구로 222가구가 늘어나 빠른 사업 추진에 대한 기대를 모았다.

그러나 시공자인 현대건설의 사업비 지연으로 인해 난항에 빠졌다. 현대건설이 북아현1-1구역 조합의 2013년 9월 14일 임시총회 이후 이주비와 용역비 등 사업비를 지원하여 사업이 빨리 진행될 수 있도록 협조하겠다는 약속을 했지만, 차일피일 약속을 미루고 있어 사업이 답보 상태에 빠진 것이다.

북아현1-1구역의 조합원 이씨는 “현대건설이 사업비 지원을 안 해줘서 미 이주자가 10%에 대한 이주를 못 하고 있는 실정이다”며 “철거가 지연되는 등 사업에 발목을 잡고 막대한 피해가 되고 있다”고 울분을 터트렸다.

북아현1-1조합이 작년 9월 20일 경 이주비 226억을 현대건설에 신청했으나 현대건설 재경부는 사업을 한 번 더 재점검 한다면서, 서류가 미비하다는 등의 억지를 부리고 있다는 것이었다.

이에 북아현1-1조합 측은 2013년 11월 22일 현대건설빌딩 사옥에 집회를 열고 “현대건설은 약속을 이행하고, 사업 추진을 위해 협조하라”며 맞섰다. 조합 관계자는 “이주가 시작 된지 3년이 다 돼가고 있는 상황에서 납득하기 어려운 사업비 지연으로 재개발사업에 지장을 초래해서는 안 된다”고 주장했다. 현대건설 측은 “막대한 사업비 증가로 인해 조합 사업비 절감이 절실히 요구 된다”며 “이달부터 조합운영비를 축소하여 지급할 예정이며 조합이 요청하는 사업추진비는 사업추진 단계에 따라 적정시기를 판단해 당사의 지급기준에 의거 지급될 것이고, 또한 조합의 소유권이 이전된 현금청산자 및 이주가 완료된 세입자보상비, 상가영업보상비 등은 2013년 12월 말까지 조치할 예정이다”는 내용의 공문을 조합에 보냈다.

그러나 새해가 됐지만 현대건설의 약속은 지켜지지 않았다. 북아현1-1구역 조합원들은 “최근 빠른 사업 진행에 대한 기대로 부풀어 있었는데, 사업추진을 재점검 등의 이유로 사업비 지급을 미루고 있는 현대건설의 횡포에 분노한다”며 “이번에 현대건설이 이번 15일까지 지급키로 한 약속을 또 다시 어긴다면 소송도 불사 하겠다”고 밝혔다.

 

 

북아현1-2구역, “4년 만에 공사 단가 올라”

 

서울시 서대문구 북아현동 174번지 일대(60,335,5㎡)에 자리한 북아현1-2재정비촉진구역(이하 북아현1-2구역, 조합장 김흥열)은 2008년 9월 1일 조합설립인가를 거쳐 2013년 7월 31일 소형평수를 늘이는 재정비촉진계획 변경으로 사업시행변경인가 고시를 받았다.

이로써 기존 37,200㎡ 대지면적을 38,086,6㎡로 늘려 용적률 기존 236.1%에서 244.615%로 8.515% 상향조정 돼, 기존 11개 동 809가구에서 16개동 940가구로 늘어났다.

애초에 북아현1-2구역 조합은 작년 12월 말 관리처분계획(변경) 총회를 개최하고 올 일월 초에 시공자와 본계약 변경체결 후 관리처분계획(변경)을 신청할 예정이었으나 시공자 측이 요구한 공사대금이 발목을 잡았다.

시공자는 ▲연면적 증가분 ▲물가상승율 ▲이주·철거지연 ▲공기연장 ▲설계변경 ▲지질조건 변경 ▲일반분양지연 ▲매입세증가분 ▲사업지연경비 등 총 528억8600만원의 증가분을 제시했다. 이는 애초 도급공사단가였던 평당 338만9000원 보다 74만9000원 많은 평당 463만3000원으로 인상한 것이다.

인근 S공인중개사 대표는 “북아현1-2구역의 경우는 타구역보다 많은 현금청산자로 인한 사업비대여금이 500억 이상 증가된 데다가 이자 또한 110억원 이상 늘어났다”며 “시공자와 조합 간의 ‘대형평수’ 문제로 줄다리기를 하고 있다”고 말했다.

조합 측은 시공자가 대형평수를 줄이는 설계를 거부했다는 입장이고, 시공자는 오히려 조합이 반대로 이를 거부했다는 상반된 입장으로 맞서고 있다는 것이다.

북아현뉴타운 중에서도 가장 빠른 사업진행을 보이고 있는 북아현1-2구역은 현재 착공(3월) 중에 있으며 2월경 일반분양 후에 2015년 하반기 입주예정이다.

 

 

북아현1-3구역, ‘관리처분계획(변경) 총회’ 언제?

 

 

서울 서대문구 북아현동 149번지 일대(10만6645.2㎡) 북아현1-3재정비촉진지구(이하 북아현1-3구역, 권수웅 조합장)은 2013년 12월 13일 이주가 시작된 지 3년 만에 착공식을 가지고, 그해 12월 24일 분양대상자별 관리처분계획 변경(안)을 통보 받았다.

북아현1-3구역은 1월 24일경 관리처분계획(변경) 총회를 개최할 예정이었으나 일부 반대로 대의원회의가 무산돼 아직 총회 일정을 잡지 못한 것으로 알려졌다.

