10개 구역 해제된 강북 뉴타운…막 해제된 곳 중소형 빌딩 노려볼 만

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10개 구역 해제된 강북 뉴타운…

       막 해제된 곳 중소형 빌딩 노려볼 만       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

매경이코노미 | 2014.11.03

   

서울 강북지역 뉴타운·재개발 정비구역 해제가 계속되고 있다. 사진은 지난 10월 15일 재개발 정비구역에서 해제된 종로구 명륜4가 일대.

 

서울 강북과 강남의 격차가 점점 더 벌어지는 모양새다. 서울시는 재개발·재정비촉진지구(뉴타운) 출구전략의 일환으로 강북지역 뉴타운·재개발구역 10곳을 해제해 버렸다. 주로 성북구, 중랑구 쪽 지역이 많다.

 

서울시 606곳의 뉴타운·재개발 정비 구역 중 해제된 곳은 158개로 늘어났다. 9·1 부동산 대책 이후 더욱 상승 분위기를 타고 있는 강남 재건축 시장과는 전혀 다른 풍경이다.

 

부동산114에 따르면 서울 강남권에 주로 몰려 있는 재건축 아파트 3.3㎡당 매매가는 올 1분기 2784만원을 기록한 후 올 3분기 기준 2848만원까지 올랐다. 같은 기간 재개발 지분가격은 3.3㎡당 2559만원에서 2444만원으로 오히려 4.5% 떨어졌다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재개발 사업이 정리되고 있는 분위기인데다 정부가 부동산 부양책으로 내놓은 대책도 재개발에는 그다지 영향을 미치지 않는 내용이 대부분이기 때문”이라고 설명했다.

 

높은 추가분담금, 사업 걸림돌 작용

강북도 양극화, 마포구는 거래 활발

북아현1-3구역 5000만원 웃돈 붙어

 

부동산 전문가들은 앞으로도 뉴타운 출구전략 기조가 유지되면 집값이 추가로 하락할 가능성이 있다고 우려한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “강북 중심으로 재개발 해제지역이 늘어나면 집값이 하락하는 경향이 있다”며 “뉴타운·재개발 해제구역이 추가로 나올 것으로 예상되는 만큼 집값 하락세는 불가피하다”고 전망했다.

 

이유가 뭘까. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 추진위원회 설립 유무에 따라 각각 토지 등 소유자 50%, 30% 이상이 동의하면 뉴타운·재개발 사업을 취소할 수 있다. 이번 뉴타운·재개발에서 해제된 10개 구역도 이 조건을 만족해 구청장이 정비구역 해제 요구안을 제출한 곳이다.

 

하지만 강북권 뉴타운·재개발 사업의 추진을 가로막는 요인은 추가분담금이다. 특히 도로 같은 기반시설이 이미 정비돼 있는 강남권과는 달리 강북 재개발은 기반시설 설치 부담이 크다. 사정이 이렇다 보니 주민들이 부담해야 하는 비용이 늘어난다.

 

“기부채납률도 35~40%가량으로 높고 뉴타운·재개발구역을 해제한다고 해도 매몰비용이 발생하다 보니 뉴타운·재개발지역 인기가 떨어질 수밖에 없다”는 게 김규정 우리투자증권 부동산전문위원의 설명이다. 조합당 매몰비용은 평균 50억원으로 추정된다. 함영진 센터장은 “주민 갈등을 해결하는 퇴로인 뉴타운구역 지정 해제, 추진위원회 해체 등이 있었지만 정비 사업 모델이나 조합에 대한 각종 지원이 미미했다는 한계가 있었다”고 덧붙였다.

 

강북권 뉴타운·재개발이 어려움을 겪고 있긴 하지만 그래도 투자할 만한 곳은 있다.

 

뉴타운에 투자하는 가장 간단한 방법은 분양을 앞둔 물량을 일반분양받거나 조합원 입주권을 사는 방법이다.

 

하반기 뉴타운 분양 물량 중 단일 단지로 가장 규모가 큰 곳은 오는 11월 서울 성동구 하왕십리동 왕십리뉴타운3구역이다. 지하 6층~지상 28층 32개 동에 전용면적 39~172㎡ 2097가구 중 1171가구가 일반분양된다.

