수익형부동산 시장에 짝짓기 열풍이 불고 있다. ‘1+1=2’가 아닌 3 이상의 효과를 보기 위한 시너지 전략이다. 짝짓기 유형은 ▲오피스텔+호텔 ▲영화관+상가 ▲스트리트형+테라스 ▲역세권+대학가 ▲역세권+투룸 등이 있다. 이 같은 짝짓기를 통한 분양성적은 실제로도 나쁘지 않다.
지난해 분양에 나선 위례1차 아이파크 애비뉴와 2차 애비뉴 내 상가의 경우 스트리트형에 테라스를 접목해 1차는 한달 만에 완판했고 2차도 현재 100%에 가까운 분양률을 보이고 있다. 최근 분양에 나선 오피스텔 ‘역삼 푸르지오시티’의 경우 총 333실 중 3분의 1이 투룸형이다. 현재 투룸은 분양을 마감하고 일부 호수의 경우 프리미엄이 형성되고 있다.
장경철 부동산센터 이사는 “시장에 다양한 투자 상품들이 쏟아져 나오면서 업계에서는 고급화·전문화·차별화 등 상품성 강화에 힘쓰고 있다”며 “짝짓기를 통해 수익의 안정성을 극대화 시킨 수익형부동산은 초저금리 기조 속에서 꾸준한 수익이 가능한 매력적인 상품이라고 할 수 있다”고 말했다.
아는 만큼 보인다고 했던가. 짝짓기 수익형부동산들의 종류와 장·단점, 투자 시 주의사항 등을 짚어봤다
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◆오피스텔+호텔= 최근 서울디지털산업단지(일명 'G밸리')와 마곡지구 등에서 오피스텔에 분양형 호텔을 결합한 수익형부동산 상품이 속속 등장하고 있다. 일단 오피스텔과 호텔이 함께 있다 보니 오피스텔 입주민들은 호텔 투숙객처럼 호텔의 부대시설과 서비스를 이용할 수 있다는 장점을 누린다.
또한 호텔은 전문수탁 운영사가 체계적인 관리를 해 투자자들과 수익을 나누는 구조이며 생활숙박업 허가를 받아 객실 내 취사도 가능하다. 주로 대기업들이나 유망 벤처기업 등이 주변에 상주함에 따라 기본적인 임대수요가 풍부해 투자자들의 관심이 높다.
단점은 '관리비'다. 호텔 서비스를 제공한다는 명목으로 관리비가 상승할 가능성이 높다. 이로 인해 관리비를 내야 하는 임차인들의 부담도 커질 수 있다. 임차인을 받을 때 미리 예상관리비를 귀띔해 주는 것도 방법이다.
◆영화관+상가= 최근 상가 상층부나 지하층에 멀티플렉스 영화관이 입점하는 사례가 늘고 있다. 기본적으로 멀티플렉스 영화관이 상가 상층부나 지하층에 입점하면 타 점포는 ‘샤워효과’나 ‘분수효과’를 기대할 수 있다. 샤워효과와 분수효과는 주로 백화점 마케팅 분야에서 사용하는 용어로, 샤워효과는 샤워기에서 물이 위에서 아래로 흐르는 것처럼 고객들이 위에서 아래로 내려가는 모습을 말한다. 위층에 소비자들을 유인하는 상품을 배치해 소비자들이 이를 방문했다가 돌아가는 길에 아래층까지 둘러볼 수 있도록 하는 마케팅 전략이다. 분수효과는 이와 반대다.
영화관 입점이 무조건 대박을 가져오는 것은 아니다. 계단이나 에스컬레이터를 이용하지 않고 엘리베이터만 이용하면 시너지효과를 기대하기 어렵다. 때문에 동선을 따라 자연스럽게 에스컬레이터나 계단을 이용할 수 있는지, 영화를 기다리는 동안 쇼핑을 할 수 있는 아이템이 충분히 구성돼 있는지 등을 확인할 필요가 있다.