조합 관계자는 “북아현1-3구역은 작년 11월 20일 2차 사업시행인가 변경을 고시 받고 세입자 및 현금청산자의 무리한 요구 등으로 기존계획의 이주 철거 기간에서 2년 이상 지연됐으나, 용적률을 20% 상향하고 소형평형으로 설계 변경하는 등의 과정을 거쳐 지금에 이르렀다”고 설명했다.

북아현1-3구역은 최초 관리처분계획 시 비례율이 100.52%였으나 현재 관리처분계획 변경(안) 비례율이 81.18%로 비례율 19.34%가 감소한 것으로 알려졌다.

조합 관계자는 “현 부동산 경기에 따른 사업성 악화와 현금청산자들의 이주지연과 영업보상금 증가가 조합원 비례율에 악영향을 끼친 것 같다”고 말했다.

북아현1-3구역은 총 공동주택 22개동으로 1910가구가 건립되며, 지하 5층, 지상 34층의 규모가 들어설 대단지로 지하철 2호선 아현역과 이대역 도보 2분 거리의 초역세권이다. 입주는 2016년 10월 예정이다.

 

 

북아현2구역, 2년 만에 ‘사업정상화’… ‘실태조사’ 고비

 

서울시 서대문구 북아현동 520번지 일대(119,881㎡)에 자리한 북아현2재정비촉진지구(이하 북아현2구역, 안종협 조합장)는 2008년 9월 26일 조합설립인가를 득하고 2011년 9월 6일 사업시행인가를 받았다.

북아현2구역은 총 2075가구를 건립되며 일반분양이 464가구며 북아현뉴타운 구역 중에서도 일반분양 물량이 많아 사업성이 뛰어난 구역이다. 또한 지하철 5호선 충정로역과 지하철 2호선 아현역의 더블역세권에 자리 잡고 있어 가장 좋은 위치를 자랑한다.

그러나 그동안의 사업추진은 순탄치 않았다. 각종 소송 등으로 근 2년간 답보상태에 빠졌던 것이다. 최근에야 북아현2구역 조합이 작년 11월부터 정상화되면서 다시 매매동향이 살아나고 있지만 난관은 있다.

현재 이 구역은 실태조사 중이며 비대위가 해산동의서를 걷고 있는 것으로 알려졌다. 비대위 측은 “1월 현재 20%의 해산동의서를 걷었다”며 “앞으로 50%의 해산동의서를 걷기 위해 적극적인 행동을 하겠다”는 방침이다.

비대위는 2013년 10월 10일 ‘조합해산을 위한 동의서 징구’를 목적으로 조합원명부(전화번호포함)를 조합에 청구했으나 조합 측은 개인정보 공개로 야기되는 문제로 공개를 미뤄다.

그러나 서울시 및 서대문구청이 강력히 공개를 촉구하여 2013년 11월 29일 조합원명부(전화번호포함)를 비대위에게 공개한 것으로 알려졌다.

북아현2구역 한 조합원은 “지난 북아현2구역 (구)조합이 (신)조합을 상대로 대법원까지 간 당선자 지위 확인 소송(대법원 2013다52972)에 기각 당해 이를 계기로 이제야 원활한 사업 추진을 기대할 수 있게 됐다”며 “이번 실태조사만 무난히 지나간다면 순조롭게 사업이 진행될 것으로 본다”고 말했다.

 

 

북아현3구역, “엉터리 실태조사, 추정부담금…”

 

서울시 서대문구 북아현동 3-66번지 일대(263,100㎡)에 자리한 북아현3재정비촉진지구(이하 북아현3구역, 박상현 조합장)는 총 4602가구가 건립 예정으로 현재 관리처분을 준비 중이다.

이 구역은 북아현뉴타운 가운데 가장 큰 대단지며 안정적인 사업이 기대되는 구역으로, 주위로 산을 끼고 있어 향후 높은 프리미엄을 형성할 것으로 기대를 모았다.

북아현3구역은 작년 12월 말 실태조사가 끝났으며, 이 구역 역시 비대위가 해산동의서를 걷고 있는 것으로 알려졌다. 조합 측은 지난 6일 조합원들에게 서대문구청으로부터 받은 ‘추정분담금’ 결과에 대한 조합 소식지를 돌렸다.

북아현3구역 조합은 “서울시와 서대문구청이 추진한 실태조사가 ‘엉터리 숫자놀음에 불과하다”며 “최소 6개월이 걸리는 실태조사가 3구역은 고작 4개월 만에 졸속으로 치러진 것도 모자라, 용적률의 대한 상향 결과가 반영이 안 된 옛 사업계획으로 실태조사 결과가 나왔다”고 밝혔다.

실태조사가 확정부담금이 아닌 추정부담금이라서 북아현3구역 조합원들에게 혼란을 야기하고 비대위들에게 힘을 실어주고 있다는 비판이었다.

서대문구청이 공개한 북아현3구역 예상 실태조사 결과에 따르면 총 건립(용적률상향 미반영) 3633가구, 평당 공사비 398만원, 일반분양가 평당 1,776만원, 비례율 95.14%로 추정치가 나왔다.

조합 측은 “용적률 상향대로 하면 3600가구가 아니라 4602가구로 늘어나며, 서대문구가 정한 일반분양가 역시 인근 북아현1-3구역의 34평형대 1,930만원인 것을 보더라도 1,776만원은 터무니없다”고 강조했다.