 

단지 맞은편에 지하철 2호선 상왕십리역이 있고 멀지 않은 거리에 2·5호선, 중앙선, 분당선이 교차하는 왕십리역이 자리 잡아 대중교통이 편리하다. 가구 수가 왕십리뉴타운 3개 구역 중 가장 크고 1·2구역과 달리 상업·문화시설이 함께 들어서는 복합단지다.

 

 

 

추가분담금을 놓고 조합원 간 갈등이 계속됐던 서대문구 북아현뉴타운1-3구역 ‘북아현e편한세상’ 역시 2015년 초 분양이 가능해 보인다.

 

3개로 나뉜 북아현1구역 가운에 규모가 가장 큰 1-3구역에서는 최근 6개월간 중단됐던 공사가 재개됐다. 연초까지만 해도 3000만원 안팎의 ‘마이너스’ 프리미엄이 붙었던 곳이지만 공사가 재개되자 다시 ‘플러스’ 웃돈이 붙기 시작했다.

 

전용 59㎡를 배정받는 조합원 입주권은 현재 4억8000만원 선에 거래된다.

 

조합원 분양가가 4억3200만원인 점을 고려하면 5000만원이 넘는 프리미엄이 붙었다는 계산이 나온다.

 

신촌로를 따라 길게 접해 있는 1-3구역은 양 끝에 지하철 2호선 아현역과 이대역을 끼고 있어 입지가 좋다.

지하 5층~지상 34층, 전용면적 59~109㎡로 이뤄졌으며 총 1910가구 중 625가구가 일반분양된다. 전용면적 27㎡의 오피스텔도 총 100실이 나온다.

 

아직 구체적인 사업 일정이 계획돼 있진 않지만 용산구 한남뉴타운도 강북 뉴타운 사업 중 주목받는 곳이다. 한남뉴타운은 용산구 한남동·보광동·이태원동·동빙고동 일대 111만205㎡에 걸쳐 위치해 있다. 한남뉴타운은 구역에 따라 3.3㎡당 지분가격이 2700만~3000만원 선에 거래가 이뤄진다.

 

김규정 연구위원은 “한강변에 위치한 전통적인 부촌 이미지가 있는데다 강남으로 의 접근이 용이한 곳으로 용적률이 상향 조정되면 사업성도 늘어나기 때문에 관심을 가져볼 만하다”고 분석했다.

 

김광석 리얼투데이 이사는 “조합원 입주권을 사면 선호층과 방향이 좋은 아파트를 우선분양받을 수 있어 좋지만 미분양이 나면 조합원 추가분담금이 늘어난다는 위험도 염두에 둬야 한다”고 조언했다.

 

뉴타운·재개발 사업에서 해제된 곳이라도 무조건 부동산가격이 하락하는 것은 아니다. 실제 마포구, 동대문구 같은 뉴타운 해제지역은 뉴타운구역으로 지정돼 있는 동안은 거래가 묶여 있었지만 뉴타운구역에서 해제되고 최근 저금리 기조로 수익형 부동산이 인기를 끌면서 오히려 중소형 빌딩 거래가 급증했다.

 

알코리아에셋에 따르면 올 상반기 마포구에서 거래된 300억원 미만 중소형 빌딩 매매건수는 25건. 지난해 1년 동안 거래된 빌딩 매매건수가 28건이었던 점을 감안하면 거래량이 두 배 가까이 부쩍 늘었다. 동대문구 역시 올 상반기 매매건수가 23건으로 지난해 29건보다 빠른 속도로 거래되고 있다.

 

황종선 알코리아에셋 대표는 “마포구 연남동·신정동, 동대문구 이문동, 동대문시장과 인접한 종로구 창신동 등이 뉴타운에서 해제되면서 그동안 재산권 행사가 제한됐던 소형 빌딩이 줄줄이 거래가 이뤄지고 있다”고 설명했다.

 

부동산 전문가들은 중소형 빌딩 인기가 강북지역에서 더욱 확산될 것으로 내다본다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “강북은 강남보다 투자금 대비 수익성이 좋은 곳이다. 뉴타운구역에서 막 해제된 곳은 그동안 시세가 꽤 빠졌을 가능성이 있기 때문에 상권이 안정적인 지역을 골라 투자하면 유리할 것”이라고 조언했다.

 

[정다운 기자  / 사진 : 윤관식 기자]