◆스트리트형+테라스= 스트리트형 상가는 다른 수익형부동산에 비해 공급 과잉에서 오는 리스크가 적어 인기다. 소비자의 눈높이에 맞출 수 있는 것과 동시에 장점을 부각시키고 개방감을 더해 많은 수요자를 끌어들이기 때문. 실제로 대표적인 스트리트형 상가로 꼽히는 신사동 가로수길은 3.3㎡당 매매가가 3년 만에 25% 이상 상승했고, 세로수길도 불과 2년 만에 25% 상승했다. 현재 위례신도시에 조성 중인 한 스트리트 상가의 경우 웃돈이 최대 1억원까지 형성된 것으로 알려졌다.
이미 그 가치를 입증한 스트리트형 상가는 이제 ‘테라스’를 접목해 더욱 진화하고 있다. 테라스는 건물에서 실외의 쾌적함은 물론 개방감과 여유로움을 즐길 수 있는 공간으로 어느새 분양시장에서 하나의 트렌드로 자리 잡았다. 테라스를 접목한 상가는 이용객들이 건물 내부에서도 야외에 있는 듯 상쾌한 분위기를 느낄 수 있도록 설계돼 접근성과 가시성이 높고 이를 통해 새로운 수요를 창출하는데 기여한다.
투자 시 주의점이 있다. 테라스를 공급하는 상가는 희소성 때문에 분양가가 일반 상가보다 높은 편이다. 따라서 계약 시 테라스 공간이 분양가에 포함이 됐는지 여부를 잘 살펴야 한다. 계약 후 추가비용을 요구해 법적 분쟁으로 번지는 경우도 다반사다. 또한 주차공간이나 전면공지를 불법으로 테라스 공간으로 조성한 경우도 있어 주의가 필요하다.
◆역세권+대학가= 수익형부동산이 안정적인 임대 수익을 확보하기 위해서는 역시 '입지여건'이 중요하다. ‘역세권’과 ‘대학가’는 수익형부동산 시장에서 공실 무풍지대로 불리며 꾸준한 인기를 이어가고 있다.
역세권 주변은 생활인프라가 잘 형성돼 있고 유동인구 유입에도 유리하다. 아울러 대학가는 학생과 교직원 등의 수요가 더해져 풍부한 임대수요를 자랑한다. 실제로 대학가와 인접한 임대형 상품일수록 매매가와 전·월세가격이 높다.
전문가들은 역세권을 기본으로 대학가가 형성돼 있다면 ‘환상의 궁합’일 수밖에 없다고 입을 모은다. 하지만 염두에 둬야 할 부분도 있다. 먼저 대학가는 학교 이전 계획 등이 있는지를 살펴봐야 하고 입시시즌에는 해당 대학교의 지원 경쟁률도 고려해야 한다. 방학 등 비수기를 대비해 외부에서 유입되는 수요도 체크해야 한다. 아울러 같은 역세권도 출입구별로 상권경쟁력이 다른 만큼 꼼꼼히 따져봐야 한다.
◆역세권+투룸= 오피스텔이 아파트를 닮아가고 있다. 신혼부부와 사회초년생을 겨냥해 주거기능을 강화하고 평면 등을 차별화한 투룸형 오피스텔이 뜨고 있는 것. 최근에는 아파트를 대신할 주거상품으로 각광받으며 아예 별도의 방을 만드는 투룸형 설계도 늘고 있다.
투룸형 오피스텔은 신혼부부와 은퇴부부, 사회초년생, 대학생 등이 주요 수요층으로 극심한 전월세난 속에서 주거비용을 줄이려는 이들이 많아지면서 선호도가 높아지다 보니 수익률이 안정적일 수밖에 없다. 특히 역세권에 위치한 투룸의 수익률은 더욱 높고 안정적이다.
기존 소형 주택시장에 공급된 대부분이 원룸 형태였기 때문에 희소가치가 있는 투룸형 오피스텔의 인기는 당분간 지속될 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 다만 희소가치가 높은 만큼 프리미엄 등이 형성돼 분양가가 높을 수 있다. 때문에 인근 실거래가 등과 비교해 분양가가 타당한지 검토하는 것이 필수다. 아울러 투룸 오피스텔은 희소성이 생명인 만큼 주변에 투룸 공급이 어느 정도 됐는지도 살펴보는 게 현명하다.
김병화 기자