정부, 재개발·재건축 활성화 주요내용

 

◈ naver "북아현뉴타운을 만드는 사람들" 클릭 ◈

 

 

 

정부, 재개발·재건축 활성화 주요내용

재건축연한 40→30년으로… 정비사업으로 주택공급 물량 조달

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2014.09.16

 

주민 과반수 찬성시 시공자 조기 선정 가능
소형 위주 재건축 주택건설 규모제한도 완화

 

 

 

정부가 정비사업을 주요 주택공급 수단으로 내세우며 침체된 주택시장 살리기에 나선다.

신도시 개발을 중단하는 한편, 이를 대신해 주요 주택공급 수단으로 도심 내 정비사업을 활용할 예정이다.

이를 위해 국토교통부는 택지조성의 근거법인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고 정비사업 활성화를 위해 정비사업조합의 수입을 늘리는 방안을 도입할 예정이다.

신도시 개발을 중단해 공급을 줄이는 한편, 과거 시장과열기에 도입된 제도들을 완화하거나 폐지해 정비사업의 사업성 향상으로 이어지게 하겠다는 복안이다.

▲임대주택 의무건설 비율 완화에 큰 기대

우선 재개발분야에서는 직접 조합의 비용 부담을 줄이는 정책이 도입된다.

재개발사업시 임대주택 의무건설 비율의 하한이 폐지되고 수도권과 비수도권 모두 5%p의 임대주택 의무건설 비율을 낮춘다.

현행 기준에 따르면 수도권 과밀억제권역 내에서는 17~20%, 과밀억제권역 외에서는 8.5~17%의 임대주택을 건립해야 한다.

그러나 국토부는 이번 정책 발표를 통해 수도권의 경우 15% 이하, 비수도권의 경우는 12% 이하로 각각 5%p씩  임대주택 의무건설비율을 낮추겠다고 밝혔다.

그만큼 조합에게 임대주택 물량이 일반분양 물량으로 전환되면서 수입이 늘어나게 될 전망이다.

현행 기준에 따르면 재개발시 전체 세대수 또는 연면적의 20% 이하의 범위 내에서 임대주택을 건립하고, 이를 지자체 등 공공에 인계해야 한다.

그러나 이 과정에서 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 임대주택을 인계해야 하기 때문에 인계당사자인 재개발조합은 큰 손해가 발생한다는 하소연이 많았다.

예를 들어 일반분양을 하게 되면 4억원을 받을 수 있는 주택을 공공에 인계하면 저렴한 표준건축비로 매각하기 때문에 1억원 밖에 못받는 식이다.

따라서 이 같은 큰 피해가 발생하는 임대주택 숫자를 줄여 조합의 사업성을 높여주겠다는 것이 국토부의 생각이다. 

나아가 국토부는 수도권에서 현행 5~17%로 돼 있는 재개발 임대주택 의무건립 비율의 하한도 폐지하겠다고 발표했다.

최소한 지어야 하는 의무건설비율의 하한을 폐지한다는 것은 의무건설비율이 현행보다 훨씬 더 낮아질 수 있다는 의미로 조합에 큰 이익이 기대되는 대목이다.

박순신 이너시티 대표는 “정부가 임대주택 의무비율의 하한선을 폐지한다는 의미는 상황에 따라 임대주택을 안 지어도 되는 것이 가능하다는 얘기”라며 “이 내용이 이번 정부 대책에서 정비사업조합에 가장 직접적인 혜택이 될 수 있는 내용”이라고 말했다.

▲지자체의 과도한 기부채납 방지 장치도 혜택

국토부는 또 지자체의 과도한 정비기반시설 기부채납 요구도 사전에 차단해 조합의 예측가능성은 높이되 비용 부담은 낮추도록 할 예정이다.

그동안 기부채납 비용은 인허가 단계에서야 금액이 확정되는 경우가 많아 정비사업조합 입장에서는 부담금 폭탄으로 이어지는 경우가 많았다.

수백억원의 비용이 갑자기 늘어나면서 조합원들의 분담금 급등의 원인으로 지목돼 왔기 때문이다.

하지만 협상 과정에서 인허가권을 쥔 지자체이기 때문에 조합이 어쩔 수 없이 과도한 비용을 부담할 수밖에 없다는 불만이 속출했다. 

이와 관련해 국토부는 올해 말 중으로 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련해 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고 지자체가 과도한 기부채납을 요구하지 못하도록 할 방침이다.

이 지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도를 제시할 예정이다.

예를 들어 총사업비 또는 대지면적 대비 기부채납 비율 상한선을 제한하겠다는 것이다.

아울러 국토부는 내년 상반기까지 ‘지침’을 시범운영하고, 지자체의 수용 가능성, 부작용 등을 모니터링한 후 내년 중 법제화에 나설 방침이다.

 ▲시공자 선정 사업인가 이전에도 가능

 정비사업 시공자 선정 시기도 앞당겨져 조합들의 사업비 갈증도 해소될 전망이다.

정비구역 전체 토지등소유자의 과반수가 원하면 사업시행인가 전이라 하더라도 시공자 선정이 가능해진다.

​

​따라서 이 제도가 시행되면 서울에서도 조합설립 후 시공자 선정이 가능해지게 된다.

다만 시공자 선정을 제외한 종전 공공관리제도의 큰 틀은 유지된다. 추진위 구성 단계에서 공공이 개입해 정비사업전문관리업자 및 설계자 선정 등을 진행하는 절차는 기존과 동일하다. 시공자 선정 시기만 토지등소유자들의 동의에 의해 앞당길 수 있도록 한 것이다.

이는 지난 수 개월 간 국토부 내부에서는 공공관리제를 선택할 수 있도록 하는 ‘주민선택제’ 도입이 거론됐으나 정책 마련 과정에서 국토부가 한 발 물러선 것이다.

따라서 조합 설립 후 시공자를 선정하기 위해서는 별도의 총회를 열어 시공자 우선 선정 결의가 필요하다.

국토부가 시공자 선정시기를 앞당길 수 있도록 한 것은 그동안 서울시내 조합·추진위 등으로부터 ‘공공억압’이라고 항변하며 제도개선 요구가 빗발쳤기 때문이다.

서울시가 조례를 통해 모든 정비사업에 공공관리제를 의무 적용하자 조합 단계에서 대거 사업이 중단되는 부작용이 발생해 왔다.

▲재건축 주택건설 규모 제한도 완화

소형주택 공급 취지로 도입된 재건축 규제도 풀린다. 현행 규정에서는 수도권 과밀억제권역 내에서 재건축시에는 85㎡이하의 주택을 세대수 기준 60% 이상 및 전체 연면적 대비 50% 이상을 건설하도록 규정하고 있다.

서민 주택 공급 취지로 중대형 및 초소형 주택 건립을 피하라는 취지다. 하지만 최근 중소형 주택인 60~85㎡ 규모의 주택이 인기를 끌면서 이 규제 역시 유통기한이 다 됐다는 판단 하에 연면적 기준을 폐지키로 했다. 

-------------------------------------------

9·1대책은 한계 부딪친 출구정책 대안

 

■ 정비사업 활성화 대책 문답 풀이

정부가 이번에 내놓은 대책에 대한 시장의 평가는 ‘정비사업 살리기’라는 색깔이 명확하다는 점에서 기대를 모으고 있다.

한계에 부딪친 출구정책의 대안으로 자리매김할 수 있을 지도 관심이다. 달라지는 정비사업 정책을 문답 형식으로 정리했다.

 

▲이번 대책의 핵심 내용은

과거 시장 과열기에 도입된 과도한 부담이 되는 규제들을 과감히 개혁해 주택시장의 활력을 회복하는 데 주안점을 뒀다는 것이다.

특히 정비사업에 붙어 있는 규제들은 과거 투기이익 발생을 막기 위해 도입됐으나 지금은 시장 상황이 완전히 바뀌어 투기가 불가능한 상황이다.

오히려 수익성 확보가 어려워 사업추진 지연, 주거환경 악화를 호소하는 정비사업 조합들이 즐비하다.

따라서 이번 정책을 통해 도심 내 주거환경을 정비하는 한편 신규 주택 공급도 유도할 계획이다.

▲재개발 임대주택 의무건설비율을 완화할 경우 임대주택 감소 우려는

임대주택 비율을 완화하지만 세입자용 임대주택이 부족할 경우 지자체장이 5%p까지 상향 조정할 수 있어 문제가 발생할 가능성은 적다. 오히려 재개발사업의 활성화로 임대주택이 늘어나 전월세 가격 안정에 도움이 될 것이다.

단, 5%p 상향은 일률적 상향이 아니라 정비계획을 수립하면서 세입자용 임대주택 수요에 따라 5%p를 상향할 수 있다.

▲시공자 선정시기를 조합원 투표로 결정할 경우 시공사가 공사비 상승 및 비리 발생 가능성에 대한 대비는

지자체가 인허가 과정에서 다른 사업장의 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기적으로 공시하도록 해 조합원이 참고자료로 활용할 수 있도록 하겠다. 시공자 선정시 불법행위에 대해서는 이미 법에 처벌 규정이 명시돼 있다.

▲재건축연한 완화 이유는

현재의 심각한 주거환경을 감안, 주민 불편을 최소화 하기 위해서다. 현재 1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축연한이 도래했으나, 80년대 후반에서 90년대 초반에 준공된 아파트는 주차장 부족·층간소음·냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편이 지속되고 있다.

그러나 재건축연한까지 기간이 많이 남아 열악한 주거환경에서 계속 살아야 하는 게 현실이다.

특히 지하 주차장의 경우는 1991년부터 전체 주차면적의 30% 기준이 의무화가 되어 그 이전에 지어진 아파트는 주차문제가 심각하다.

 

------------------------------------

안전진단 기준도 주거환경 중심으로 다시 짠다

공동주택 재건축사업의 문턱도 낮아져 신규 재건축 현장들의 사업 시작이 예고되고 있다.

현행 최장 40년으로 돼 있는 재건축연한이 30년으로 앞당겨져 재건축이 용이해진다.

현행 기준은 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임하도록 하고 있는데, 이를 상위법에서 연한 상한을 30년으로 정하는 방안이 도입된다.

이를 통해 서울시의 경우 1987~1990년에 지어진 공동주택들은 2~8년, 1991년 이후에 준공한 경우는 10년이 각각 단축된다.

1980년대 후반에 준공된 서울 양천구 목동과 노원구 상계동 아파트들이 직접적인 수혜 대상으로 지목되고 있다.

또한 재건축 안전진단 기준도 낮춰 재건축사업을 보다 쉽게 추진될 수 있도록 한다.

안전진단 평가 기준을 기존의 구조안전성 중심에서 생활불편 중심으로 전환해 구조안전에 큰 문제가 없더라도 재건축이 가능하도록 하겠다는 것이다.

그동안의 안전진단 기준은 구조안전에 40%의 비중이 배정돼 있어 구조에만 문제가 없다면 평가 점수가 높아 재건축 판정을 받기가 사실상 어려웠다.

그러나 이번 제도개선으로 구조 부문의 비중을 낮추고, 주거환경 부문을 높이기로 했다.

국토부가 예시로 든 기준에 따르면 기존 40%인 구조안전성 항목과 15%인 비용분석 항목을 각각 20%와 10%로 낮추고, 대신 15%에 불과하던 ‘주거환경’ 부문을 40%로 높이는 식이다.

김병조 기자